淺談投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

韓雅薇

摘 ?要：近年以來，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)也愈加趨于穩(wěn)定與成熟，這也導(dǎo)致企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資比重逐年上升。投資性房地產(chǎn)主要是為了獲得一定的收益而進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)，本文將簡(jiǎn)要分析投資性房地產(chǎn)的主要會(huì)計(jì)處理方法，探討其主要的處理方式及注意問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資性;會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)是伴隨我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展起來的，屬于一種新興的投資方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在我國(guó)，還處于一個(gè)不斷完善和發(fā)展的階段，其中蘊(yùn)含的潛在獲利機(jī)會(huì)日益被企業(yè)所重視。在這樣的需求環(huán)境下，2006年，我國(guó)財(cái)政部門頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，用來專門規(guī)范房地產(chǎn)投資方面的主要業(yè)務(wù)。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的主要演變過程

投資性房地產(chǎn)主要指的是企業(yè)為了賺取一定的租金或使本來資產(chǎn)增值而持有的房產(chǎn)資源。在過去，人們一般將企業(yè)進(jìn)行投資的房地產(chǎn)看成企業(yè)的一般固定資產(chǎn)，按照其預(yù)估的使用年限進(jìn)行折舊提取。但不足之處在于，這種固定資產(chǎn)的凈值根本不能很好地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在最近十幾年的發(fā)展中，市場(chǎng)價(jià)值早已高于賬面凈值，有時(shí)可以高出賬面凈值達(dá)幾十倍。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資的周期較長(zhǎng)、金額數(shù)目較大、流動(dòng)性有時(shí)較差，體現(xiàn)出了高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的局面。在這樣的實(shí)際情況下，再將投資性房地產(chǎn)看作是一般的固定資產(chǎn)，顯然已經(jīng)不合適了。但是，將其看成是流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行處理，同樣也是不合適的。投資性房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)加以約束，企業(yè)通常各行其是。在這種情況下，中國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，也被稱作第3號(hào)具體準(zhǔn)則。這條準(zhǔn)則的頒布具有比較重大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性及現(xiàn)狀分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中給投資性房地產(chǎn)的定義是：投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性 投資性房地產(chǎn)是當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤(rùn)，強(qiáng)烈地吸引著一些企業(yè)和個(gè)人投資者。當(dāng)然，在我國(guó)隨著市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到城市居民，而且還是關(guān)系現(xiàn)在和將來農(nóng)村人口城市化的問題。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還是一個(gè)社會(huì)發(fā)展問題。

2.2 我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析 前幾年來，我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)41.1%，增幅比2003年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策進(jìn)行調(diào)控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)幅度逐月降低，其增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平（2002年和2003年1-6月份投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)32.9%和34%）。這表明自2004年以來國(guó)家采取的一系列控制高速增長(zhǎng)的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)情形來看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒有就此止步。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了前幾年的強(qiáng)勁走勢(shì)，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟(jì)能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會(huì)從中得到收益，這就是我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中存在的問題

（一）成本計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題

在成本模式計(jì)量下，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷是為了彌補(bǔ)投資性房地產(chǎn)在使用過程中的正常損耗，如果投資性房地產(chǎn)在以后年度發(fā)生減值，就計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備;如果發(fā)生增值，則財(cái)務(wù)狀況沒有反應(yīng)。也就是說，計(jì)提減值準(zhǔn)備的方法只適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展下降的情況，這時(shí)所反映的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值是公允的;而升溫時(shí)，所反映的資產(chǎn)價(jià)值比公允價(jià)值低。不能真實(shí)的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，不利于投資決策。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題

1、利潤(rùn)波動(dòng)幅度大

采用公允價(jià)值模式計(jì)量，會(huì)計(jì)利潤(rùn)就隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而變動(dòng)。這就使得企業(yè)各期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具有可比性，而對(duì)投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者產(chǎn)生一定的不利影響。

2、信息成本高

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的關(guān)鍵是要取得合理的公允價(jià)值。因此企業(yè)每年都要聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)過程將會(huì)大大增加企業(yè)的信息成本。這樣企業(yè)的積極性就會(huì)受影響，可能就會(huì)放棄公允價(jià)值計(jì)量模式。

3、納稅程序復(fù)雜化

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)，允許計(jì)提折舊。采用公允模式時(shí)，投資性房地產(chǎn)平時(shí)不計(jì)提折舊，公允價(jià)值與賬面原值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。因此，會(huì)計(jì)上按照公允價(jià)值計(jì)量與稅法上依據(jù)歷史成本計(jì)量間產(chǎn)生的差額就必須調(diào)整應(yīng)納稅所得額。隨著以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化，從而導(dǎo)致納稅調(diào)整將更加繁瑣。

四、對(duì)于完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的建議

1.推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和成熟，不能形成良好的機(jī)制，對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用產(chǎn)生一定的不利影響。所以要推動(dòng)我國(guó)的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善交易體系，只有運(yùn)行良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)才可以有效的進(jìn)行公允價(jià)值模式的推廣。

2.提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能，只有擁有良好素質(zhì)和專業(yè)技能的會(huì)計(jì)人員才可以對(duì)多變的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致和專業(yè)的會(huì)計(jì)處理。

五、結(jié)束語(yǔ)

在目前的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，政府、企業(yè)以及會(huì)計(jì)人員都起到重要的作用。只有政府首先制定出合理的法規(guī)，以及企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的不斷推動(dòng)，加上高素質(zhì)和高技能的會(huì)計(jì)人員才能讓我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理更加的合理、科學(xué)。

參考文獻(xiàn)

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