探索有效提升物業企業經濟管理的策略

徐通林

摘 要：現目前，我國的市場經濟快速、高效發展，建筑行業領域也隨之有明顯變化的發展趨勢，如愈發繁雜的施工技術、逐漸擴大的建筑規模、集成化的應用價值以及多元化的指導理念，這些種種變化更加促進了我國物業企業管理的發展。各物業企業須明確知道經濟管理的具體要求，并嚴格按照要求全面提升自身綜合實力，才能在經濟市場具有一定的競爭力以及提高市場份額，強化在競爭激烈的現代化市場的基礎，為各位業主提供更加滿意的優質化、高效化的服務。鑒于上述情況，本文根據我國物業領域的發展狀況，探索了以此為背景的關于各物業企業經濟管理工作開展存在的問題及有效策略，但愿以下研究理論，可以對各物業企業在開展實際工作中有所幫助。

關鍵詞：物業企業;經濟管理;策略

一、物業企業的經濟管理問題存在

（一）物業企業的收費標準和服務質量有差距

物業企業的主要工作內容就是為業主提供基本服務以及新形勢下新趨向的服務需求，在提供服務的過程中收取服務費用。企業效益提高的影響因素以及企業經濟管理水平提升的重要原因就是物業企業的內部服務質量。根據全國的物業情況綜合評估，發現業主對物業費的收取普遍有抵觸情緒，評價也低，覺得物業費繳納太高，但得到的服務質量較差，形成了一種付出與收獲有差距的現象。

（二）收繳物業費過程困難

由于業主覺得所繳物業費和得到的服務質量有差距，業主在繳納物業費過程中有抵觸情緒，甚至出現了少交以及不交的現象，造成了物業企業收取物業費比較困難。而對于業主的評價過低，物業企業并沒有采取有效地解決措施甚至沒有給出合理的解釋，導致了業主對物業企業收取物業費這種行為產生了抵觸情緒。究其原因，客觀地講是物業企業的管理問題，無法保證服務質量，另外，也沒有滿足業主的對于物業管理的要求，導致了物業企業和業主之問的矛盾產生。這些問題會對物業企業的經濟效益產生十分不良的影響。

（三）收取物業費規定不明確

物業領域的大形勢下，大多數的物業企業沒有明確規定物業費繳納這方面的相關內容，也沒有相應的費用公開信息。對于此種現象，可以說業主質疑物業費收取的想法能夠體諒的。大多數的物業企業沒有辦法提供服務項目上的具體資金明細，以致于業主根本無法得知物業費的繳納以及資金的去向是否合理，進而質疑物業企業提供的服務。對于此，物業企業應該給業主一個具有數據支撐的合理的解釋，最重要的是制定有效解決的可行性方案，解決業主心存的質疑和不滿，這樣才可以與業主達成一致，有效地解決問題。

（四）缺乏專業的管理人才

物業企業經濟管理工作特點是流程繁雜、細節問題較多，所以制定制度來約束相關工作人員的行為是非常有必要的，制度要求明確劃分權限與職責，把出現權責的缺失或重負的概率降至為零，同時還要提高全體工作人員的服務水平、管理能力、專業素質和責任意識，以保證業主能得到滿意的服務。但目前的狀況是，國內物業企業經濟管理專業人才水平參差不齊，專業度不夠，導致工作開展的效率和質量都比較低，無法推動物業企業的發展。

（五）物業管理企業管理手段落后、技術含量低

隨著互聯網技術、高新技術以及通信技術的迅猛發展，新技術的革命受到了物業企業的青睞，為物業企業服務手段的創新提供了新的基礎，智能化、網絡化管理服務成了企業之間競爭的必要手段。在將來也會是作為基本的物業企業管理服務手段，物業企業需要考慮如何使用快速發展的互聯網技術手段來進一步提高服務水平。

二、有效提升物業企業經濟管理的策略

（一）經濟管理項目的明確

現目前，物業企業服務管理項目范圍不明確的問題普遍存在，針對此種現象，各物業企業應該在普遍使用會計制度的基礎上，以制度的形式加強明確服務范圍和管理項目，同時進行類別化、層次化管理不同的項目。如內部營業成本的管理，物業企業可以依據服務對象的特點，把它分為個性化服務營業成本和共性服務營業成本兩部分。對這一工作的突出特點，物業企業必須著重注意業主資產核算這部分工作，同時還要確保工作開展的全面性、客觀性和及時性，進而在資產保障和意外索賠方面打下了堅實的基礎。另外，物業企業應該把物業經濟管理中的專項資金單獨列出來，以此大力支撐和保障這部分資金的專款專用。比如，設置公共設施部分、房屋公共部分等維修資金，把專項資金運用于不同的業務管理并把工作落到實處。相對而言，資產轉移或是流動的檔案管理工作也是需要重視的，要明確在檔案上記錄每一筆資金的走向，避免款項出現不知去處的現象，以便強有力地保障和支持經濟管理工作。

