試析房地產開發企業在各階段的橫務籌劃

摘要：作為高風險、高投入行業，房地產企業在地產開發過程中存在較大比重的稅收成本。也正因如此，進行稅務籌劃的高質量開展，實現對稅收成本的降低儼然成為房地產開發企業的主要關注點。而要想保障稅務籌劃滿足實際地產開發需求，必須基于對當前稅收政策的明確，通過對房地產開發各個階段進行稅務籌劃，來實現稅收成本的降低。基于此，本文針對房地產開發企業在各個階段的稅務籌劃進行分析研究。

關鍵詞：房地產開發：稅務籌劃：各個階段：稅收成本

基于我國建筑行業的發展，房地產開發邁入全新發展階段，而當房地產行業競爭激烈程度也呈現出不斷增大的趨勢。而在國家地產調控的背景下，房地產開發企業要想在降低房價的同時進行獲取一定的經濟利益，就需重視對成本的降低，通過對稅收籌劃的開展來幫助企業減少投資成本，保障企業經濟效益的創造。也正因如此，對房地產企業稅務籌劃的研究具有現實意義。

一、稅務籌劃開展的必要性分析

房地產開發企業開展稅務籌劃的重要性，可以從以下幾個方面做出總結。1.針對稅款繳納而言，房地產開發項目開展過程中，企業需要投入大量的資金，這也就導致稅款繳納金額也相對龐大。縱觀現階段我國房地產開發項目的開展，其中稅款繳納金額已經占據房地產營銷額的20%以上。也正因如此，稅務籌劃的開展至關重要。2.針對稅種而言，針對當前房地產開發項目的實施，整個過程中涉及諸多稅種和稅費，具體包括契稅、營業稅、教育附加費、印花稅、房產稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設費、地方教育附加費、土地增值稅、車船稅。3.針對稅收政策而言。現階段房地產項目建設其周期冗長，需要幾年甚至幾十年不等。所以房地產企業會選擇采取預售制的方式進行房地產銷售，而相關稅務部門則采取預征制進行稅費的收取。所以企業會對相關企業所得稅與土地增值稅進行預繳。此外，在“營改增”的背景下，企業增值稅的繳納，需要按照3%預征率進行繳納，而其中涉及清算內容。所以，企業針對稅務籌劃的開展至關重要。

二、各個階段稅收籌劃開展設計

（一）決策階段

稅收籌劃工作的開展屬于事前行為，而縱觀現階段部分房地產企業在開展新的房地產項目時，存在未對稅收、資金、資源配置等方面進行合理規劃的情況，并且其項目計劃的制定缺少相關財務人員的參與。而財務人員僅是在項目決策制定后，依據決策內容，結合項目實際情況開展稅收籌劃，這就導致其稅收籌劃的開展存在較大的限制，整個房地產開發項目的稅收籌劃空間也不斷減少。基于此，房地產企業需要注重在項目決策階段開展高效的稅收籌劃。企業可以結合以下方面開展稅收籌劃。

現階段房地產項目開發涉及契稅、增值稅以及土地增值稅，而房地產企業可以依據自身實際情況，選擇合適的開發方式，具體包括自建、合作建房以及代建模式。針對自建模式而言，是指房地產項目建設完畢，房地產開發企業可以將建設完畢的房地產轉讓購買者，或者是留待自用。而依據法律規定，此模式下房產的營銷需要包括土地增值稅、契稅以及增值稅。針對代建模式而言，則是房地產開發企業處于代建角色，在項目建設過程中僅收取相關代建費用，而并不涉及對房地產的轉讓。而在此模式下，代建費屬于勞務費范疇，所以稅收收取主要以增值稅為主。并且代建模式不存在房地產轉讓，并且不存在土地使用權轉讓，所以房地產企業無須進行契稅和土地增值稅的轉讓，可以實現對稅費的有效降低。針對合作建房而言，是指多家房地產企業合作建房的模式，通常情況下是一家企業具備資金，而另一家企業則擁有土地，通過合作建房模式進行房地產項目開發。而該模式的應用還具體分為兩種方式：第一種合作模式為物物交換，是指提供土地的企業要想進行房地產的換取和營銷，需要使用土地換取，并且在“營改增”的背景下，企業需要進行土地增值稅的繳納，而出資企業則需進行增值稅的繳納。第二種則是創建新公司，其創建方式為投資入股，此方式的應用可以起到雙方企業共同承擔資金和風險的目的。而按照稅法規定，此模式下出資方僅需按照房地產銷售總額進行相應增值稅的繳納，而土地方則無須納稅。所以，針對項目決策階段稅務籌劃的開展，應側重對開發方式的合理選擇。

