沈陽居民住宅二手房價影響因素分析

陳美潼

摘要：本文采用SPSS軟件對沈陽二手房價影響因素進行回歸分析。從安居客網站上選取2018年50個二手房樣本進行回歸分析，得出結論：人們選購的二手房的價格主要受建筑面積、所在樓層、配備電梯、房屋朝向和所在區(qū)域的影響。

關鍵詞：居民住宅;沈陽;二手房價;影響因素;回歸分析

中圖分類號：F293.3? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）06-0054-03

Abstract： Based on the housing characteristic model， this paper uses SPSS software to analyze the influencing factors of the second-hand housing prices in Shenyang. Fifty samples from 2018 were selected for regression analysis， and the conclusion was drawn that the price of second-hand housing was mainly affected by the building area， elevator and housing orientation.

Key words： resident housing; shenyang;? second-hand housing price; influencing factors;? ?regression analysis

一、緒論

沈陽作為東北三省唯一特大城市，對于促進東北三省的發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。改革開放以來，隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對住房的需求也越來越高。人民生活的基本依靠是住宅，它對于個人是最優(yōu)質的固定資產，給予人財富想象力;它也是一筆風險儲備金，保障戶主在關鍵時刻有一筆資金。而且中國人的傳統(tǒng)觀念將擁有家與買房綁定在一起，使得買房成為許多家庭的必經之路。然而隨著中國人口的急劇增長，符合人們要求的新房已經越來越少，因此二手房市場在我國漸漸火熱起來。尤其是在一二線城市，上班族占比例較大，權衡家庭與事業(yè)，人們往往對買房有著不一樣的選擇。然而萬變不離其宗，人們選購房子的標準還是有許多相似之處，本文將就這些相似之處進行分析，理清究竟哪些因素與選購沈陽二手房密切相關。

二、文獻綜述

目前，關于房地產價格影響因素已有一些相關研究，田洋、劉娜在我國房地產價格波動影響因素實證分析一文中提出了M2、房地產開發(fā)投資等宏觀經濟因素對我國房地產價格的影響。[1]周鳴在影響房價的因素分析一文中，從房產的需求和供給兩方面，分析和闡述了影響房價的因素。[2]張夢實以我國房地產價格上漲的現狀，分析了政府、企業(yè)、供需關系和外部因素對房地產價格產生的影響，提出了政府宏觀調控房價理論依據和措施。[3]

三、變量選擇

為滿足建立回歸模型所需要具備的隨機性假設，本文在安居客網站上隨機抽取50組沈陽在售的二手房樣本數據。將二手房的單位房價（房價/總面積）作為因變量，同時通過網上調查問卷的形式，選取10個最可能影響房屋價格的變量因素，并將這些變量因素按照其特點屬性分為三組，包括基本屬性、舒適度和地段，并在下文詳細介紹這些變量。

（一）基本屬性

1.房間數量

指的是室內各種功能房間的總數，如客廳、臥室、廚房、洗漱間、陽臺等。

2.戶型結構

一是平層：是最常見的戶型，意思是各種房間在同一平面上。好處是空間利用率較大，室內無障礙，能夠為許多購買者接受。缺點是沒有功能區(qū)分，一馬平川，沒有特點。

二是躍層：是指室內的空間涵蓋多樓層的戶型，即兩層或以上。這使得室內平面能夠分布在不同的層次上，不同層次之間用樓梯來連接。躍層的突出之處，在于能夠做明確的功能分區(qū)，把對外場所和私密的休息空間隔開，保證了房間的多種功能實現。缺點也很明顯，躍層由于需要樓梯和裝飾性的物品，使得面積利用率不高，所以面積不大的躍層會顯得很擠，視覺上產生壓迫感。

三是錯層：是指室內空間不在同一個水平面上，豎向錯開了一定的高度，但又遠沒有達到躍層那樣豎向錯開的高度。錯層采用幾級臺階實現了室內空間的功能分區(qū)。如果您將客廳、餐廳與臥室做出錯層，則可以起到動靜分區(qū)的效果;如果您將客廳與餐廳、臥室錯層，則劃分了客廳與餐廳，使室內的視覺效果十分開闊富有“柳暗花明又一村”的效果，富有動感，用幾個臺階錯開40至60厘米左右即可。

3.供暖方式

這是北方住宅所特有的基本屬性，主要分為集體供暖和個人供暖。

（二）舒適度

1.建筑面積

建筑面積，是地產名詞，與使用面積及使用率計算有直接關系。面積越大，空間利用率越高。

2.裝修情況

一般分為毛坯、簡裝和精裝。

毛坯房意思是沒有任何裝修的房屋，上下左右前后面都是水泥墻，但是開發(fā)商會把以后住房必要的管道空間留出來，方便客戶改裝。窗戶是最基本的塑窗，之后裝修都要拆下來重裝。屋內每一門只有門框，地面墻面做了基本處理而沒有表面處理。收房時要弄清收房標準。收房以后可以按照戶主的偏好進行改造。毛坯房最大的好處是價格相對較低，易于裝修。然而，同一樓層戶主不同時收房，鄰里之間裝修噪音極大。

簡裝房是指室內上下左右面做了簡單的表面處理，如果對房屋條件要求不高，可以直接入住。很多疲憊于裝修的人可以選擇這類房子，而且價格比精裝低一些。如果想要進一步裝修的話，也可以按照戶主的興趣愛好來改造。