（二）人才培訓力度的加大

物業企業的經濟管理工作的高效開展離不開專業化、高素質的人才隊伍，因此，要想順利開展經濟管理工作，物業企業必須重視人才隊伍的建設。對于現階段國內缺乏經濟管理人才的現象，一方面國家應該做好頂層設計，加大制度建設、資金投入力度以及各學校對口專業的政策引導，提供強有力的人才支撐以此規范該領域人才并加大人才領域的規模;另一方面，就物業企業的運營和發展本身而言，首先，做好經濟管理各崗位的錄用工作，明確標識用人標準和用人要求，堅定不移的踐行符合要求的用人原則，避免出現裙帶關系或是渾水摸魚用人的局面，從源頭上嚴格要求用人，便于提升經濟管理人員隊伍的專業性。其次，借助內容豐富、形式多樣的專業培訓活動來加大對工作人員的實踐及理論指導的培訓力度，比如管理能力知識競賽、專業交流會、經濟知識講座等等，以便工作人員認識到該領域的前沿技術及先進理念，進而在學習的進程中，提升自身管理能力、專業素養、創新意識及服務水平，可以更好地滿足在實踐精力管理工作的需要。最后，建立管理機制，將人員管理過程中的績效考核和落實崗位責任相結合。不僅在制度上明確不同主體的職責與權限，也需要通過獎勵機制，獎勵部分表現較好的工作人員，以此在物業企業營造良好的競爭合作氛圍，促進了經濟管理工作的良好外部環境的創設。

（三）管理制度的建立和健全

物業企業的經濟管理工作的開展需要建立一套完善、長效以及可續的內部經濟管控制度，加強實際管理工作外部環境的創設。第一，各物業企業建立經濟管理小組，小組成員均是經濟管理專業人員，明確劃分工作人員的職責和權限，把權責的缺失或重復的問題出現的概率降至為零。第二，要設置完善內部經濟管理制度，尤其是聯動機制，加強不同部門業務信息的交流和合作，將傳統管理模式下各部門單獨隔離工作的局面打破。為實踐經濟管理工作的開展奠定堅實的合作基礎。第三，建立物業企業信用評價制度，信用評價制度的定義是檢查企業日常工作，包括執行部門政策和受理投訴量等情況，剖析物業企業的工作狀態和服務水平，根據相關標準，為企業進行打分評級的制度。因此，信用評價制度能夠規范物業企業的管理行為，完善市場信用體系，有助于物業企業提升服務水平，誠信觀念，同時還能更好地推動行業的健康發展。第四，設置收費激勵制度，激勵工作人員變被動為主動，建立完善的激勵機制和措施，物業企業可以設定一個年度收繳物業費的標準區問，超額完成的工作人員可以受到資金獎勵，進而提高工作人員的收取物業費的積極性、主動性。第五，建立一套科學的項目定價機制，它的定義是物業企業明確自身的定價標準，可以滿足業主的接受區間及市場發展動向，從而減少業主對物業費收取的抵觸情緒，推進物業管理經濟工作的開展。

（四）收費管理的規范開展

收費管理的過程是各企業物業進行前期項目籌劃，預估自身的項目成本，然后制定合理的項目定價方案，并交由當地物價審批部門審核，通過之后便可以投入使用。因此，對于現目前廣泛存在的部分業主、部門分項目收費難的問題。第一，地方政府可以行使其職能作用，適當的調節一下，參與物業項目的定價機制，在一定程度上監督物業企業的定價決策，從而有效地緩解廣大業主和物業企業的矛盾。第二，企業物業加強與廣大業主之間的溝通交流，了解收費難的具體原因及廣大業主的想法與意見，針對不同原因采取相對應的解決措施，以滿足業主需要為目標。第三，物業企業要拓展思維，利用社會力量的作用，運用多種方式催繳物業費。比如與業主委員會達成一致，制定《管理規約》督促業主的繳費;由法院執行催繳物業費;定期在小區公示欄張貼惡意不繳物業費的業主名單等等。第四，企業物業應該針對業主開展普法宣傳活動，加強法治教育的宣傳，讓他們能清楚知道自身的義務和權利，并可以使用法律來捍衛自己的權利，從而提升物業費用收取金額，以此降低兩者之問發生沖突的概率，推進物業管理經濟工作的開展。

（五）采用科技手段開展經濟管理工作

針對現階段物業企業經濟管理手段落后、技術含量低的現狀，物業企業應當順應時代發展，運用互聯網、高新技術以及通信技術來開展經濟管理工作，比如物業管理軟件與移動終端的應用相結合，由建立業主微信群導向App的創設，建立社區電商以便物業企業提供商業服務以及聯合或者自行創建網上平臺。

三、結語

對于經濟管理的改革措施，物業企業應當將收費標準透明化以及規范化，以業主方便了解每一筆費用，并提出相對應的看法和建議，這樣可以讓雙方能依據透明化的收費標準得到相應的服務。最終達到物業企業的收費標準和企業服務兩者之間能夠匹配的目標，從而可以全額收取服務費，減少收取物業費的難度，保證提升企業的經濟管理。

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