新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

沈桂蘭

摘要：在香港上市或采用國(guó)際報(bào)告準(zhǔn)則的境外上市公司2018年起正式施行新收入準(zhǔn)則，要求在2021年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的所有非上市企業(yè)一律改為執(zhí)行新收入準(zhǔn)則。新收入準(zhǔn)則通過對(duì)收入確認(rèn)方法、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)等方面進(jìn)行重新規(guī)定，為企業(yè)收入確認(rèn)提供了切實(shí)可靠的理論依據(jù)。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)尤其是收入確認(rèn)方面發(fā)生了相應(yīng)變化，因此本文將通過以筆者所在房地產(chǎn)企業(yè)為例，著重圍繞新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要分析研究。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);收入確認(rèn);企業(yè)利潤(rùn)

在以往收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)因受到建造合同周期相對(duì)較長(zhǎng)且經(jīng)常存在變數(shù)等因素的限制，使得企業(yè)難以有效精準(zhǔn)核算實(shí)際施工進(jìn)度這一指標(biāo)，進(jìn)而直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)。與此同時(shí)，不同出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)與營(yíng)銷模式，也使得支付結(jié)算方式愈發(fā)復(fù)雜，同樣也為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)等產(chǎn)生了不利影響。而新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)與逐步落實(shí)，則可以有效改善房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)問題，因而探究新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響對(duì)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確了解新收入準(zhǔn)則并將其靈活運(yùn)用在企業(yè)收入確認(rèn)中意義重大。

一、基于新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目變化

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行收入確認(rèn)需同時(shí)具備竣工驗(yàn)收和交付這兩個(gè)必要條件，而新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)方式發(fā)生了較大的變化，表現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)負(fù)債率項(xiàng)目變化較為明顯。例如某房地產(chǎn)企業(yè)在2018年上半年房地產(chǎn)總開發(fā)收入將近75000000千元人民幣，其中在一段時(shí)間確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)收入在15000000千元左右，占比為20%。而在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)的收入約為60000000千元，占比則為80%。在采用新收入準(zhǔn)則后，對(duì)于該房地產(chǎn)部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的直接影響表現(xiàn)在企業(yè)部分業(yè)務(wù)收入在一段時(shí)間內(nèi)得到確認(rèn)[1]。不同于以往采用舊收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)集中在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，提前確認(rèn)企業(yè)總收入的可能性相對(duì)更大。另外值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在采用新收入準(zhǔn)則后，將會(huì)提前進(jìn)行部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)以及成本結(jié)轉(zhuǎn)。在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目中則體現(xiàn)在伴隨著履約進(jìn)度的逐步推進(jìn)，收入與成本、費(fèi)用金額出現(xiàn)了明顯增加的變化趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)及成本結(jié)算時(shí)間提前，有利于其增加凈利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施新收入準(zhǔn)則的過程中，在財(cái)務(wù)報(bào)表的批注和財(cái)務(wù)信息披露方面同樣出現(xiàn)了一定變化。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)確定履約進(jìn)度所采用的具體方法和原因等內(nèi)容均會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表中得到相應(yīng)披露。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)同客戶簽訂合同的關(guān)鍵內(nèi)容也將一并被披露在財(cái)務(wù)報(bào)表中。例如通過參考企業(yè)近五年財(cái)務(wù)報(bào)表附注，可知企業(yè)在最新的財(cái)務(wù)報(bào)表附注當(dāng)中，對(duì)合同資產(chǎn)、合同凈地位以及合同負(fù)債等均予以了詳細(xì)披露。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)際影響

（一）緩解企業(yè)收入劇烈波動(dòng)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其在使用以往的收入準(zhǔn)則中，房子在尚未交付給客戶時(shí)，即便房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了全部房款，也無法直接將其確認(rèn)為收入，進(jìn)而容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)合同銷售額與會(huì)計(jì)銷售收入存在明顯差異的現(xiàn)象，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)容易產(chǎn)生波動(dòng)。僅以房地產(chǎn)企業(yè)中某項(xiàng)目的各季度收入為例，根據(jù)所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)可知，在2017年該項(xiàng)目第三季度的收入約為100000000元，而在臨近第四季度時(shí)項(xiàng)目收入迅速增長(zhǎng)至700000000元，整體來看企業(yè)收入波動(dòng)極大。而在實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，各年企業(yè)基本皆有一定收入，并且收入波動(dòng)幅度相對(duì)較小。在收入確認(rèn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可以采取時(shí)點(diǎn)確認(rèn)或是期間確認(rèn)的方式，前者即為驗(yàn)收交付而后者即為完工百分比。這也使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能按照在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)提前確認(rèn)收入[2]，雖然目前在實(shí)務(wù)操作中還存在一定爭(zhēng)議，但從理論上來說，新收入準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)思路的創(chuàng)新，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)收入劇烈波動(dòng)的情況。

