國內“租售并舉”政策的思考

張開財

【摘 要】隨著租賃市場的發展，國家重視對租賃市場的幫扶、鼓勵與引導。先后組織不同試點對“租售同權”進行試行，廣州地區更是提出了“租售并舉”。本文正是在此基礎上，對“租售并舉”政策進行研究，根據其基本內容，結合其現狀進行分析，探討其發展中存在的難點，對其優化策略進行思考。

【關鍵詞】租售并舉；發展不足；優化策略

一、“租售并舉”的產生背景

隨著經濟的發展，房地產市場發展迅猛，逐漸成為我國支柱型產業。房地產市場持續保持上漲態勢，與此同時，城市進程速率提升，城市人口迅速增長，但部分工薪階級難以實現全款買房，一度帶來買房恐慌，使得租房熱潮撲面而來，不僅在一線城市呈現此變化趨勢，更是波及到周邊三四線城市。隨著房價的迅速上漲，限購政策的出臺，大大提升了購房門檻，導致購房趨勢大大降低，轉而向租房發展。除此之外，現代化消費觀念的轉變、結婚晚齡化的發展，使得購房需求所見，租房需求大肆增長。在房地產泡沫等系列金融性風險的影響下，國家以穩定房地產市場為目的，為房地產市場降溫，先后從廣州、上海等地開展“租售并舉”的政策，促進社會發展的同時推動經濟發展。

二、淺談“租售并舉”政策的設計

（一）“租售并舉”基本內容

即對享有保障性主權的對象，按產權比例收取一定的政府租金。在落實“租售并舉”制度時，需要根據市場行情、居民收入、居民可支配收入等確定房地產、住房的平均價值水準。并根據政府的財政支付能力、經濟發展預期增值、居民總體收入等確定出政府保障對象的規模。利用相關技術，對住房市場、配售模式進行過渡劃分，建立基本住房保障體系。當保障對象超過基本過渡區上限時需要對出相關保障范圍，進而進入商品房市場，以階梯式的形式逐漸退出金融、財稅保障政策中，利用“租售并舉”制度，實現對住房交易市場、基本住房保障市場的過渡。在“租售并舉”模式下，保障對象具有更大的產權選擇自由，既即可根據自身的收入水平購買產權進入下一產權份額期間，也可暫不購買，向政府直接繳納房租租金形成租賃關系。此時，租金補貼需要根據保障對象的收入水平進行及時調整，既購買能力越接近市場水平補貼力度越小，并根據收入情況、購買能力等按標準進行租金收取。同時對已購買共有產權住房一定年限的保障對象，當其購買份額超過一定年限時，需要向政府繳納所占產權份額使用的相關費用并在其進入不同產權份額區間時進行重新劃分，對租金進行重新劃分。

（二）“租售并舉”的租金標準

在進行“租售并舉”租金收取的過程中，可根據或參考基本住房租金標準，以“誰出資、誰受益”為基本原則，由國家、社會、團體等占有的產權，以收取資金的形式實現對共有人權益的補償。租金基本收取標準參照本地市場租金價格，根據同地段住房市場租金的平均水平進行調整，同時需要根據家庭收入情況、住宅情況等，落實補貼政策。根據具體補貼原因呈現梯形補貼調整確實，保障隨著家庭收入的增加，保障對象可逐步承擔產權資金的繳納，進而停止享用資金補貼。在此基礎上，可根據政府的稅收優惠政策、資金利率優惠等對相關投入資金進行調整。

（三）“租售并舉”的監督管理

在住房使用中，出現一切損失時由共同所有人承擔連帶責任，在租售并舉的共有產權制度下，政府與保障對象營救保障性住房產生的債務，對外承擔連帶責任。通常情況下，在住房保障體系中，由政府進行租金、購房款的收取，因此應建立專門性保障基金對住房進行維修與修繕，因此次基金可用于對外債務承擔、補貼物業、住房建設與維修等。并通過專門的機構對此類基金進行監督與管理。

