淺談房地產開發交易成本對房價的影響

陸燕

摘要：隨著社會經濟的迅猛發展，人民的平均經濟收入也在不斷上漲，人民生活水平也在穩步提升。而大眾對于住房的需求在人們的生存資料里面算是剛需產品了，近幾年房地產項目也是市場主體參與的炙手可熱的項目活動之一，越來越多的資本看中房地產在現今社會中存在的巨大利潤而趨之若鶩，這就從某些方面間接影響到了房地產的交易成本而最終導致房地產價格的上漲。本文主要探討房地產項目開發過程中的交易成本如何對房價造成影響，以期望為房地產開發提供良性發展的參考依據。

關鍵詞：交易成本;房地產開發;房產價格

在人們日常生活中的需求比較強烈的住宅方面，購得一套房產對人們的生活還是具有相當大的影響。而現階段居高不下的房價與人們的購房需求之間存在的矛盾也是當今社會的一個值得重視的矛盾，由此看來有效解決人們對房產需求的矛盾問題是穩定社會秩序，維持社會治安以及促進經濟發展的重要手段[1]。對此我們需要從房地產項目的交易成本方面的因素來分析是如何造成房價上漲的現象，并根據分析得來的結果促成解決該問題的有效方針對策的制定，旨在更好的解決這個社會矛盾。

一、房地產開發交易成本的概念

房地產開發商在房地產開發過程中包括土地成本、建筑建造成本等在內的成本叫做生產成本，生產成本是房地產開發的總體成本中的主要成本之一。而交易成本就是區別于生產成本的房地產開發成本，指的是不直接存在房地產開發生產過程中的其余成本，是房地產開發商在開發總體過程中與其他開發客體發生的交易的成本，即除去建造成本、土地成本和所需利潤之外的所有開支[2]。

二、交易成本的分類以及如何對房地產價格造成影響

（一）前期交易成本

前期交易成本主要在投資決策階段，房地產開發商想要啟動項目順利開展，首先需要獲得土地的使用權，而在高速發展的城市中土地的珍貴程度可想而知，獲得一塊土地的使用權代價頗高。國家以土地所有者身份將一定時間內的土地使用權出讓給投資者，出讓費用就是土地使用權出讓金。但當房地產開發商增多而導致競爭力不斷上升，就有可能使開發商有向政府尋租的行為，這就造成了開發成本上升而最終影響房價的上漲。在取得土地使用權后還需要對投資項目進行評估和考察，在籌集資金的基礎上需要政府的行政審批，這些繁瑣冗雜的審批程序以及眾多稅費都是增加前期交易成本的影響因素[3]。另外，開發商在開發過程需要獲得銀行的貸款資金，這個過程就會產生相應的評估資金以及公關資金，這就增加了開發商在這個過程中的交易成本。

（二）中期交易成本

中期交易成本主要在實施階段，房地產開發商在前期的籌備工作完成后就需要進行對施工方的招標工作，出于對經濟效益的本能追求，更傾向于選擇報價較低的施工方，但在實際過程中施工方可能會因為控制其成本在某些方面增加了房地產開發商的成本。另一方面，開發商在銀行所取得的貸款資金與其所獲利潤的概率是密切相關的，開發商在房地產方面能夠獲得多大概率的經濟效益，就有多大可能會增加在貸款方面的利率。因此銀行為保證自身利益會提高貸款利率，這就導致開發商在這個階段的交易成本上漲，而最終有影響到了房產價格的上漲。

（三）后期交易成本

后期的交易成本主要是對消費者的銷售階段，一般開發商會采取自銷或者尋找銷售代理的方式進行銷售，但不管哪種方式都需要房地產開發商投入相應的銷售成本，包括廣告費用、宣傳和銷售費用以及代理費用，而面對日益激烈的房地產開發競爭市場，為提高競爭力開發商又會加大對銷售成本的投入，而這些成本又最終都會直接讓消費者承擔。

三、應對交易成本對房產價格影響的對策方法

（一）健全房地產融資市場

健全的地產融資市場能夠極大的減少房地站開發商在可行性研究和市場調研的成本與支出。與國外發達國家相比，我國的地產行業融資渠道單一、秩序雜亂，需要借鑒其經驗發展房地產金融機構，建立健全的金融機構體系[4]。不僅可以通過對居民貸款提高人們住房水平，還能夠促成有效率、有合理競爭性的房地產金融市場的形成，而從促進我國房地產金融市場的穩定發展。

（二）規范地方政府行為

在上文分析中可以看出，地方政府通過不正當的方式片面追求經濟效益的最大化，不僅使開發商在前期土地使用成本上升，還促成尋租的隱性交易方式進而提高開發商交易成本。因此需要規范政府行為，正確引導房價走勢。采用合理的土地出讓方式保證市場競爭的公平性。并且通過建立健全的土地管理制度，避免土地的不合理開發以及交易過程中部分官員以權謀私的行為，確保交易依法進行，從而降低房地產開發的交易成本。

（三）健全房地產開發環境

健全的房地產開發環境有利于開發商規避風險、降低資源浪費率和開發成本。目前房地產市場存在信用缺失的不良現象，不同單位都存在一定程度的信用危機問題，不利于房地產市場的良性發展。需要完善相關法律法規、健全征信體系以及加強文化教育工作，為建設信用體系提供一定的保障，提高信息共享和使用效率。通過對文化教育工作的開展也有利于構建一個誠實守信的市場環境，形成良好的市場氛圍[5]。

四、結語

綜上所述，房地產開發交易成本對房價的影響是多方面的、多層次的，為了滿足廣大人民群眾對房產的需求，房地產開發商應該制定合理策略、構建完善的地產開發結構，以規范政府行為、健全房地產融資市場和健全地產開發環境的措施，降低房地產開發地交易成本，旨在最終形成房地產合理的價格，促進房地產市場的的良性發展。

參考文獻：

[1]宋宏，張璐.商業投資與房地產價格影響因素分析——以西安市為例[J].商業經濟研究，2018（11）：185-187.

[2]張君芝.淺談房地產開發交易成本對房價的影響[J].行政事業資產與財務，2017（30）：4，6.DOI：103969/j.issn.1674-585X-2017.30.004.

[3]雷安琪.土地監管稅理論在中國土地交易市場及中國房地產市場的應用[J].經濟研究參考，2017（52）：62-70.

[4]慕振江.房地產開發交易成本及其對房價的影響分析[J].中國房地產業，2016（10）：67.

[5]毛豐付，李言.房地產稅對房地產投資影響再探——基于房地產稅“新觀點”視角的分析[J].地方財政研究，2017（3）：69-75，87.