（二）企業(yè)收入與現(xiàn)金流匹配

在按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定要求，使用一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入這一方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的收入進(jìn)行處理時(shí)，隨著進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)中的現(xiàn)金流逐漸增多，項(xiàng)目收入將會(huì)被劃分到各個(gè)會(huì)計(jì)期間中。因而新收入準(zhǔn)則的實(shí)施可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入時(shí)間和收入確認(rèn)時(shí)間相互匹配，避免出現(xiàn)收入確認(rèn)與現(xiàn)金流入在時(shí)間上相互脫節(jié)的情況。在其中某一項(xiàng)目中，由于客戶已經(jīng)提前完成銷售尾款的支付，因此在不考慮預(yù)收賬款的情況下，通過對(duì)比以往收入準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則下所采用的收入處理方式。可知在以往收入準(zhǔn)則中，由于項(xiàng)目當(dāng)時(shí)并沒有真正交付使用，因此無法達(dá)到確認(rèn)收入的條件，此時(shí)收入確認(rèn)金額為零。即房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)時(shí)無法充分利用營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金含量指標(biāo)的應(yīng)有價(jià)值，而在使用新收入準(zhǔn)則下，按要求企業(yè)收入和現(xiàn)金流保持一致，使得企業(yè)不僅可以準(zhǔn)確完成項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金含量指標(biāo)的計(jì)算，同時(shí)通過結(jié)合這一計(jì)算結(jié)果還能夠?qū)﹃P(guān)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量對(duì)已結(jié)轉(zhuǎn)成本涵蓋與否進(jìn)行準(zhǔn)確判定，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。

（三）收入確認(rèn)計(jì)量更加精確

在最新的收入準(zhǔn)則中，要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行確定時(shí)，需要充分考慮各項(xiàng)因素，包括可變對(duì)價(jià)與非現(xiàn)金對(duì)價(jià)等及其產(chǎn)生的具體影響作用。例如在考慮可變對(duì)價(jià)時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分參考企業(yè)同客戶依法簽訂的合同，如果合同中確實(shí)存在可變對(duì)價(jià)，則房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際進(jìn)行收入計(jì)量的過程中，需要嚴(yán)格依照期望值或是發(fā)生可能性最大的金額對(duì)可變對(duì)價(jià)最佳估計(jì)數(shù)進(jìn)行有效確定，在完成可變對(duì)價(jià)的優(yōu)化調(diào)整后還需以此為基礎(chǔ)科學(xué)計(jì)量確認(rèn)收入的交易價(jià)格。在合同取得成本確認(rèn)中，要求所取得合同的增量成本，應(yīng)當(dāng)采用與相關(guān)房屋銷售的收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，并計(jì)入當(dāng)期損益。另外值得注意的是，新收入準(zhǔn)則中所提出的“控制權(quán)轉(zhuǎn)移模型”，要求嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則，在對(duì)客戶合同進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別的基礎(chǔ)上，確定交易價(jià)格隨后將其分?jǐn)傊谅募s義務(wù)中，最后履行履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入。控制權(quán)轉(zhuǎn)移模型的運(yùn)用有助于提高各履約義務(wù)下的收入計(jì)量的精準(zhǔn)性，以此保障財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性[3]。根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定要求，所有會(huì)計(jì)主體在對(duì)履約進(jìn)度進(jìn)行確定時(shí)均需科學(xué)預(yù)估項(xiàng)目成本。若無法真實(shí)確定項(xiàng)目成本開支、投入總額，則無法對(duì)履約進(jìn)度進(jìn)行確定，更無法完成收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，體現(xiàn)在需要預(yù)估包含公共分?jǐn)偛糠值姆慨a(chǎn)開發(fā)成本，在此過程中企業(yè)需要結(jié)合大量與項(xiàng)目有關(guān)的資料，同時(shí)充分利用其現(xiàn)有的預(yù)算管理制度。在與新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)條件相符合的情況下，企業(yè)可以直接根據(jù)履約進(jìn)度確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本，并進(jìn)行可靠計(jì)量。

（四）收入確認(rèn)披露更加規(guī)范

通過結(jié)合以往收入準(zhǔn)則中的相關(guān)內(nèi)容，可知其并未明確規(guī)定各個(gè)會(huì)計(jì)主體需要將有關(guān)企業(yè)收入確認(rèn)的具體內(nèi)容，在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行明確披露。因而導(dǎo)致企業(yè)鮮少能夠主動(dòng)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，對(duì)判斷收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的具體方法與標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行準(zhǔn)確披露，受此影響不同房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)信息披露方面也存在明顯的差異性，而所披露的財(cái)務(wù)信息內(nèi)容也較為模糊。而在新收入準(zhǔn)則中，則對(duì)這一缺陷進(jìn)行有效彌補(bǔ)，使得收入確認(rèn)披露得以更加規(guī)范。在新收入準(zhǔn)則中規(guī)定所有會(huì)計(jì)主體均需要將有關(guān)于合同的信息包括合同收入與合同成本、合同資產(chǎn)等內(nèi)容在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行準(zhǔn)確披露。若房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)同一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的條件相符合，還需要將合同條款和各條件之間的關(guān)系一并在財(cái)務(wù)報(bào)表中進(jìn)行披露。由此也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息、會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性得到極大保障。

三、結(jié)束語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)與實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)產(chǎn)生了直接且深遠(yuǎn)的影響作用。在對(duì)以往收入準(zhǔn)則中的缺陷進(jìn)行有效彌補(bǔ)下，新收入準(zhǔn)則使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息披露、收入計(jì)量可以更加規(guī)范、精準(zhǔn)。同時(shí)有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流和收入的相互匹配，企業(yè)可按進(jìn)度及時(shí)確認(rèn)收入。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真遵循新收入準(zhǔn)則的規(guī)定要求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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