沈陽(yáng)居民住宅二手房?jī)r(jià)影響因素分析

陳美潼

摘要：本文采用SPSS軟件對(duì)沈陽(yáng)二手房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行回歸分析。從安居客網(wǎng)站上選取2018年50個(gè)二手房樣本進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)論：人們選購(gòu)的二手房的價(jià)格主要受建筑面積、所在樓層、配備電梯、房屋朝向和所在區(qū)域的影響。

關(guān)鍵詞：居民住宅;沈陽(yáng);二手房?jī)r(jià);影響因素;回歸分析

中圖分類號(hào)：F293.3? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）06-0054-03

Abstract： Based on the housing characteristic model， this paper uses SPSS software to analyze the influencing factors of the second-hand housing prices in Shenyang. Fifty samples from 2018 were selected for regression analysis， and the conclusion was drawn that the price of second-hand housing was mainly affected by the building area， elevator and housing orientation.

Key words： resident housing; shenyang;? second-hand housing price; influencing factors;? ?regression analysis

一、緒論

沈陽(yáng)作為東北三省唯一特大城市，對(duì)于促進(jìn)東北三省的發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。改革開放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對(duì)住房的需求也越來(lái)越高。人民生活的基本依靠是住宅，它對(duì)于個(gè)人是最優(yōu)質(zhì)的固定資產(chǎn)，給予人財(cái)富想象力;它也是一筆風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金，保障戶主在關(guān)鍵時(shí)刻有一筆資金。而且中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念將擁有家與買房綁定在一起，使得買房成為許多家庭的必經(jīng)之路。然而隨著中國(guó)人口的急劇增長(zhǎng)，符合人們要求的新房已經(jīng)越來(lái)越少，因此二手房市場(chǎng)在我國(guó)漸漸火熱起來(lái)。尤其是在一二線城市，上班族占比例較大，權(quán)衡家庭與事業(yè)，人們往往對(duì)買房有著不一樣的選擇。然而萬(wàn)變不離其宗，人們選購(gòu)房子的標(biāo)準(zhǔn)還是有許多相似之處，本文將就這些相似之處進(jìn)行分析，理清究竟哪些因素與選購(gòu)沈陽(yáng)二手房密切相關(guān)。

二、文獻(xiàn)綜述

目前，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素已有一些相關(guān)研究，田洋、劉娜在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素實(shí)證分析一文中提出了M2、房地產(chǎn)開發(fā)投資等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。[1]周鳴在影響房?jī)r(jià)的因素分析一文中，從房產(chǎn)的需求和供給兩方面，分析和闡述了影響房?jī)r(jià)的因素。[2]張夢(mèng)實(shí)以我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)狀，分析了政府、企業(yè)、供需關(guān)系和外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，提出了政府宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)理論依據(jù)和措施。[3]

三、變量選擇

為滿足建立回歸模型所需要具備的隨機(jī)性假設(shè)，本文在安居客網(wǎng)站上隨機(jī)抽取50組沈陽(yáng)在售的二手房樣本數(shù)據(jù)。將二手房的單位房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)/總面積）作為因變量，同時(shí)通過(guò)網(wǎng)上調(diào)查問(wèn)卷的形式，選取10個(gè)最可能影響房屋價(jià)格的變量因素，并將這些變量因素按照其特點(diǎn)屬性分為三組，包括基本屬性、舒適度和地段，并在下文詳細(xì)介紹這些變量。

（一）基本屬性

1.房間數(shù)量

指的是室內(nèi)各種功能房間的總數(shù)，如客廳、臥室、廚房、洗漱間、陽(yáng)臺(tái)等。

2.戶型結(jié)構(gòu)

一是平層：是最常見的戶型，意思是各種房間在同一平面上。好處是空間利用率較大，室內(nèi)無(wú)障礙，能夠?yàn)樵S多購(gòu)買者接受。缺點(diǎn)是沒有功能區(qū)分，一馬平川，沒有特點(diǎn)。

二是躍層：是指室內(nèi)的空間涵蓋多樓層的戶型，即兩層或以上。這使得室內(nèi)平面能夠分布在不同的層次上，不同層次之間用樓梯來(lái)連接。躍層的突出之處，在于能夠做明確的功能分區(qū)，把對(duì)外場(chǎng)所和私密的休息空間隔開，保證了房間的多種功能實(shí)現(xiàn)。缺點(diǎn)也很明顯，躍層由于需要樓梯和裝飾性的物品，使得面積利用率不高，所以面積不大的躍層會(huì)顯得很擠，視覺上產(chǎn)生壓迫感。

三是錯(cuò)層：是指室內(nèi)空間不在同一個(gè)水平面上，豎向錯(cuò)開了一定的高度，但又遠(yuǎn)沒有達(dá)到躍層那樣豎向錯(cuò)開的高度。錯(cuò)層采用幾級(jí)臺(tái)階實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)空間的功能分區(qū)。如果您將客廳、餐廳與臥室做出錯(cuò)層，則可以起到動(dòng)靜分區(qū)的效果;如果您將客廳與餐廳、臥室錯(cuò)層，則劃分了客廳與餐廳，使室內(nèi)的視覺效果十分開闊富有“柳暗花明又一村”的效果，富有動(dòng)感，用幾個(gè)臺(tái)階錯(cuò)開40至60厘米左右即可。

3.供暖方式

這是北方住宅所特有的基本屬性，主要分為集體供暖和個(gè)人供暖。

（二）舒適度

1.建筑面積

建筑面積，是地產(chǎn)名詞，與使用面積及使用率計(jì)算有直接關(guān)系。面積越大，空間利用率越高。

2.裝修情況

一般分為毛坯、簡(jiǎn)裝和精裝。

毛坯房意思是沒有任何裝修的房屋，上下左右前后面都是水泥墻，但是開發(fā)商會(huì)把以后住房必要的管道空間留出來(lái)，方便客戶改裝。窗戶是最基本的塑窗，之后裝修都要拆下來(lái)重裝。屋內(nèi)每一門只有門框，地面墻面做了基本處理而沒有表面處理。收房時(shí)要弄清收房標(biāo)準(zhǔn)。收房以后可以按照戶主的偏好進(jìn)行改造。毛坯房最大的好處是價(jià)格相對(duì)較低，易于裝修。然而，同一樓層戶主不同時(shí)收房，鄰里之間裝修噪音極大。

簡(jiǎn)裝房是指室內(nèi)上下左右面做了簡(jiǎn)單的表面處理，如果對(duì)房屋條件要求不高，可以直接入住。很多疲憊于裝修的人可以選擇這類房子，而且價(jià)格比精裝低一些。如果想要進(jìn)一步裝修的話，也可以按照戶主的興趣愛好來(lái)改造。