房地產交易中的風險管理探討

丁阿峰

摘要：近年來，房地產交易市場活躍，房地產交易數量急劇增加。對于目前的房地產交易來說監督管理是非常重要的一部分，房地產交易監管工作是否有效直接影響到房地產市場。然而，現階段我國房地產交易存在或多或少的問題，因此需要在工作中不斷總結和分析房地產交易過程中的一系列風險，及時提出防范措施，以降低房地產交易風險。采取行動確保房地產市場有序發展。本文主要分析了當前房地產交易中存在的風險，梳理了存在的問題，分析了其原因，并提出了相應的防范管理方案。

關鍵詞：房地產交易;風險;成因;方法

隨著房地產市場經濟的進一步發展和市場改革的深化，對房地產交易員的要求不斷提高。為了使房地產交易順利進行，控制和防范風險，嚴格執行行業標準，已成為根據國家有關法律、法規和政策加強房地產市場發展的必然要求。然而，在房地產交易市場的制度建設、管理流程和人才素質等方面還存在著一些不容忽視的問題。

一、房地產交易中存在的風險

（一）同開發商交易過程中存在的風險

首先，在房地產開發過程中開發商必然追求利益最大化。因此，在建設過程中，由于過分關注利益，通過暗箱操作隨意改變原有的城市建設規劃，強行占用綠地，挪用公共設施等情況時有發生，并且在建筑施工過程中管理混亂，偷工減料，造成環境保護和消防不符合國家標準等問題。因此，一些房地產項目在開始階段就埋下了許多隱患，這也是項目建設過程中管理難度加大的原因之一。其次，在房地產銷售過程中開發商通過提供具有吸引力的優惠政策，利用虛假廣告吸引消費者，一房多銷現象時有發生。由于缺乏房地產專業知識、對房地產信息不了解，購房者無法辦理入住手續，甚至發生房屋產權糾紛等。

（二）同房地產中介組織交易過程中存在的風險

房地產交易主要分為一手房（增量房）交易和二手房（存量房）交易，第一手房（增量房）的交易主要由購房者和開發商進行。然而，在二手房（股票房）的交易中，絕大多數是通過房地產中介進行的，由于一些中介機構的故意隱瞞，買賣雙方的信息嚴重不對稱。目前，房地產中介機構主要指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動等，根據筆者的調查研究，房地產中介機構的風險主要包括以下幾個方面：將房產以高出賣房人委托出售的價格同購房者進行交易，從中獲利;將成套出租的房屋進行非法買賣;在沒有所有權的情況下進行交易;沒有按約定的期限辦理房屋交易轉讓手續;私吞購房者首付款等等。

（三）因購房者缺乏法律意識引發的風險

由于購房者不熟悉房地產的法律、法規、稅收政策等政策，不熟悉房地產信息，被一些房地產開發商或中介機構搞糊涂，購房者不了解房屋及其周圍環境。詳細審查合同條款，盲目與開發商或賣方簽訂合同和存款，導致風險的發生。例如，房屋存在質量問題，從尚未辦理預售許可證的房地產開發企業購買的房屋，被查封或者抵押的有缺陷的房屋，購買了已經出售給他的房屋、在合同中沒有明確房屋交付和生效的時間，等等。

二、房地產交易風險的防范管理

（一） 樹立房地產交易風險防范觀念

為了提高企業防范風險的能力和水平，必須樹立清晰的風險觀念，這是必不可少的前提。我國部分房地產企業交易風險防范觀念薄弱。一旦有交易風險，他們就會不知所措。因此，必須引導企業樹立高水平的風險防范觀念和意識，確保員工具有較高的綜合素質。企業管理者應引導各部門和員工保持密切溝通與合作，借鑒其他企業在風險防范方面的成功經驗，更好地為企業服務。

（二）完善相應的法律

房地產行業的發展突飛猛進，我國近年來關于房地產行業的法律法規還沒來得及完善，導致了房地產交易管理中出現了許多風險。國家和政府部門應對此引起高度重視，盡快的健全相關的法律法規，約束和限制房地產市場的不文明不合法現象的發生，為廣大的購房群體提供強有力的法律保障，引導房地產市場走向健全的發展方向，有效的維護房地產交易秩序。

（三）加強培訓工作人員

作為房地產交易中的一線工作人員需要具備良好的素質，能做到有效辨別并預防風險。加強對工作人員的培訓和教育非常重要，務必提升他們的法律意識和誠信概念，確保能遵守法律，不被一時的利益所動。根據相關要求合理設置管理、內部控制、審核等崗位，目的是為了明確分工和確定各自的職責所在。加強崗位意識觀念有助于讓他們各司其職，提升自身綜合能力。房地產工作人員因為身份特殊需要具備一定專業性，需要持證上崗，相關部門應開展一些專業系統培訓和教育考核。只有不斷增強工作人員的業務能力，才能從源頭上遏制房地產交易風險的發生。

（四）培養誠信意識

房地產開放商的錯誤意識和思想是交易中出現風險的另一個重要原因，政府在健全和執行法律的同時也需要利用媒體加強誠信意識的宣揚，對開放商進行誠信教育，力爭提升其職業素養和道德水平。政府應對部分誠信力度差、嚴重違反相關法規的房地產商和中介機構加大懲罰力度，進行必要的批判和教育，依法追究責任，不定期的對房地產開企業和房產中介進行活動抽查，嚴格監管他們的交易情況，使得這些機構時時在法律的約束下，有法可依，有章可循，避免給購房者造成不必要的財產損失，方能形成良好的市場氛圍。

（五）構建房地產安全信息體系

當前信息化行業的發展同時也促進了房地產行業的活躍，目前為了減少房地產交易中出現的種種風險，有必要對房地產交易建議起來完善的信息安全系統。通過現在發達的互聯網技術，建立起透明的信息房地產交易動態信息，從而有效的共享房地產交易信息，能實時監督房地產交易中出現的違規操作現象和違反法律規定的行為，能在第一時間作出積極的調整，提高房地產交易的可靠性和安全性。在構建的房地產交易的網絡平臺上搭建輿論板塊，可以建立起來專門的交流區，購房者群體能在其中相互交流，分享其中的經驗和心得，這樣能有效的讓買房者了解市場動態信息，提升辨別壞的能力，避免或減少在房地產交易中出現更多的風險，提高購房者的滿意程度，切實的維護自身的利益，也有助于房地產交易行業的健康發展。

三、結語：

總而言之，隨著房地產市場的快速發展，房地產交易管理面臨著新的壓力和挑戰。今后的房地產交易市場中，需要進行不斷地總結和完善，健全相關的法律法規，加強對市場部門的監管，加大對一線工作人員法律意識的培養和誠信思想的建設。爭取從各個方面減小房地產交易中出現的種種風險。通過房地產、房產中介、政府部門、購房者群體的齊心合力，共同打造健康的房地產交易市場環境。

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