房地產企業的定價策略分新

招財益

摘要：由于科技發展，社會進步，目前，我國的經濟水平不斷增強，房地產作為重要的經濟支柱，然而它的定價也成為當今社會的焦點，房地產企業的定價方法與策略對房地產行業具有重要意義。本篇文章主要針對房地產定價進行策略分析探討，然后提出一些定價方法與策略，期望在今后實施定價的過程中有所幫助。

關鍵詞：房地產;定價：策略分析

由于我們國家科技不斷發展，每個城市的工程建設不斷創新，我國人口越來越多，近年來，房地產企業新建了很多樓盤，這些樓盤在定價過程中非常理性。為滿足廣大居民的住房需求問題，我們在根據定價方法和策略作為企業經營的主要依據。為此，房地產理性的價格策劃也得到了廣大房地產企業和群眾的支持和認可。

一、房地產定價概括

以某國有銀行為例，該行北京營業部的工作人員表示：“目前我行首套房貸款執行基準利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個工作日就能放款。”

同時，上述銀行工作人員還表示：“貸款金額在300萬元以內，不論單位屬于國企、私企，客戶都不需要提交工資流水證明。”

以去年利率上浮程度很高、近乎“停貸”的某股份制銀行為例，《證券日報》記者在今年元旦過后咨詢房貸政策時.工作人員回答稱：“我行去年額度緊張利率偏高，房貸單子做得特別少，不過，今年也開始執行基準利率上浮10%，收入證明和工資流水缺一不可。”

每當我們剛開發完成一個房地產項目時，就要從宏觀角度去分析，房子的定價是否太高？由于部分市民對房屋的購買能力太低，導致沒有能力購置房屋的后果，這樣，即對開發商的投資產生影響，也會對安全回收造成時間逾期。但如果將房價定得非常低，開發商得到的利潤就非常少，也會對今后房屋建筑產生不小影響。所以，房地產企業的定價，必須要遵循市場規律，適當的調整價格，使樓盤銷售價格公平公正，我們在關心投資回報的同時，要加大對市民的財產安全著想，全方位吃透國家政策。自從改革開放以來，我國的經濟體制不斷變革，使房地產的綜合開發不斷壯大，由于房地產競爭非常強烈，我們在定價方法和策略上，要做出適當調整，要想使房地產行業能夠健康順利地發展，就要相對應的使開發商們產生競爭，平衡促進房地產經濟快速發展。

二、房地產定價依據及因素

（一）我國的現時政策

目前，房地產行業十分重要，我國對房地產行業也非常重視，通常情況下，每隔一個階段，就要對房地產行業進行調整政策，使人民得到有效保證。而現如今，各個房地產商都會根據國家出臺的政策進行定價，因此，這些政策及調控措施大都對房地產市場價格的制定具有決定性的指導作用。近年來，房價的變化很大，價格也在持續遞增，為了能夠使普通家庭都能夠有居住的房子，這兩年，再不斷地調控下大家都趨于冷靜了，國家出臺廉租房政策，對一些商品住房進行調控，采取有效的調控措施，這也使人民的住房問題得到解決，面對這些公平公正的相關法律，以及購買者的購買利益，我們在房地產行業就要引起足夠的重視。現階段，我國針對房地產價格進行制定。在最低價格基礎上，根據市場環境（包括和競品的對比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計劃來確定每年的價格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量和競品相比有足夠的競爭力。

（二）市場環境

當前形勢下，政治、經濟、金融等因素對房地產的價格造成影響，相對而言，市場環境對房地產的定價影響不容忽視。現如今，我們主要是根據國家頒發的一些相關政策來制定價格，要知道，房地產的價格會受到經濟環境的影響，一定要充分考慮當前的發展狀況，在經濟發展超前的時，房地產行業的前景就會越來越好，因此，房價也會相對于穩定一些。如果經濟狀況落后，比如在貨幣匯率產生變化等因素，就會造成房屋價格遭受到影響和波動。首先，財務測算是第一個環節，是定價的基礎。財務測算要達成的最終目的其實很簡單：不同售價的利潤率水平。除了利潤率，由于不同的價格會有不同的銷售速度（營銷來根據產品和市場情況預測），所以還要看回款速度的要求。基本上來說，最低保證的價格，是由最低利潤率結合能夠接受的回款速度要求來倒推的。

（三）地理位置

人民在購買房屋時，會依照住宅樓盤的宜居程度來進行購買，也就是居住品質。商業樓盤，要看商業氛圍。比如居住環境、商業環境、自然環境等等。開發商會根據人們的需求來進行定價，如果地理位置稍微好一點，價格就會略微的平穩一些，如果地理位置好，價格相對來說，就會比普通的高一些。例如，周邊有銀行、學校、醫院、菜市場、超市等等相關門市。這種房屋的定價就會高一些。而無論是商住樓盤還是住宅樓盤，交通的通達度，都很重要。比如，有個樓盤建設的品質很高，但是，開車進去之后就出不來了，太堵，或者太遠，或者主要出行路線太陳舊等等。因此，地理位置也是定價參考因素之一。當然這個環節不是一項獨立的工作，實際上屬于整個營銷定位和策略制定里的，要為這個價格找到它的合理性——市場和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購買、面對哪些競品、有哪些機會和威脅等等，這也是營銷里最有技術含量的工作之一，也會影響房地產企業定價的高地。

