房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的應(yīng)用

高俐娜

摘要：本文在項目成本管理的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的項目成本控制過程進行分析，進而得出成本造價全過程控制的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本造價;全過程控制

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，其主要原因是我國的經(jīng)濟體制正在不斷的改革中，國家對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控進行的越來越深入。在國家層面上，政府發(fā)布的各種針對房地產(chǎn)的限購政策，對房地產(chǎn)行業(yè)銷售價格的不斷打壓，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤不斷的降低。從地方層面看，我國可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少，俗話說物以稀為貴，可供開發(fā)土地的減少使著土地的價格以一種非常恐怖的速度攀升，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)的成本大大提高，而政府出臺的一些相關(guān)政策又使得房地產(chǎn)的利潤降低，所以可以看出成本全過程控制對于房地產(chǎn)行業(yè)來說使十分重要的，不可或缺的一步。所以說，降低成本才是解決房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)項目成本管理概述

1.1房地產(chǎn)項目的成本

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模得到了極大程度的擴展，其專業(yè)化程度也在不斷地提高，但是對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度來說，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的控制卻有點追不上了，甚至是被我國房地產(chǎn)行業(yè)遠遠地落在了后面，根本趕不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)所需要的資金量是十分的龐大的，資金鏈也是十分的長的，而且資金的回收周期也不短。而且我國的房地產(chǎn)企業(yè)也比較集中，各大房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭壓力也是非常的大的，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本也在不斷地提高，房地產(chǎn)壓力也在不斷地增加，不僅僅要面對成本方面的壓力，還有國家方面的壓力和人民收入與房價不成比例的問題，所以說房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展得十分迅速，但是也有些舉步維艱了，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要克服這些困難解決掉這些壓力，在市場上長久的發(fā)展并屹立不倒的話，就需要從房地產(chǎn)的根本上入手，從土地的價格上入手，只有降低了房地產(chǎn)行業(yè)的成本，才有可能解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所面對的難題，所以說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，必須要對房地產(chǎn)的成本管理進行十分的重視。

1.2房地產(chǎn)項目的特點

1.2.1目的明確性強

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分廣泛的領(lǐng)域，它包含著各種跟建筑有關(guān)的行業(yè)，辦公樓，住宅，還有各種劇院，體育場等建筑也與房地產(chǎn)行業(yè)有著非常緊密的關(guān)系，而房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)也是十分的明確的，就是各種建筑，只要和建筑有關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)都可以對其進行“染指”，因為各種建筑有著不同的用途，所以房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展出了不同的應(yīng)對措施，使得房地產(chǎn)行業(yè)的橫向發(fā)展面特別的廣，對于不同的建筑，是需要房地產(chǎn)行業(yè)的目的性十分明確。

1.2.2資金需求大

因為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅速，和其產(chǎn)業(yè)的工程巨大性，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不需要大量的資金去啟動一個又一個項目，而且資金流動又不是十分的迅速的，所以房地產(chǎn)行業(yè)是需要一定的經(jīng)濟支持的，畢竟如果建造住宅的話資金回流是非常緩慢的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)商也不是誰都可以當(dāng)?shù)模切枰罅康馁Y金的，房地產(chǎn)開發(fā)商是需要有一定的經(jīng)濟能力的，否則是做不來房地產(chǎn)的。同時也正是因為土地成本價格的不斷增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的門檻也越來越高，同時也產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)新鮮血液注入少的現(xiàn)象，由此可以看出來，可供開發(fā)的土地成本對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分的巨大的。

1.2.3建設(shè)環(huán)節(jié)多

從我國現(xiàn)在的國情來看，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)開發(fā)部門是十分的多的，這就使得土地的開發(fā)變得十分煩瑣，一塊地皮的開發(fā)過程要涉及多方面，例如計劃、規(guī)劃、消防、交通、人防、土地、墻改辦、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、房管等眾多部門，過程極其的復(fù)雜，而且每一個環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要不可或缺的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)所需要面對的最基本的問題，因為這些過程都聯(lián)系著我國人民的利益和國家安全等方面。所以說房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)雖然十分的煩瑣，但也都是必不可少的。

1.2.4受國家政策嚴(yán)格約束

房地產(chǎn)行業(yè)是與我國人民活動息息相關(guān)的一個行業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟中有著一定的地位，而且還要涉及相關(guān)的土地資源的配置問題，要知道，土地資源對于每一個國家來說都是十分重要的，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)是根據(jù)土地資源來進行發(fā)展的，國家也對其推行了相關(guān)的政策，對其進行嚴(yán)格的約束。嚴(yán)格到剛地產(chǎn)開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)都要受到相關(guān)政策的管制。

