淺談關于棚戶區改造項目貸款期限的幾點思考

姚昆

摘要：棚戶區改造項目是黨中央國務院部署的重要民生工程，也是各大金融機構重點支持的優質資源，對于棚改項目貸款尤其是政府購買服務模式的貸款期限，目前相關各方均有不同意見，本文通過分析棚戶區改造項目貸款的定義、模式、國家有關政策，結合實際情況，提出棚改項目貸款期限的一些思考，為金融機構為支持棚改項目提供一些借鑒。

關鍵詞：棚戶區改造;模式;貸款期限

一、棚戶區的定義

棚戶區主要是指在國有土地上集中連片建設的、簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋、建筑安全隱患多的區域，具體包括：城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房。大規模推進棚戶區改造，是完善住房保障制度的重要舉措，是重要的民生工程。

二、棚戶區改造項目的模式

近年來，棚戶區改造項目運作模式主要分為兩類，商業化棚改和政府購買服務模式的棚改項目。

（一）商業化棚改項目

商業棚改項目一般包括棚戶區的拆遷、安置房建設、商業開發等，其中拆遷、安置房建設屬于嚴格的棚戶區改造范疇，通過將土地集約利用后騰空的土地用于商業開發，以商業開發收入來彌補項目收益，從而整個項目形成一個閉環，即解決了拆遷居民的安置問題，義有較好的商業收益，從而能夠以項目從市場獲得融資。銀行支持此類項目的還款來源主要包括：定向安置房屋或商業開發的銷售收入、其他房屋的銷售收入、借款主體的其他經營收入等。

（二）政府購買服務模式棚改項目

2015年開始，國務院、財政部紛紛出臺相關政策，推動政府購買棚改服務，各地政府也結合本區域棚改項目數量、投資額、財力情況，制定政府購買棚改服務辦法，公開擇優選擇棚改實施主體，通過融資平臺公司等企業舉借政府債務成為融資禁區。銀行支持此類項目的還款來源主要為政府購買服務協議項下的分年度政府購買服務資金，且該資金能夠逐年納入財政預算。

三、棚戶區改造項目貸款期限

（一）商業化棚改項目

銀行支持商業化棚改項目，貸款專項必須用于棚戶區改造項目的拆遷、補償、安置、開發建設等，不得用于繳交土地出讓金等其他用途，根據項目實施的難度及工期不同，貸款期限應差別化設置，如貸款如果不涉及房屋拆遷的，期限應不超過3年：涉及房屋拆遷的，期限應不超過5年，其中僅涉及房屋拆遷的，期限應不超過2年。

（二）政府購買服務模式的棚改項目

對于政府購買服務模式的棚改項目貸款期限，無論是住建部門、財政部門或金融監管部門都沒有明確要求，有的認為需嚴格限定在年度預算和中期財政規劃期限內，有的認為可以突破中期財政規劃的3年期限。通過梳理近些年國務院及相關部委有關政策以及本人的實際工作經驗，筆者認為政府購買服務模式的棚改項目貸款不僅可以突破中期財政規劃的3年期限，最長還可以做到25年。主要基于以下理由。

1.棚戶區改造項目具有特殊性

根據財預[ 2017] 87號，對于一般的政府購買服務，需要遵循“先有預算、后購買服務”以及期限在3年中期財政規劃內，但棚戶區改造項目屬于政府購買服務的特殊領域，僅僅從該文件看，沒有明確提出棚戶區改造項目需要遵循“先有預算、后購買服務”以及期限在3年中期規劃內。

2.省級棚改計劃的項目屬于黨中央國務院的統一部署

黨中央國務院布置的2015～ 2017年、2018～ 2020年棚改攻堅計劃都明確地分配到各省、自治區、直轄市，不能進入省級棚改計劃的項目，其項目屬性可能有問題，不能夠享受棚戶區改造項目的特殊性，能夠納入省級棚改計劃的項目，就能享受棚戶區改造項目的特殊性。

3.棚改項目貸款最長可以到25年

為推動金融機構加強對保障性安居工程的金融服務，促進房地產市場健康平穩發展，中國人民銀行、銀監會于2014年9月下發了銀發（ 2014） 287號，明確提出“對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年”，這為棚戶區改造項目貸款最長可以到25年提供了有力的政策依據。

4.政府購買棚改服務資金是逐年列入財政預算

從國發[ 2015] 37號、財綜[2016] 11號等文件看，市、縣人民政府確定了棚戶區改造項目的運作主體后，再與運作主體簽訂購買服務協議，然后將購買服務資金逐年列入財政預算，地方政府需要根據購買服務協議約定的購買服務總金額、期限才能明確逐年納入預算的金額及期限。如某棚改項目政府購買服務協議中總的購買金額為5億元，購買服務協議約定的購買期限為10年，則政府連續10年每年列入預算的支出金額為5000萬元。

四、結論

對于商業化的棚改項目貸款，要根據項目內容及實際情況，期限設計在2～5年不等：對于政府購買服務模式的棚改項目，可以突破中期財政規劃的3年期限，最長還可以做到25年。在實踐中，可根據作為政府購買棚改服務的政府層級、財力和信用狀況靈活設置期限，如省會城市和經濟發達地區，適當拉長期限，欠發達地區，適當縮短期限。

參考文獻：

[1]關于規范金融企業對地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知財金[2018] 23號[M].財政部，2018年3月28日.

[2]關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知（財預[2017] 87號）[M].財政部，2017年6月2日.

[3]《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發[ 2015]37號）[M].國務院，2015年6月25日.