基于現代信息技術的高校房地產管理研究

李曉旭

摘要：：近 10 年來信息技術取得了突飛猛進的發展，高校房地產管理工作面臨著信息技術產業 的強烈沖擊，房地產管理信息化已成為必然趨勢。山東國子軟件股份有限公司充分運用大數據、物聯網、云計算、移動互聯網、 GIS 等現代信息技術，打造高校一體化房地產資源管理工作平臺，以期實現 高校房地產的進一步精細化動態化管理、全生命周期管理和全時空管理，提高房地產管理水平和房地產資源服務質量。

關鍵詞：現代信息技術;房地產;管理

高校資產是高等教育事業賴以生存和發展的物質基礎， 資產管理是高校管理基礎中十分重要的組成部分。不斷完善和加強資產管理工作， 優化資源配置， 提高資產使用效益， 是提升學校整體管理水平， 提高學校競爭能力的重要保障。高校的房地產在高校資產總量中占有相當大的比例。高校的土地資源是學校可持續發展的源泉， 高校的房產是教學、科研的必要條件， 是教職工隊伍穩定和發展的保障， 加強高校房地產資源管理顯得尤其重要。筆者就高校房地產管理中存在的問題進行粗淺分析， 并提出解決辦法。

一、高校房地產管理信息化的必要性

自 2006 年至今的十年是信息技術日新月異、突飛 猛進的十年。傳統技術，如網絡技術、軟件技術 、數據庫技術、互聯網等持續進步，大量新技術，如物聯網、移動互聯網、大數據、云計算、 wifi、 4G、移動終端 APP 層 出不窮地涌現。高校房地產管理工作面臨著信息技術產業的強烈沖擊，房地產管理信息化已成為必然趨勢。另外，在高校資產管理中，公用房的管理占有很大的比重，從立項、論證、招標、施工到驗收、房間分配（出租）、日常管理、維護、維修直至最后拆除等，整個生命周期的管理非常復雜、難度非常大。在傳統手工管理方式下，房屋空置、超標準用房與用房緊張并存、過度裝修維修與維護不及時并存，管理工作量大、效率低、使用者不滿意等情況持續存在。而且高校校園建筑面積大，建筑物分布錯綜復雜，校園內的公共用房種類不少，數量甚多，用戶信息量大而雜，更新速度快，再加上學校建設的不斷發展，規模的不斷擴大，招生人數的增多，老的樓棟或房屋的翻新、裝修、改造、拆除，新的樓棟等建筑樓的修建這些都大大地加速了校園內的公用設施的變化發展， 這其中變化最大的莫過于各公共用房及其相關信息。隨著這些信息量變得越來越龐大，利用傳統資料和傳統管理方式很難再高效便捷地對高校房地產進行管理。因此， 綜合運用現代信息技術手段， 在網絡上實現房產管理活動，再造公用房管理業務流程，促進制度建設，落實經濟責任，對高校房產實行動態化、精細化監管，推進房產的合理配置、 適度維修維護和有效利用，提高工作效率。

二、高校房地產管理信息化的職能

高校房地產管理科，是高等學校資產管理處的重要職能部門，對全校的房地產管理、辦公用房計劃與分配、學校家屬住宅維護管理、職工采暖費核實報銷明補、出租用房管理等一系列的管理工作。全校房地產管理，是負責學校房地產的全面管理工作，及時了解掌握國家和市、區房產管理的政策、法律、法規，貫徹執行國家和學校有關房地產管理的文件和政策精神，對學校的房地產依法管理。根據學校的有關政策，制定和完善有關教學、科研及行政辦公用房管理的規章制度。學校房地產的產權辦證、變更登記和檔案資料的管理和各類報表編報;有關學校房產、土地資料上報數據的統計和匯總。辦公用房計劃與分配，是指根據學校規劃，制定公用房管理方案，編制新建建筑房間分配方案，處理各部門申請用房的審批落實工作。審核各位用房情況，并根據學校總體規劃，及時調整各單位的用房。對全校辦公用房核查、定額用房的核算和監督管理，根據變動情況修改管理數據，學校公用房明細檔案管理。高校房地產信息化管理，利用信息化平臺對學校房地產信息進行管理，提高我校房地產管理部門工作的工作效率和服務水平。

三、目前高校房地產管理普遍存在的問題

（一）高校房地產管理現狀

高校房產管理的主要工作：高校的房地產管理、辦公用房計劃與分配、學校家屬住宅維護管理、職工采暖費核實報銷明補、老職工貨幣化補貼、新職工住房補貼，以及辦理公有住房出售等。目前，我校的房地產管理還停留在以圖紙、登記表、買賣協議書等工作人員手工登記記錄的管理階段，電腦上有一些簡單數據信息，工作中涉及到許多數據統計，核查時需多次翻閱，浪費了時間，給老師們管理工作帶來了許多不變，時間長久以后，紙張大量堆積，空間要求更高。如需查詢某個教師房產檔案信息的話，像分房情況、二次分房情況、房改情況、出售合同、取暖費交納、個人房產檔案等信息，都需要去檔案室、資料庫里對大量的紙質檔案進行翻閱核查，消耗時間、人力。