（二）開發階段

不同籌資方式會對企業稅費的繳納產生一定的影響，房地產項目的開發其中涉及龐大的資金量。所以，在通常情況下，企業資金籌集主要分為債務性資金和權益性資金，所以不同的籌資方式，會對企業納稅造成不同程度的影響，所以需要在開發階段稅收籌劃階段進行籌資方式的合理選擇。

另外，企業負債規模在不同程度上也會對企業納稅造成一定的影響。企業需要明確，并不是企業負債規模越大，就代表著企業股東會獲取更高效，因為負債規模的增大會導致企業風險成本與財務風險呈現出不斷提升的趨勢。所以，針對納稅籌劃的開展，企業需要秉承著整體利益的原則，對負債融資進行合理控制，進而實現財務風險遠低于企業負債而形成的節稅效應。

此外，在房地產企業項目開發過程中，土地增值稅占據較大的占比，并且針對土地增值稅的收取，如若其增值額不斷提高，那么增值稅的稅率也會不斷提升。所以企業在稅收籌劃過程中必須進行土地增值稅稅額的控制。而受到房地產開發過程中債務酬金較為龐大因素的影響，所以企業所產生的利息費用也相對較高。基于此，房地產企業可以通過對利息費用的合理控制來是實現對納稅的有效籌劃。

（三）銷售階段

在“營改增”背景下，其計稅方法、計稅依據以及方法都與營業稅存在較大的差異。而房地產在具體稅費繳納過程中，其增值稅的繳納，采取抵扣制度，所以要想實現對增值稅稅額的降低，其中進項稅稅額起到至關重要的作用。基于此，企業可以結合以下幾個方面實現對銷售階段納稅籌劃的高質量開展。

1.注重對發票管理強化

房地產企業需要明確，要想實現對進項稅額的抵扣，需要在勞務獲取、商品購買等方面，取得正規的增值稅專用發票。營業稅實施時，其主要稅收關鍵點在于營業額，所以大部分企業針對商品以及勞務的獲取，其中發票的管理并沒有受到過多的重視，再加上對成本的考慮，所以大部分企業會選擇從小規模企業進行商品和勞務的獲取。而“營改增”實施后，房地產企業必須注重對增值稅專用發票的獲取，注重對供貨商和勞務商的選擇，必須確保其賣方能夠開具正規增值稅發票后方可繼續開展合作。

2.注重精品房裝修比例的擴大

在“營改增”背景下，房地產企業針對精品房的裝修，起重索涉及的勞務費用、商品費用以及固定資源都可以利用正規的增值稅發票進行抵扣。所以，企業可以依據自身發展實際情況，通過對精品房裝修比例的擴大，來起到節稅的目的。

3.注重促銷活動的籌劃

現階段房地產銷售過程中，企業常用促銷手段包括折扣銷售。而現階段我國稅法規定，增值稅計算過程中如若采取折扣銷售，那么其稅額的確定與銷售額之間存在較大關聯。基于此，企業在折扣銷售過程中，必須將房地產的折扣額與銷售額開具在同一張發票，進而實現對稅費的節省。與此同時，企業可以采取買房贈物的銷售模式，在具體銷售過程中通過對客戶贈送家具、家電或者是免物業費的形式進行銷售。因為企業所贈送物品也會納入增值稅中，實現對企業納稅成本的降低。

三、結束語

總而言之，作為房地產企業項目開發中的重要組成，稅收成本直接影響到企業的投入成本，關乎房地產企業項目開發所創造的經濟效益。所以，在“營改增”的背景下，如何進行納稅籌劃的高質量開展，儼然成為企業重點關注內容。所以現階段房地產企業針對相關房地產項目的開發，需要注重對全過程進行稅收籌劃，進而起到節稅的作用，幫助企業降低投入成本。基于此，房地產企業必須認識到房地產項目開發各個階段進行稅收籌劃的重要性，結合對各個階段稅收籌劃的科學設計，幫助企業降低各個階段所繳納的稅費，進而降低企業資金投入，獲取更大的經濟效益。

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作者簡介：

顧燕，南通市崇川文化旅游發展有限公司，江蘇南通。