英國房地產金融宏觀審慎政策對我國的啟示

陳怡

摘要：近年來，我國房地產市場快速發展，房地產信貸規模不斷擴大，房地產市場潛在金融風險不斷累積。2019年中國人民銀行工作會議上提出加強房地產金融宏觀審慎管理。梳理總結英國房地產金融宏觀審慎政策的具體實踐，分析我國房地產宏觀審慎管理發展歷程和政策框架，建議完善房地產金融宏觀審慎政策工具，加快房地產長效機制建設，推動房地產金融宏觀調控向制度化、科學化、有序化方向發展。

關鍵詞：房地產;宏觀審慎管理;政策工具

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）05-0053-57

收稿日期：2019-03-02

英格蘭銀行金融政策委員會（FPC）于2016年11月公布了《金融政策委員會在住房政策工具上的權力》（政策聲明草案），詳細闡述了英國在房地產金融上的宏觀審慎政策工具。高效的宏觀審慎政策工具對于金融政策委員會促進英格蘭銀行實現其金融穩定目標發揮了重要作用。本文旨在通過總結分析英國經驗，為完善我國住房宏觀審慎政策提供參考和借鑒。

1 英國宏觀審慎政策框架

2012年，英國全面調整金融監管框架，在央行內部設立金融政策委員會（FPC）負責宏觀審慎監管，設立審慎監管局（PRA）負責微觀審慎監管;并設立獨立的金融行為局（FCA）負責行為監管，如圖1所示。

金融政策委員會的第一要務是維護金融穩定，有權根據巴塞爾協議Ⅲ，制定資本要求規定（逆周期資本緩沖和特定部門資本要求），以及住房抵押貸款借款人準入標準等，由PRA和FCA具體執行。2016年金融政策委員會出版更新后的政策聲明草案表明在房地產金融方面，金融政策委員會對審慎監管局（PRA）和金融市場行為監管局（FCA）的指揮權，旨在明確對住房抵押貸款（包括業務自住房屋貸款和購房租賃貸款）的限制，在必要時維護金融穩定。

2 英國房地產金融宏觀審慎政策工具

2.1 主要工具及其基本原理

2.1.1 貸款價值比（LTV）

貸款抵押物的價值與其擔保的財產價值的比率。通過限制貸款價值比最大值，即要求借款人支付最低比例的押金（首付款），進而降低貸款銀行的潛在損失，可提高金融穩定性。在房地產市場售價走弱的情況下，貸款價值比貸款越高，借款人拖欠債務率通常則越高（拖欠債務的可能性越高），則貸款銀行更可能面臨較高的貸款損失。

2.1.2 債務收入比（DTI）

借款人的未償債務與其年收入的比率。債務收入比的限制可通過限制家庭負債來提高金融穩定性，旨在限制高負債率家庭的數量。如果更多的借款人無法償還債務并且可能拖欠償還抵押貸款，或者如果家庭因努力償還債務而減少消費支出，進而將下行壓力施加到經濟活動上，則會給利率或收入帶來直接或間接的沖擊。隨之，高負債家庭所占比例的增長給金融體系帶來風險。國際上的證據表明家庭負債高的區域會在產出和失業方面受到更為顯著的影響。

2.1.3 利息覆蓋率（ICR）

利息覆蓋率是購房租賃貸款下的工具，指購買可出租房產的預期租金收入與一段時間內估計按揭利息支付的比率。購房出租借款人的資產負債易受借款利率的潛在升高或出租收入下降的影響，利息覆蓋率工具可解決此類弱點，使購房出租投資者更容易償還貸款。反過來，也會使購房出租借款人拖欠貸款的可能性（對銀行資產負債表的影響）、被迫減少消費（在廣泛的經濟活動上施加下行壓力）可能性、銷售房產（促進房價周期的延期）可能性更低。

2.2 對金融穩定性的影響路徑

2.2.1 通過貸款銀行的資產負債表對金融穩定性的影響

貸款價值比、債務收入比和利息覆蓋率限制通過對抵押貸款的數量、價值和分布的影響而可以直接影響貸款銀行面臨的信用風險。英國證據表明，高貸款價值比抵押貸款的拖欠債務率較高，因此通常貸款價值比限制可降低貸款銀行資產負債表的風險。債務收入比和利息覆蓋率限制也可能同樣適用，相對于收入承擔較高債務的家庭（無論是表示為債務收入比、償債比率還是利息覆蓋率，它們都體現了相對于租金收入的償債承諾）后續抵押貸款拖欠的可能性更高。

2.2.2 通過借款人資產負債表對金融穩定性的影響

貸款價值比、債務收入比和利息覆蓋率限制通過對抵押貸款的數量、價值和分布的影響可以直接影響到家庭對收入、房價和利率變化的脆弱性。經驗證據表明，與家庭債務上升相關的房價上漲更有可能以更高代價的經濟衰退而結束。在房屋或信貸周期上升期間，對貸款施加限制可減少自住家庭的負債累積對金融穩定性的間接威脅。家庭負債增加可能與家庭貧困的可能性增加有關，隨后在利率或收入受到沖擊后消費者支出下降，最終對GDP造成影響。

2.2.3 對放大機制的影響

抵押貸款、未來房價上漲預期和住房市場之間可能存在自我強化的循環，因為住房是實體經濟中抵押品的主要來源。隨著估值升高，現有業主的財富增加及貸款銀行的抵押品價值上升可能會增加信貸的需求和供應，從而反饋更高的估值。負債和信貸的快速增長與隨后的經濟不穩定和金融危機的風險有關。在經濟低迷時期，此種放大機制的原理正好與之相反，房價的潛在下跌越大，既定水平的貸款資本或家庭債務的金融穩定風險就越大。放大渠道與貸款鍛行和家庭資產負債表之間的相互作用。貸款價值比、債務收入比和利息覆蓋率限制可有效地解決這些放大的風險。如果使用這些工具導致抵押貸款相對于實際有所減少，房價上漲可能會在短期內放緩，對未來房價增長的預期也可能下降。

3 我國房地產金融宏觀審慎政策發展歷程

3.1 我國房地產金融宏觀審慎管理的發展概況

結合對全球金融危機教訓的總結和對國際經驗的參考，人民銀行在構建符合中國國情的宏觀審慎政策框架方面進行了一系列探索，形成了貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架。2017年，中國設立了國務院金融穩定發展委員會，委員會辦公室設在人民銀行。2019年2月，人民銀行成立宏觀審慎管理局，牽頭建立宏觀審慎政策框架和基本制度，以及系統重要性金融機構評估、識別和處置機制。在住房貸款方面，強化并豐富了房地產市場宏觀審慎管理措施，形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內容的住房金融宏觀審慎政策框架。