（四）物理屬性

目前，根據城市的發展水平、消費群體的購買力、物價成本等，我們發現，物理屬性就是大家都能想到的、買房常看到的因素了，如朝向、景觀、戶型結構、樓層等等。價格策略指的是不同產品之間的價格關系能否在相互對比的情況下，促使客戶更快地做出購買決定。這種售賣方法最常見的則是價格標桿，比如樓王相對量少但價格高，讓大多數客戶覺得其他房子的價格很劃算等等。價格策略是最靈活多變的成本因素，而建筑成本和包裝成本是房地產企業定價的基石。

（五）市場調查

房地產商在銷售房屋過程中，由開發商自己組織人員或者委托代理商做樓盤位置周邊類似樓盤的調查，就是尋找消費人群，根據不同的人群以及不同的消費能力和層次，來對小區進行規劃，其目的是獲得準確的競爭對手信息，以便做出自己的判斷。同時，會對房屋的結構、布局和外表進行有效處理，通常情況下，是委托規劃設計事務所來設計，然后做出效果圖。開發商會根據消費人群做個初步的價位，如果小區的檔次和別的差別不大，就該發掘自己的優勢之處，其實這就是是定價策略，比較自己和其他樓盤的不同之處，尤其是獨到之處，比如地角、交通、環境、商業便利等。最后在定價時，應該有很小的一部分房子很便宜，吸引消費者，掌握消費者的想法，價格自然好漲多了，多數房子的價格自然也就貴了。

三、房地產定價策略的制定

我們都知道，定價策劃作為房地產企業的核心，他們在定價時都會設立一個目標，這個目標是定價方法與策略的制定依據。房地產定價目標一般有利潤最大化、樹立企業形象、市場占有率等幾種表現形式。

（一）利潤最大化

為了在房地產行業長期，我們在追求利潤最大化的同時，要進行有效的經濟分析，雖然部分定價需要進行標量，但我們只要加強對利潤和市場方面的重視，加強公司的經營戰略，在追求利潤最大化前，要綜合企業內部條件和外部環境，房地產企業的定價，必須要遵循市場規律，適當的調整價格，使樓盤銷售價格公平公正。

（二）樹立企業形象

房地產企業在競爭中，必須要樹立良好的企業形象。如果價格穩定，對其他房地產商來說，是非常具有優勢的，由于房地產行業的需求波動不會太大，但如果將房價定的非常低，開發商得到的利潤就非常少，也會對今后房屋建筑產生不小影響，如果價格穩定，誠信經營，一定會受到廣大消費者的好評。有些時候，我們還是會制定臨時目標，但這個目標是需要變動的，通常情況下，每隔一個階段，一旦這個時期有所轉變，就要對目標進行調整，使得到有效保證。

（三）市場占有率

通常情況下，我們把市場占有作為長期的定價目標。在銷售過程中，我們要將市場環境因素考慮充分，在競爭中加強市場占有率，尤其是在定價目標時，房地產企業要對各種環境因素把握準確。對房地產定價方法進行有效分析，在選取中根據當前的定價思路，進行分析處理，我們在定價時，要從金臺方面進行考慮，根據當前的預期盈利，計算出變動成本之和，通過以往的銷售量來作為定價的參數。因此，在市場占有率高的情況下，要競爭制定價格的一種方法。如果當前的房地產商在市場中的業績處于領先，那么我們就可以通過企業的品牌形象，進行擴大市場占有率，從而能夠提高企業的實力，制定出超出該市場同行的價格水平。而在樹立企業形象的同時，我們要根據當前市場物業的平均價格進行計算，一般情況下，平均市價就是供求均衡形成的結果。企業在這樣做的同時，可以為此行業帶來更多的利潤。今年還要采取措施消化存量商品住房。按照“全省一盤棋”思想，加強住房建設總量管控和年度計劃管控，嚴格控制商品房增量，積極消化存量商品房，公租房等保障性住房、棚改安置住房和人才住房建設要與存量商品住房消化有機結合。加快落實人才住房保障，人才住房房源籌集方式包括政府購買或租賃存量商品房、政府保障性住房轉化、企業提供團購商品房等。

（四）需求導向定價法

我們都知道，在策劃房地產價格時，我們都會通過需求導向定價方法來進行定價。這是一種可以使消費者進行認知的策略，對消費者的需求的購買能力進行考慮，按照不同消費人群，制定不同的房屋，制定不同的價格方案，就是為了在房地產企業的市場占有率更高，企業能夠樹立品牌形象，得到最終所得利潤。

四、結語

目前，房地產價格的制定作為營銷的重要內容。我們要在獲取利潤的同時，樹立本企業堅定的價格目標，打造良好的企業品牌形象。要對目前企業發展情況做出相對應的了解，必須遵從國家的現行法律和政策。

參考文獻：

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