淺談購租并舉住房制度改革影響

盛夢嬌

摘要：房地產行業作為我國的支柱性產業，它的健康發展對于整個國民經濟有著舉足輕重的影響，同時涉及的居民住房問題也是一個關系社會民生的重要問題。房地產上市公司作為行業中的佼佼者和代表者，受到政府決策者和證券市場投資者等多方的關注，它的情況對外界國民經濟有著獨特的預示作用。

關鍵詞：購租并舉;改革影響;績效

房地產行業是受政府宏觀調控政策影響比較大的行業，房地產上市公司的經營績效與政府的行為也有很大的關系。Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts通過對房地產市場與國民經濟、地方政府的關系研究指出由于房地產市場失靈的存在政府有必要對其進行宏觀調控。政府調控的具體經濟手段主要有土地政策、財稅政策以及貨幣政策等。芮明杰（2008年）認為土地出讓制度的改革與土地剛性供給促使土地價格的上升，使得房地產企業的平均盈利能力有所下降。趙鑫露（2013年）通過具體案例分析和對限購令前后三年EVA的比較，得出限購令在很大程度上還是抑制了企業的業績增長。劉莉（2015年）通過多元回歸的方法，分析得出房地產企業總體稅收負擔會削弱其經營績效的提高。程正中（2015年）認為貨幣政策的傳導渠道主要包括貸款利率、存款準備金率與貨幣供應量，存款準備金率、貨幣供應量對房地產企業的業績具有負向影響，利率在短期內對房地產企業的業績有負向影響，長期來看對企業的成長能力有正向影響。政府針對房地產的具體政策對房地產企業也有一定程度的影響。

那租賃市場的崛起對房地產市場的影響究竟有多大呢？這是近兩年各界討論的焦點問題。南于我國的特殊國情，房地產市場持續走高，“購房熱”問題普遍存在。而產生這些問題的原因，除了同有的購房觀念、獲取資產收益動機外，我國租賃市場不健全也是一項重要原因。現在，住房回歸居住屬性，資產收益降低，規模化租賃逐漸代替私人散租，租賃的公共服務逐步完善，租賃市場秩序大為改觀。租房只是居民剛“落腳”城市時，或者收入較低時的住房消費選擇。國家購租并舉的住房政策主要是針對大部分無房者，確保新市民通過租賃，能夠低成本、體面地“安頓”下來，從而保障居民的基本住房需求。

研究好同家政策的出發點，才能更好地研究其對市場、經濟活動參與者所帶來的影響。事實上，作為房地產長效機制的重要一環，租售并舉的核心目的并非是降房價，而是帶著穩定市場.防范風險以及實現“居者有其屋”的大使命而來。客觀而言，租賃市場的培育和房價的漲跌并無直接關系，房價漲跌從根本上來說，還是取決于貨幣政策以及市場的供需關系。所以，租賃市場更好地建立，并不能降低購房的有效需求，南此也不能降低房價。但是可以肯定的是，多元化住房體系的建立，將促使市場回歸理性，穩定預期，減少盲目恐慌入市，降低投資、投機帶來的風險。

國家推行購租并舉的住房制度，大力發展租賃市場，房地產企業對政策也做出及時反應。各大房地產企業尋求融資途徑，與銀行發展深入合作，進入房地產租賃市場。如碧桂同的長租公寓項目、萬科泊寓等項目，均是房企在積極響應國家政策號召。雖然房地產企業業務調整，租賃業務周期長，管理成本高，收益相對房地產買賣業務來說并不可觀，由此看來，對房地產企業的績效可能有負面影響。房地產租賃市場的發展，一定程度上使得房地產潛在的需求者減少，房價預期可能會下行。從短期來看，購租并舉的住房制度可能會影響房地產企業的盈利水平，對企業的績效帶來負面的影響。

國家鼓勵去庫存，鼓勵房地產租賃企業與房地產開發企業合作，鼓勵房地產租賃企業和有資本的個人購入房產，為房屋租賃提供房源。去庫存的政策可能帶來房產銷量的增加。從供需來看，可以將購房需求之外的剩余房源轉做出租之用，優化房企業務結構，同時促進房地產市場的供需穩定。從長期來看，有利于提高企業的盈利能力、營運能力和發展能力，對企業的績效有正面的影響。購租并舉的住房制度改革有利于促進房地產企業的兼并與收購，從而促進房地產市場的健康發展。

參考文獻：

[1]國務院辦公廳.國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》[J].城鄉建設，2016（ 7）：30-32.

[2] Dennis J.Me Kenzie， Richard M.Betts.Essentials ofreal eatate economics[M].South-Western Pulishing， 1995.

[3]芮明杰，詹文靜.土地出讓制度改革對房地產上市公司的績效影響[J].中國房地產，2008（4）：53-56.

[4]趙鑫露.論限購令對房地產企業績效評價影響[D].西南財經大學，2013.

[5]劉莉.稅收負擔對房地產企業經營績效的影響研究[D].浙江大學，2015.

[6]程正中，張緒通.貨幣政策對房地產企業經營績效影響研究[J].會計之友，2015（7）：69-73.