購(gòu)房遭賣家違約，損失怎么賠？

編輯同志：

我有一個(gè)關(guān)于房屋買賣合同解除的案例，想咨詢相關(guān)問題。

2016年1月，何某與羅某雙方就購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)某處房屋事宜達(dá)成合意，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。同日，何某與羅某雙方還同北京某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了《交易合同》以及《居間服務(wù)合同》。

合同簽訂當(dāng)日，何某向羅某支付了定金70萬(wàn)元，羅某開具了收據(jù)。合同簽訂后，何某將自有的房屋出售，積極為履行合同準(zhǔn)備購(gòu)房款。隨后，何某與羅某曾多次溝通，但羅某一直稱房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理過(guò)程中，后羅某明確表示因個(gè)人購(gòu)房資質(zhì)原因無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法為何某辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

此后，雙方對(duì)賠償事宜達(dá)成一致意見，即羅某向何某賠償180萬(wàn)元，并返還何某支付的定金70萬(wàn)元。但隨后，羅某又提出羅某賠償?shù)倪`約金180萬(wàn)元中應(yīng)包含何某已支付的定金70萬(wàn)元，遭到何某的拒絕。

我的問題是：何某能否請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及要求羅某返還定金、賠償損失？

讀者：賀華

為您釋疑

王洋

北京市盈科律師事務(wù)所律師

賀華：

由于近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，房屋差價(jià)損失就成為司法實(shí)踐中的一個(gè)焦點(diǎn)問題，本案也是二手商品房買賣糾紛中的典型案件。

從客觀方面講，在二手房交易價(jià)格攀升過(guò)快的情況下，二手房買賣合同簽訂幾天后，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個(gè)價(jià)”。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠(chéng)信的賣房人萌發(fā)失信違約、一房數(shù)賣等念頭的客觀誘因。

具體到本案，我認(rèn)為，一是何某與羅某雙方簽訂的《買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。其次，羅某知曉購(gòu)買涉案房屋時(shí)并不具備北京市購(gòu)房資質(zhì)，但其與何某簽約時(shí)無(wú)證據(jù)顯示羅某已明確告知何某上述情況，羅某因自身原因未按約定時(shí)間取得涉案房屋房產(chǎn)證，導(dǎo)致何某無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，羅某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償何某的合理?yè)p失。第三、建議何某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及要求羅某返還定金、賠償房屋差價(jià)損失。關(guān)于房屋差價(jià)損失數(shù)額的計(jì)算，建議向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估從而確定房屋差價(jià)損失。

此外，還要提醒購(gòu)房人，在房屋買賣交易過(guò)程中，如果遇到本案中類似情況，建議及時(shí)采取必要的措施來(lái)避免損失擴(kuò)大，以免承擔(dān)因己方過(guò)失造成的擴(kuò)大損失。同時(shí)也提醒購(gòu)房人，及時(shí)保全相關(guān)證據(jù)。

【法律鏈接】

《中華人民共和國(guó)合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”

《中華人民共和國(guó)合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。

《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第24條規(guī)定：“房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。”