（四）“租售并舉”的退出機制

常見的“租售并舉”退出機制，包括多種原因，如：首保障對象的收入超出保障范圍標準時，需要退出相關體系；或是發現因監管不力、審查缺失等導致不符合條件的群體進入保障范圍等。其主要可分為政府回收型退出、受保障對象購買行為退出、家庭關系變動型退出、強制型退出等。

三、“租售并舉”制度的影響

第一，“租售并舉”對房地產商帶來巨大沖擊，房地產轉型成為必然發展之路。在此過程中國內較大的房地產商在積極尋找適合自己的發展方式，房屋租賃市場蘊含較大發展潛力。在此背景下，各大發地產企業應當抓住機遇、不斷開拓，找尋適宜發展的渠道，抓住機遇，轉型升級，向全新的方向發展。

第二，“租售并舉”對政府的影響。政府是推動“租售并舉”政策的發動者與助力者，因此不僅需要出臺配套的立法、完善的制度政策，同時要在土地管理、供給制度、用地制度等方面作出調整，并在優惠政策、補貼政策等方面落實相關舉措。

第三，“租售并舉”對購房者帶來加大影響，有效緩解其經濟壓力，有效的調整其消費預算，在其整體收入不變的情況下，住房花銷降低，將增加房屋租賃的效益比，改變購房者的消費格局與結構，提高相關效益性能。

四、“租售并舉”的完善

（一）“租售并舉”的推行難點

現階段，租售并舉在我國仍處于初級階段，相關法律并不完善，并無權威性的租房權益保障法律，難以切實保障承租人的基本權利，“租售同權”在實踐中難以落實，房屋租賃市場也仍在發展階段，大部分城市仍存在黑中介、隨意漲價、二房東等現象，人們對于租房仍是心存顧慮。在此過程中“學區房”租金上漲成為基本發展趨勢，住房公積金的繳納金設置、租賃房土地供應、如何提升土地利用效率等仍成為發展難題。由此可見，落實并推行“租售并舉”政策，在實踐中仍難點重重。

（二）完善“租售并舉”政策的思考

第一，增加租賃市場的供給，落實補貼政策，促進房企向新形式轉型。為有效的促進房地產租賃行業的發展，需要加強鼓勵與引導，積極促進房地產企業的轉型與升級，從“供給側改革”入手，擴大需求。也可從政策補貼、稅收制度轉型等多角度，促進房產企業拓展向租賃市場轉型。

第二，加快完善立法，加大宣傳，轉變民眾想法。對此，需要政府加大對立法的完善，結合域外先進做法、積極尋求適合我國的發展模式，強化對承租人權益的保護、落實承租人的責任。完善相關配套政策，如：完善子女教育，轉變土地制度、保障公共服務權益、抑制亂象等。加大對相關政策的宣傳、鼓勵租房、保障民生權益，轉變民眾想法。

第三，建立高效合作機制，規范市場發展。推行“租售并舉”政策時，需要結合不同部門之間的聯合，強化審計、地稅等部門之間的聯合，對保障對象等進行資格審查、確定其家庭收入與房屋狀況等，保證租金收繳標準科學合理。結合區域發展特點，制定針對性的、具有彈性的補貼、優惠政策，設置專項基金等，規范租賃市場的發展。

第四，拓展多元發展渠道，利用網絡發展平臺。為有效強化“租售并舉”政策的推行，需要拓展多元發展渠道，利用網絡媒體平臺等，實施新型租賃政策，健全房屋評價機制，開創多渠道供給，利用網絡平臺為租賃市場提供服務。

綜上可知，“租售并舉”政策的落實與開展，仍需要走很長一段路，需要在不斷的前進中進行過摸索。在各地執行、落實的過程中，需要與當地具體情況相結合，與不同部門相配合，完善立法，建立完善的配合機制，落實配套政策，建立具有彈性的優惠、補貼政策，強化“租售并舉”的可執行性。

【參考文獻】

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