中國房地產價格在供需角度的影響因素探討

摘?要：近年來，我國的房地產業得到了飛速發展，有效地帶動了國民經濟的快速發展。供給與需求的嚴重不對稱導致房地產價格高攀，從而引發了許多的經濟和社會問題。因此，研究房地產價格的供需角度影響因素并對房價的未來發展趨勢進行預測就顯得十分重要。本文在選取的7個指標的基礎上，運用灰色關聯理論對進行定量分析并得到住房竣工面積和城鎮居民人均可支配收入是最關鍵的影響因素的結論，最后提出針對性建議。

關鍵詞：灰色關聯度;房地產價格;影響因素

一、 引言

近年來，我國房地產業的飛速發展，有效地帶動了我國國民經濟的快速發展，并成為基礎性、支柱性產業之一。與此同時，供給與需求的不對等導致房地產價格不健康式上漲，從而引發出也引發了社會資源配置失衡、產業結構失調等各種經濟和社會問題。雖然，政府出臺了一系列嚴厲的房地產調控政策，但是未得到其想要的結果。因此，研究房地產價格的供需角度影響因素并對房價的未來發展趨勢進行預測就顯得十分重要。借此可以為政府宏觀調控提供依據，為房產商項目運作和銀行信貸管理提供參考，為消費者提供信息支持，讓房價回到惠及宏觀經濟發展、惠及人民生活改善的軌道上來。

二、 研究方法與指標選取

（一）指標選取

根據文獻資料顯示，影響房地產價格的因素主要分為宏觀因素和微觀因素，宏觀上主要有國家財政政策，土地使用情況，農村城鎮化程度，國民生活水平等，微觀上包含城市環境、基礎公共設施等。但是，由于各個影響因素錯綜復雜，本文站在整合相關文獻結論的基礎上從影響房地產價格供給需求的角度中選擇了 7 個相對重要的指標，分別為：房地產開發企業本年土地購置費用、住宅竣工面積、城鎮居民人均可支配收入、貨幣供應量M2、國內生產總值 GDP、貸款利率和匯率。

（二）灰色關聯理論與數據來源

1. 灰色系統理論

灰色系統理論主要用于研究樣本小、數據少、信息不對稱等不確定性問題，通過公式計算得到自變量的關聯度來分析變量之間的關系，并且得出影響因變量的重要因素。由于我國房地產統計數據波動程度較大，數據不完全，因此采用灰色關聯度對房地產價格在供需角度的影響因素進行分析比較恰當。

2. 數據來源

鑒于數據的可獲得性和準確性，所有數據均來源于2002年～2018年的《中國統計年鑒》，如下表所示。

三、 中國房地產價格影響因素的實證分析

（一）灰色關聯分析的實證過程

首先將因變量房地產價格作為參考變量x0，7個指標作為自變量構成比較序列{x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7}。由于指標之間的單位是不同的，各個指標之間的數據無法比較，因此先對原始數據進行無量綱化處理。然后將分別求出二級最小差和二級最大差。運用公式求解出每個指標的關聯系數。

為兩級最大差，ρ稱為分辨系數，是0到1之間的數，一般取ρ=0.5。接著運用ri=1n∑nk=1ξi（k）

求解出每個指標最終的關聯度。

（二）計算結果分析

實證結果表明，各影響因素與房屋銷售價格之間的灰色關聯度均在0.6到1之間，關聯度數值較為接近，說明供需角度的7個影響因素均對中國房地產價格具有較大的影響。

第一，住房竣工面積和城鎮居民人均可支配收入對房地產價格影響巨大。究其原因，由于目前房地產存量十分大，大部分房地產由于價格太高，遠遠超過人們可以承擔的水平，導致大量房屋無法售出，也就產生了供與求不能“對口”的問題，對此國家也提出了“去庫存”的政策。而城鎮居民人均可支配收入水平的提高同樣提高人們的購買力，住房需求提高自然會相應引起房地產價格的上漲。

第二，關聯度數據較大的是貸款利率，由于房地產是一種資金密集型產品，對于經濟快速發展的現代社會，人們的消費觀念以及房地產的產生不可避免要對資金產生依賴性。

第三，國內生產總值，一個地方的房地產價格不得不依賴于一個地區的經濟發展水平，只有經濟發展水平高了，經濟基本面達到了一定水平，房地產價格的上漲才有一個基本的“支撐”。

第四，匯率和貨幣供給量M2以及房地產開發本年土地購置費用，這就說明土地是房地產市場價格的一個重要組成部分。雖然隨著經濟水平的發展，土地購置費可能對于房地產的價格并沒有那么大的影響，但是作為一種稀缺資源，供給彈性為零，隨著人口的增長，土地也是一個不可忽略的重要因素。

四、 政策建議

通過對中國房地產價格在供需角度的灰色關聯度分析，我們得到了供給與需求對房地產的價格具有重要影響，其中，住房竣工面積和城鎮居民人均可支配收入對房地產價格的作用最大。針對以上影響因素，有以下幾點建議。

1. 創新調控手段，化解庫存壓力

首先，可以給予利率、稅收等方面的優惠鼓勵人們購買房屋，刺激住房需求;其次，提高進入房地產市場的門檻，加大投機者進入房地產市場的成本，減小其帶來的房地產市場泡沫;最后，嘗試采取多種措施響應國家“去庫存”的政策，如持續推進庫存商品房改廉租房、保障房，同時解決商品房庫存大，保障房數量少，實現存量商品房和缺量保障房的互補，實現租售并舉。

2. 盤活存量土地，調整土地供應結構與數量

目前我國的房地產市場處于過度膨脹的狀態，開發規模盲目增大，但是土地資源卻沒有得到充分利用。完善土地供應制度，限制閑置土地過度無效率供應，提高土地利用率。與此同時，努力推進土地供應市場化，使土地價格更加合理化，土地供應結構更加有效，優化土地資源配置

3. 完善市場供應原則

市場供應的完善可以實現供需兩者更好的均衡，使得資源更加合理有效。完善的市場供應可以為中低收入群體提供住房保障，使得低收入階層的住房需求得以滿足，房屋的銷路進一步拓寬，也減少市場的剛性需求。加強對房地產企業的開發以及銷售環節的監督，減少“爛尾樓”、銷售跑路等信息不對稱事件發生的概率，使得房地產市場健康良性發展。

4. 實行差別化信貸政策

就供給方而言，大力支持對滿足剛需的住房建設貸款，提供比較寬松的貸款政策。同時，限制高檔住房建設貸款額度。有效緩解剛需住房短缺而高檔住房閑置的問題，資源得以有效利用。就需求方而言，區別對待自主性購房和投機性購房以及首套房和非首套房的利率。對于自主性購房和首套房應該適量補助、優惠，鼓勵購房，而對于投機性購房以及非首套房就有加大房地產市場泡沫，拋高房地產價格，打破房地產供給平衡的嫌疑。

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作者簡介：霍玉蓉，西北大學公共管理學院，陜西西安。