2.房地產(chǎn)項目成本控制過程

2.1建立完善的目標(biāo)成本管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)如果想要獲得更長久的發(fā)展，在未來的世界中也占據(jù)一席之地的話，就需要建立一個比較完善的目標(biāo)成本管理體系，使成本之間的劃分更加清晰細致，才能有效地控制成本，盡量減少房地產(chǎn)行業(yè)在成本上的壓力，讓每個部門都參與到成本的預(yù)算當(dāng)中，使成本極可能的降低減少在各個方面的不必要開支，從而獲得更多的利益，還能起到調(diào)動各部門員工積極性的作用。

2.2投資機會選擇與投資計劃選擇階段的成本控制

在房地產(chǎn)行業(yè)的投資問題當(dāng)中，有著兩個階段，投資機會選擇階段和投資計劃選擇階段，雖然這兩個階段在字面上的意思差不多，但卻是兩個完全不同的階段，這兩個階段之間雖然有著一定的關(guān)系，但卻又是相對獨立的，投資機會選擇階段在房地產(chǎn)行業(yè)的整個行業(yè)鏈中其實所占的比例是十分的小的，但是其地位卻絲毫不低，在整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用，毫不過分地說，投資機會選擇階段甚至是掌握著整個工程的命運。因為他掌握著項目的啟動資金。

2.3前階段的成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)在進行一個項目的時候也是分很多階段的，其中前階段的成本控制就是比較重要的一環(huán)，成本控制就是在項目未動工之前預(yù)估出項目所需的資金，算好預(yù)算，盡可能地減少不必要的成本支出，對市場上各個材料商中找到性價比最高的材料，在保證質(zhì)量的前提下盡可能的節(jié)約成本，使獲得的利益盡可能的增多。

2.4項目建設(shè)階段的成本控制

因為在一個項目中的施工過程中，有著太多的不可預(yù)測問題，而要減少不可預(yù)測問題的發(fā)生對其進行預(yù)防就需要資金，所以醒目建設(shè)階段的成本控制是比較難的。

2.4.1對工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商進行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了土地成本外，材料的成本可以說是最重要的了，為了盡可能地減少材料上的成本，還要保證質(zhì)量達標(biāo)的同時，就要對材料供應(yīng)商等各個商業(yè)公司進行管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該要嚴(yán)格遵循國家的相關(guān)規(guī)定進行公正公平的招標(biāo)，使各公司進行公平的競爭從而降低成本。

2.4.2對設(shè)計變更進行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，在工程的施工過程中對設(shè)計進行變更是一件比較少有發(fā)生的事情，雖然說是比較少見的事情，但是如果發(fā)生了也不能掉以輕心，要想有關(guān)部門進行反應(yīng)，以及對整個工程的影響做出評定，也要對工程中相關(guān)的部門負責(zé)人的責(zé)任進行清楚的認識，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

2.4.3對工程結(jié)算進行管理

成本管理的相關(guān)部門不僅僅要在工程的施工過程中對成本進行嚴(yán)格的管理，還要對工程結(jié)束后的資金進行嚴(yán)格的管理。從而才能確保工程能過夠平安順利地結(jié)束。

3.成本造價在全過程控制中的應(yīng)用

在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本控制無疑是十分重要的，在成本控制當(dāng)中，造價占了相當(dāng)大的部分，從整個工程的開始到結(jié)束，都有著造價的身影，對造價進行控制是成本控制的基礎(chǔ)，如果對于造價沒有控制好的話，成本就會大大增加，這樣的話其他減少成本的工作就全都白做了，可以說造價工作關(guān)系到整個工程的質(zhì)量。

結(jié)語

房地產(chǎn)是一個十分復(fù)雜的行業(yè)，它所需要的資金是非常巨大的，但是它的利潤也是非常可觀的，雖然如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得十分迅速，但是施工過程中的種種問題也是不可忽略的，因為可能其中一環(huán)出了問題就會前功盡棄，血本無歸不說，可能還會背上外債，之前所做的種種成本控制工作也就成了泡沫，浪費掉整個團隊的心血，所以說在房地產(chǎn)行業(yè)中，每一個項目每一個環(huán)節(jié)都是不可忽視的，都要引起整個團隊的重視，只有這樣做才能夠有效地降低成本，使益做到最大化，所以說要對整個項目進行極度的重視不能松懈。這樣才可使地產(chǎn)行業(yè)在未來的世界中占據(jù)一席之地。

參考文獻：

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