經濟法視角政府對房地產市場進行宏觀調控的相關思考

劉婷婷

摘 要：對于社會整體的發展和進步而言，房地產行業在其中發揮了重要的作用，并極大的推動了社會經濟的進步。而盡管房地產行業極大的推動了社會經濟的進步，但也存在一些明顯的問題，就需要國家以及政府進行宏觀方面的調控，使得房地產行業在推動社會經濟進步的同時，也能夠更多的服務于社會大眾。進一步使得社會整體各方面都能夠獲得進步。本文基于經濟法的視角之下，探討政府對房地產市場進行的宏觀調控。首先從房地產市場進行宏觀調控的指導原則方面入手;其次分析和討論基于經濟法的宏觀調控;最后則是提出完善經濟法視角下房地產市場進行宏觀調控的措施。

關鍵詞：房地產市場;經濟法;宏觀調控

一、房地產市場進行宏觀調控的指導原則

（一）可持續發展原則

可持續發展原則涉及到社會發展的各個方面。即使是房地產市場也需要堅持可持續發展原則。我國房地產市場的可持續發展包括諸多方面：例如房地產的開發要適度。由于我國人均土地資源少，土地資源分布不均衡，人口分布不均衡等特點，決定了我國房地產市場的開發必須與自然資源相結合。而且由于我國地域發展不均衡，土地資源同人口分布不匹配，各級地方政府必須根據當地的實際情況，適度開發房地產。如果過度開發，會超過自然的承受能力，破壞了生態的平衡。因此，各政府相關部門必須控制適度開發，并堅持可持續發展原則，以此共同維護房地產市場需求平衡。

（二）兼顧效率與公平

目前，房地產業作為我國的支柱產業，在不斷發展的過程中，極大地促進了社會經濟的發展，同時也帶動了人們的消費需求和投資熱情。國家為了保證房地產市場的健康發展，針對房地產市場出臺了一系列宏觀調控措施，目的在于有效調節房地產市場，保證其作用的有效發揮。但是政府在調控房地產市場的同時，需要堅持效率和公平的原則。要想使調控政策真正起到作用，政府必須在調控政策的制定和執行過程中，堅持效率的原則，使政策起到應有的作用。同時政府在堅持效率的同時，還應該兼顧公平。換言之，在房地產發展過程中，不能只滿足少數人的需求，而應該考慮到大眾的消費需求，保證大眾的居住權得到保障。

（三）間接調控為主、直接調控為輔

我國是社會主義市場經濟，以市場為基礎，市場經濟在市場規律的引導下健康發展。也就是說市場是主要的調控手段，只有在市場出現失靈時國家才予以調控，房地產市場也是如此。我國的調控手段主要有行政、經濟、法律，其中經濟手段是主要的調控手段，而法律和行政屬于輔助手段，他們為經濟手段提供基礎性支持。具體而言，借助于經濟稅收以及各類金融政策等，能夠間接對房地產市場進行影響以及調控，進一步使得房地產市場能夠平穩良性的發展。政府采用行政等手段則就屬于直接調控，具體而言，政府通過出臺相關政策和規定等，以此規范房地產行業的行為，使之遵循既定的要求進行市場的運行，對于不按照規定和政策的行為就要進行懲罰。所以借助于兩種調控手段的共同作用，房地產行業能夠實現健康并且穩定的發展。

二、基于經濟法的宏觀調控分析

（一）借助經濟法分析金融調控措施

對于房地產市場的宏觀調控手段，即相應的政策和規定的出臺，會直接影響到房地產市場各方現有的利益，因而在當政策或者相關規定需要進行落實時，就會受到阻礙與限制，使得政策與規定的落實達不到實際的效果。具體的，地方政府與房地產市場有著必要的聯系，在當中央政府出臺相關規定需要地方政府進行落實時，相關政策的執行必然會對于房地產企業的利益造成影響，以此房地產行業與地方政府勾結，對有關政策的實施與落實偷梁換柱，使得自身利益不受影響，但切實影響到了政策的執行效果，對于房地產市場的宏觀調控就會出現問題。