（二）高校房產管理信息化存在的問題

管理未統一歸口。目前高校房地產管理體制各不相同，但多數高校都存在多頭管理的現象。基建、后勤、產業和其他部門各管一塊， 存在權屬不清晰， 職責不明確， 互相扯皮、推諉， 土地被蠶食， 土地使用權證、房產證及建筑圖紙資料不齊全等現象，造成管理混亂， 資源浪費， 甚至資產流失。

地上建筑建設欠規劃。由于高校房地產管理的多頭性，造成地上建筑的規劃不太合理。有些高校為了保護土地不被他人侵占， 在土地的四周搭建建筑物， 以房圈地， 造成不能合理規劃及有效利用土地。有些部門在學校的土地上隨意搭建經營性用房， 嚴重影響學校的整體規劃。有些部門將只擁有使用權的房屋出租， 而管理又不到位， 承租戶亂搭亂建， 嚴重影響校園美觀。

地下管線管理不到位。隨著高校的發展，基建規模逐漸擴大，地下管線鋪設也相應增多，存在管理缺位，鋪設隨意，不嚴格按圖紙施工等現象， 造成圖紙資料不完整、保管不集中， 維護困難。

房地產使用的約束機制未建立。目前許多高校房地產資源是一次性無償分配， 資源分配給誰， 誰就有永久支配權、收益權， 學校不能實現動態管理。形成了公用房產使用苦樂不均， 利用率不高、結構不合理， 經營性收益不能統一上繳學校財務的被動局面。有效合理配置資源， 發揮資源整體整合優勢， 提高資源利用效益的自我約束機制有待建立。

四、 運用最新信息技術手段， 建立動態化精細化 高校一體化房地產資源管理工作平臺

高校房地產資源是各校賴以生存和發展的基礎資 源，是廣大師生學習、工作、生活的重要場所，房地產管 理與高校教學、科研、辦公以及廣大師生的生活息息相 關，是高校管理工作中的一項重要工作。而且隨著我 國高等教育事業的迅猛發展，高校招生人數和辦學規 模不斷擴大，學校占有和使用的房地產規模急劇膨脹，其構成也日趨復雜，管理難度越來越大，高校房產管理 信息化變革已迫在眉睫。因此，建立房地產綜合管理 平臺，推進房地產管理工作的科學化、規范化，促進學 校各類房地產的優化配置和有效使用，實現高校房地 產管理的進一步精細化動態化將成為必然。 作為長期專注于教育領域軟件研發與服務的軟件 公司，山東國子軟件股份有限公司發揮所長，緊密結合 高校房地產管理的實際需求及相關制度規定，開發了 高校一體化房地產資源管理工作平臺。該平臺采用最 新的虛擬三維空間數字技術，結合GIS、 CAD、物聯網、 云計算、大數據、移動互聯網等技術，構建了一個動態 化、精細化的管理系統，可實現房屋土地資源從購建、 入賬，到辦公用房配置管理、有償使用管理，到日常修 繕養護，到部分資源的出租出借，直到房屋土地最終被 處置的全生命周期的管理，且單位內部財務、資產、教 務、實驗室、紀檢等部門可以對整個管理過程和數據進 行預警、抽查、查詢和統計分析，做到實時的賬賬、賬 實、賬事相符，防止國有資產流失，實現國有資產“保障 履職、配置科學、使用有效、處置規范、監督到位”的管 理新目標，實現房地產管理的圖形化和信息化。 一體化房地產資源管理工作平臺是一個綜合管理 平臺，管理對象包括土地、建筑物及其附屬設施、房間、 人防工程、綠化設施、職工住宅、停車場等;系統的功能 覆蓋房屋土地管理的所有業務活動，包括購建、入賬、 確權、分配、日常使用、公房配置標準、公房分配、檢修 修繕、出租出借、對外投資、合同管理、收費、物業、資 產評估、處置、數字地圖、分布、清查、審批、預警、統計 分析等等。在此，重點闡述土地管理、房產管理、職工 住宅管理、虛擬三維數字地圖、辦公用房分配與定額核算管理、預警管理和查詢、統計分析等功能。

