房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究

應(yīng)靜波

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和防范是房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、分析和防范的科學(xué)性關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資階段尤其重要，投資決策階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多，有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和評(píng)估直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和防范，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目：投資：風(fēng)險(xiǎn)管理：措施

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政府是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中宏觀的手，宏觀手段影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況制定的宏觀政策直接影響整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向和整體發(fā)展。國(guó)家制定相應(yīng)政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政策和制度會(huì)影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各個(gè)市場(chǎng)單元的利潤(rùn)，較多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。因此，政府政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，當(dāng)前的政策環(huán)境是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的反映，例如，房地產(chǎn)政策、土地政策、租金政策、購(gòu)買政策、環(huán)保政策等都是當(dāng)前制約房地產(chǎn)企業(yè)的政府性政策。因此，對(duì)我國(guó)的政策進(jìn)行分析研究，投資決策要在迎合政策環(huán)境下進(jìn)行。

（二）供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，最重要的是供求關(guān)系，供求關(guān)系關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供方和求方的地位。求方市場(chǎng)則房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較小，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和開發(fā)都處于有利形勢(shì)，反之，供方市場(chǎng)下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力大，供大于求的情況容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益降低，投資回報(bào)率低。在進(jìn)行投資之前，研究目前市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)行供求風(fēng)險(xiǎn)的把控，科學(xué)地把握房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期，應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)。

（三）土地風(fēng)險(xiǎn)

第一，投資主義觀念貫徹整個(gè)國(guó)民思想，我國(guó)的土地城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)大，土地拆遷在持續(xù)進(jìn)行中。整個(gè)土地拆遷過程中，難免出現(xiàn)“釘子戶”困難，“釘子戶”抱著最大化的獲利的思想，未與房地產(chǎn)開發(fā)商妥協(xié)，開發(fā)商“釘子戶”。這種“釘子戶”占據(jù)了開發(fā)商的時(shí)間，影響了土地拆遷進(jìn)度，而開發(fā)商要使工程進(jìn)度加快，需要花費(fèi)更多的投資滿足“釘子戶”的投資心理。第二，極端行為的影響。土地拆遷過程，不免出現(xiàn)極端行為，包括自焚、爆炸等，產(chǎn)生了負(fù)面的影響，拆遷進(jìn)度受到了影響，也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目受到媒體的關(guān)注，法律和輿論把開發(fā)項(xiàng)目推到風(fēng)口浪尖，社會(huì)各種因素導(dǎo)致整地拆遷工程阻礙重重。

（四）房屋施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工是個(gè)復(fù)雜的過程，施工階段涉及內(nèi)容廣，涵蓋學(xué)科豐富，市場(chǎng)、資源、設(shè)施、建材、機(jī)械的、合同，等等，都是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程。項(xiàng)目建設(shè)過程的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)：其一，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)施工受到各種因素的影響會(huì)導(dǎo)致施工進(jìn)度無法符合施工計(jì)劃，開發(fā)項(xiàng)目的竣工和后期工程都受到影響，更嚴(yán)重還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的形象。其二，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。施工建筑的質(zhì)量關(guān)系到建筑的穩(wěn)同性和安全性，質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)。質(zhì)量不合格的建筑流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)回報(bào)率降低，房屋的購(gòu)買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）全面的市場(chǎng)調(diào)查

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資前期的市場(chǎng)調(diào)查是十分有必要的。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查能對(duì)房地產(chǎn)房屋市場(chǎng)有所了解，掌握市場(chǎng)的房屋供需情況。市場(chǎng)調(diào)查分析是投資風(fēng)險(xiǎn)的必要投資基礎(chǔ)，也是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的必要條件。其次，接著對(duì)政府態(tài)度和市場(chǎng)政策進(jìn)行了解，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)展方向。根據(jù)前期調(diào)查掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行投資決策，分析投資方向和投資規(guī)模，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資情況。另外，調(diào)查投資市場(chǎng)的消費(fèi)群體的消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念、消費(fèi)偏好，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。