（二）借助經濟法分析稅收調控措施

稅收調控措施的基本使用有助于對房地產市場進行有效的調控。一般來說，使用稅收方式進行的調控，能夠最直接的獲取到相應的效果。并且借助于稅收方面的調控，也能夠使得政府方面獲得更多的財政收入。從而稅收方式被應用在宏觀調控方面所獲得的效益是多方的。通過稅收方面進行的調控措施，能夠有效的抑制惡意炒房等現象。

（三）土地使用問題分析

對于房地產市場來說，重要的土地使用問題影響了其行業的發展。近些年，隨著房價的上漲，更多的房屋出現供不應求的現象，部分人認為這是對土地開發較少導致的。但在隨著更多的土地得到使用與開發，卻出現了土地資源浪費的現象，并且房地產市場供求仍不平衡。進一步進行分析，供需不平衡的另一個現象就是對于富人來說，有著更多的房產，但對于窮人來說，卻更多的買不起房。這當中折射出的問題就是建筑結構的不合理。例如大戶型占地面積更大，而小戶型面積更小。這也更加劇了貧富差距。

三、完善經濟法視角下房地產市場進行宏觀調控的措施

（一）完善金融制度

金融制度的建設以及完善，能夠對調控房地產市場起到非常有效的作用。鑒于上述問題中提到的金融政策影響房地產市場既得利益者的利益問題以及地方政府執行相關政策的困難現象，可以從以下兩方面做出政策的調整：

一方面，對于政策的制定，中央政府可以適當的將權利進行下方，以此使得地方政府也可以在相關權利范圍內進行政策的制定與執行，以此使得中央政府的政策控制、地方政府的政策執行以及房地產市場的利益獲取可以獲得相對的平衡，具體的在于既能夠滿足政府的調控需求，也能夠滿足房地產市場的利益需求，從而就能夠在最大程度上獲得較好的調控效果;另一方面，國家在制定相關金融政策過程中，可以適當的采納地方政府以及房地產主體之間的意見，使得對于宏觀調控政策的制定能夠更加符合房地產市場的利益需求。以此通過這兩個方面的政策制定調整，能夠實現宏觀調控的最終目標。

（二）完善稅收制度

稅收作為國家宏觀調控經濟的一種有效的方式，在面對房地產市場的調控時，同樣可以采用有效的稅收方式進行調控。其一，對于房地產開發規模更大，并且房價過高的房地產要提高增值稅的征收，進一步抑制其房價上升過快;其二，對于二手房源的征收與交易，要提高相應的稅收標準，以此控制惡意炒房的現象發生。進一步實現合理配置資源;其三，對于房產稅的征收，要提高擁有多處房產公民的稅收標準，以此通過這樣的方式和措施，控制房價的上漲。

（三）完善土地制度

房地產市場的發展離不開土地資源。因此一方面，要合理控制土地資源的供給總量。對于急切需求住房的社會公民群體，要滿足其需求，但同時對于過渡投資與投機行為要進行遏制。進一步通過調查分析實際的用地需求，進而指定合理的土地資源供給計劃。另一方面，對于土地的供給結構要進行適當調整。注重滿足廉租房和經濟適用房的開發與建設需求，同時也要控制高檔住房的建設需求，進而實現對土地資源的合理利用。

四、總結

現階段我國房地產市場存在很多的問題，諸如房價虛長、政府壟斷以及房地產泡沫現象等。這些實際存在的問題不僅影響著社會秩序的正常運行，也切實造成了房地產市場的不良發展。所以針對于所存在的嚴重問題，政府有責任也有義務進行宏觀調控，從而借助于完善金融、稅收以及土地制度等，實現對房地產市場的宏觀調控，以此使得房地產市場能夠獲得良性發展。也同時使得社會公民的住房需求得到滿足，最終減少房價飛漲以及過渡炒房等不良現象帶來的嚴重影響。

參考文獻

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