（一）房產管理

基于虛擬三維數字地圖，以三維空間展示形式，可以從整棟樓房形象地管理到樓層，從樓層形象地管理到房間，從房間形象地管理到房間內的人員和資產。 與 CAD 技術相結合，重點建立房間的三維空間模型， 為房間的優化使用奠定基礎。從樓棟到樓層到房間，建立詳細的數據模型，逐級細化管理。管理到各類詳 細信息，如房屋用途、房屋使用狀態、房產證信息、供暖情況、建筑面積、使用面積;甚至可以詳細到內墻面積、 外墻面積、門窗數、門窗類型等信息。

（二）職工住宅管理

對單位的房改房、集資房、人才房、公寓房、周轉房 等進行使用管理，包括房源、價格評估、評分排隊、申請審批、分配或銷售或出租、調換、合同、收費、物業、設 施、貨幣化補貼等方面。可從“房屋和住戶”的不同角度實現全方位和可分類的精細管理。

（三）虛擬三維數字地圖

虛擬三維數字地圖具有多維信息處理、表達和分析的特點，能夠對園區房屋、土地、環境、設施、人文進 行直觀、形象表現，平臺全面支持虛擬三維數字地圖與二維數字地圖的相互切換。

（四）辦公用房分配與定額核算管理

從系統中可以清晰地分析人均辦公用房面積，最 大辦公面積及最小辦公面積，根據不同級別的配置標 準可分析出超標配備辦公用房或低于平均水平的部門和人員，并按標準收取或補貼費用。當某些部門申請 增配新的辦公區域時，就可以有所依據進行審批，也可以從閑置的房屋中進行合理調劑。

（五）預警管理和查詢、 統計分析

預警管理可實現對敏感信息觸發條件自動報警。通過針對不同類型的預警預設不同條件，實現開機預 警、系統預警、手機短信預警等功能。系統內置了辦公用房超標配置預警、房間空置預警、出租不上報預警、 合同到期預警、租金均價過低預警、收入不及時入庫預警、審批流程預警、修繕費用過高預警、短期內重復修 繕預警等功能。

五、高質量的管理平臺提高管理水平、 提升服務 質量

（一）規范配置標準，推進有償使用，提高公房使用率

高校辦公用房的建設和配置，應該把握兩個原則，即辦公用房總量達標和辦公室不超標的原則。按照“92 建設指標”，高校辦公用房主要指校、院、系行政辦公用房，主要包括各類人員辦公會、會議室、接待室、資料室庫房等。所以，高校在建設和配置辦公用房時，應進行總量控制，保證不能高于按照“92 建設指標”核算出來的總面積。對于行政人員的辦公室，尤其是黨政領導干部辦公室面積，更要嚴格規定配置標準。由于“92 建設指標”中的指標是以學生規模為基數計算的，無法測算應該配置的行政人員辦公室使用面積面積。

（二）建立統一領導、歸口管理，分級負責、責任到人的管理體制

高校房地產管理是一項系統工程，每一項資產從立項論證、招標、建設、使用以至發揮效能， 方方面面的工作涉及到學校多個部門。根據現代大學管理的要求， 需要進一步理順管理體制， 逐步形成一個資產管理的合力體系， 成立由校（院）長任組長的國有資產管理工作領導小組， 專門設置相應的國有資產管理機構，實現資產管理職能的專業化。形成在國有資產領導小組統一領導下， 以資產管理部門和使用單位為管理主體并分別承擔不同管理職能， 與現代大學管理相適應的扁平化組織結構， 從而達到職責分明、管理有序、使用得當。

（三）實現管理的科學化和透明化，進一步提高高校房 地產資源服務質量

一體化房地產資源管理工作平臺利用空間管理功 能，對現有空間進行規劃分析，優化使用，可以更好地開 展房地產規劃建設工作，充分利用校園內的土地、基礎 設施資源，做好房地產資源的規劃、建設、分配等工作， 從整體上把握學校的房地產資源，再根據學校師生的教 學、生活的基本情況，合理分配房地產資源，最大限度地 服務教學科研和廣大師生，為房地產管理部門實現由“靜態服務向動態服務，被動服務向主動服務”轉變提供 了全新的途徑，進一步提高高校房地產資源服務質量。

六、結語：

高校房地產管理是高等學校管理工作的重要組成部分。在如今快速發展的信息化時代，高校房地產管理工作面臨著迅猛發展的信息技術產業的沖擊，管理的科學與否直接關系到學校的發展能否適應信息社會的要求和高等教育自身發展及教育系統內部體制改革的需要。在此情形下， 高校房地產管理信息化成為必然的趨勢， 而建立一套成熟的高校房地產管理信息系統是高校房地產管理信息化的必要條件。運用這一系統實現高校房地產管理信息化， 不僅能提高房地產資源的利用率， 體現其使用價值， 而且能更好地保存高校的房地產資料， 更能極大地提高房地產管理的效率，使高校房地產管理工作更好地適應高校房地產管理改革的發展趨勢和要求，為高等學校的發展提供強有力的支持和保障。

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