房地產公司投融資管理芻議

黃海瑩

摘要：當前，房地產企業紛紛作出了“去地產化”的重大舉措，業務的多元化對公司的投融資管理提出了更高的要求。本文將在概述當下房地產公司投融資管理的現狀及問題的基礎上，有針對性地提出優化提升的措施建議，以期能夠對房地產公司當下的投融資困境有所啟發。

關鍵詞：房地產 投融資 管理

一、引言

當前，房地產公司的未來發展更多的傾向于通過黃金時期積累的資本來進行多元化的擴張，不僅僅是業務層面的多元化，同時也是管理方式和管理理念的多元化。“去地產化”是近年來我國大型房地產企業的重要舉措之一，意在通過其集團業務多元化來降低地產市場增長乏力帶來的不利影響，同時也是規避市場風險和競爭風險重要舉措。隨著業務多元化的推進，房地產公司或者集團的投資管理逐漸處于一個十分關鍵的地位。其自身的投融資管理和控制能力在一定程度上直接決定了多元化的成功與否。

對于投融資管理來說，是相互聯系但又相互區別的兩個方面：投資管理和融資管理。投資管理意在通過投資分析來支撐投資決策和管理行為，融資管理意在通過融資保證來為所投資的項目奠定堅實的基礎。

二、房地產公司投融資管理現狀及問題分析

（一）房地產公司投資決策機制不健全，投資分析決策能力發展不足

在一定程度上，公司對于擬投資項目的投資決策是關系到投資成功與否的關鍵因素。但是就目前的現狀來看，眾多的房地產企業雖然也在積極的開展投資活動，但是就基礎的投資分析決策工作還存在不到位的問題。例如無論是對于何等規模的房地產公司，其在投資決策過程中由于機制體制的不健全，往往可能會出現決策順序倒置的現象。所謂決策順序倒置，主要是指在沒有經過基礎的分析的情況下，由于老板一言堂的存在，使得出現在已經作出了投資的決策的基礎上才進行相應的分析，這種分析必然是沒有意義的。同時從另外一個方面來說，部分房地產企業的投資決策能力稍顯不足，這既可能是人才隊伍的基本素質相對不高造成的，同時也可能是決策流程和機制不健全導致的效果和效率達不到預期。

（二）房地產公司融資體制不健全，融資渠道單一，融資產品類型單一

對于房地產公司的融資來說，其具有十分關鍵的作用，這不僅僅是由于房地產項目的周期長、資金需求量大等特性導致的，同時也是由于當下眾多的項目投資數額門檻較高，特別是跨行業投資門檻更高導致的，沒有足夠的資本作為支撐，房地產公司的多元化投資活動將會受到極大的阻礙。況且，房地產公司歷來面臨著的融資渠道單一，過分依賴銀行等老問題依然沒有得到解決。盡管我國金融市場的市場化發展為房地產公司帶來了更多的融資工具的選擇，但是就目前的應用現狀來看，僅僅是大型房地產公司能夠有實力運用這些相對創新的工具，絕大多數房地產公司融資渠道和方式仍然離不開銀行和傳統的貸款。

（三）房地產公司投資管理和融資管理聯系不足，沒有形成合力優勢

對于房地產公司的投資管理和融資管理來說，具有相當密切的關聯。但是眾多的房地產公司卻沒有在具體的管理過程中將二者有機的結合起來。具體來說主要體現在三個方面：第一，沒有將投資管理和融資管理的規劃結合起來，造成資金的期限錯配，進而導致項目的滯后或者資金占用成本的上升;第二，沒有將投資管理和融資管理的過程結合起來，其具有相關性，但是管理過程卻是分割的，造成了總體的管理成本上升，管理效率下降;第三，沒有將投資管理和融資管理中的風險控制相結合。投資和融資的風險爆發往往是聯動影響的，二者風險控制的結合才能更好的規避和管理風險。

三、房地產公司優化提升投融資管理的措施建議

（一）健全房地產公司的投資決策機制，提升投資分析決策能力

對于房地產公司優化和提升自身的投資管理能力和效果，首要的是要健全的投資決策機制以及提升投資分析決策的能力。對于機制的健全，主要是要通過對歷史決策經驗教訓的總結以及先進理論理念的貫徹落實。其實，對于我國的眾多房地產企業來說，在其現代管理理念和制度不健全的情況下，做好公司治理機制的完善才是最為基礎的。比如要通過制度建設和治理結構設計來破除由于“人治”而帶來的“一言堂”現象，只有在這種現象得到根本扭轉的情況下，公司的投資決策機制完善才能實現根本上和實質上的突破。對于投資分析決策能力的提升來說，其主要是要著眼于人才引進和培養、決策系統工具的引入以及決策方式的創新等等方面。

（二）健全房地產公司的融資體制，拓展融資渠道，豐富融資工具應用

對于房地產公司的融資管理來說，其首要的也是要健全自身的融資體制，逐步建立起審慎、多元化的融資機制。針對房地產公司傳統層面上的融資管理問題，還是建議房地產企業要著力拓展自身的融資渠道，這是十分關鍵的措施之一。在我國金融市場發展不夠成熟的條件下，對于多數房地產企業還是有諸如銀行貸款、項目融資、上市融資、資產證券化、發債等多種類型的融資渠道，避免過度的依賴于傳統的銀行貸款，造成不必要的融資風險。同時，對于某一些實力較小、獲得其他融資渠道難度較大的房地產公司來說，首先企業多元化的行為本身就應該是審慎的，應該量力而行，做好風險控制和管理，同時，這類公司在尋求多元化的過程中可以適時的進行抱團或者聯盟，以期能夠分散風險。或者是能夠與實力較強的企業合作，也是一個不錯的緩解融資壓力、降低投資風險的措施。

（三）強化房地產公司投資管理和融資管理的整合，發揮協同管理效益

在房地產公司整體投資管理和融資管理方面，建議其可以從一下三個方面著手：一是要著眼于制度設計的整和，投資和融資的不可分割首先應該體現在制度設計方面，設立其可以作為新的統一制度的兩個重要的章節內容;二是要著眼于過程管理的整合，主要涉及到團隊協作機制的建立、控制方式的統一等;三是要著眼于風險控制的整合，投資和融資在風險控制上具有前后一致性，二者的整合主要體現在風險控制聯動機制建設方面。

四、結束語

在當下我國房地產經濟形勢錯綜復雜的環境下，眾多的房地產公司在積極尋求多元化的投資拓展，這就給其投融資管理提出了更高的要求。房地產公司應該積極的從制度建設完善、渠道拓展優化、投資融資管理整合等等大的方面著手，切實的優化和提升自身的投融資管理能力，為公司的多元化奠定基礎，促進公司的可持續健康發展。

參考文獻

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