（二）健全投資決策管理體系

建立完善的科學(xué)的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).考慮和評(píng)估綜合風(fēng)險(xiǎn)，確定最佳的投資方案。其次，明確開發(fā)項(xiàng)目地理區(qū)位，結(jié)合市場(chǎng)消費(fèi)需求，選擇最好投資價(jià)值的區(qū)位進(jìn)行投資，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度，成立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避，合理配置投資資源，對(duì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)督，及時(shí)制止風(fēng)險(xiǎn)過大的行為以及降低潛在因素風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)

信息資源對(duì)于房地產(chǎn)投資具有較大的價(jià)值，越充足的信息資源，投資參考的信息就更多空間。首先，對(duì)信息資源進(jìn)行篩選，研究信息價(jià)值的可行性，奠定研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的信息基礎(chǔ);其次，建立信息處理系統(tǒng)，對(duì)收集的信息進(jìn)行處理、傳輸、應(yīng)用，匯集政策性信息資源、規(guī)劃性信息資源、市場(chǎng)供求關(guān)系信息資源，有效獲取信息分析報(bào)告，為投資決策提供了準(zhǔn)確的信息參考;再次，定期撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，動(dòng)態(tài)掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)變化，及時(shí)調(diào)整投資決策，減少因市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)向。

（四）投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散策略是常見的風(fēng)向防范策略之一。投資風(fēng)險(xiǎn)是多種類的，投資方向也要多樣化，從分散的投資方向來降低各個(gè)種類的風(fēng)險(xiǎn)。首先，將房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)設(shè)置為開發(fā)分散性結(jié)構(gòu)，將有限的投資資源分散到多個(gè)投資區(qū)域。其次，房地產(chǎn)投資區(qū)域的分散。可從市場(chǎng)需求劃分，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。再次，房地產(chǎn)投資時(shí)間分散。市場(chǎng)供需關(guān)系有著周期變化，根據(jù)求方市場(chǎng)的時(shí)問階段進(jìn)行房產(chǎn)投資，確定一個(gè)合理的投資時(shí)問區(qū)間。最后，共同投資。選擇消費(fèi)能力高的區(qū)域和投資需求高的時(shí)間段同時(shí)進(jìn)行共同投資，達(dá)到利益共享和風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)的目的，最大化地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（五）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常關(guān)鍵一個(gè)環(huán)節(jié)就是識(shí)別其項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，所以需要企業(yè)能夠?qū)φw項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面且準(zhǔn)確的辨別，并實(shí)施深入與針對(duì)性的分析，切實(shí)提升識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)能力。

（六）風(fēng)險(xiǎn)分析

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多，所以必須要采取多樣化的方式來控制、利用以及防范風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率與損失降到最低。通常風(fēng)險(xiǎn)分析防范主要有定量與定性分析兩類。

（七）實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)回避

房地產(chǎn)的投資過程中要保持長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)回避策略。風(fēng)險(xiǎn)回避策略有以下幾點(diǎn)：第一，回避順序從小風(fēng)險(xiǎn)再到大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)大的投資項(xiàng)目采取措施及時(shí)止損。對(duì)于小風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目適時(shí)延長(zhǎng)時(shí)間再對(duì)策。第二，對(duì)大風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整或降低了高額利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)與收益是正相關(guān)的，收益越大的投資項(xiàng)目伴隨著風(fēng)險(xiǎn)就越大。第三，高收益的投資項(xiàng)目也會(huì)吸引了較多的投資者紛紛進(jìn)入投資市場(chǎng)，增加了投資競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，從而減少了預(yù)期的收益。因此，收益的影響因素是多種風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果，應(yīng)控制和防范各種風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程是各種決策的結(jié)果，投資決策必須重視投資存在各種投資風(fēng)險(xiǎn)，采取規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估和管理，這樣才能采取行之有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法。

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