設計管理在房地產開發過程中的重要性探討

楊永智

【摘 要】隨著我國社會經濟的迅速發展，人們對居住質量逐漸提升，加之當前綠色發展理念的不斷深入，房地產行業的競爭力逐漸加劇。在房地產開發過程中，只有實施設計管理，才能夠減少實際建設中的誤差、缺陷，確保各項建設工作的有效開展，進而提升房地產企業的經濟效益。

【關鍵詞】設計管理；房地產開發；重要性

在房地產開發過程中，為更好地整合各建設目標，要不斷增強設計管理力度，進一步推動規劃工作的開展。由此可見，深入研究并分析設計管理在房地產開發過程中的重要性具有一定的現實意義。設計管理貫穿于房地產開發過程中，有效設計管理，能夠規避開發缺陷與失誤，提高資源配置效率，創造可觀的經濟效益。基于此，將設計管理作為主要研究內容，闡述在房地產開發過程中的重要性。

一、房地產開發的過程中進行設計管理的意義

設計工作是設計企業接受開發企業委托，為其設計與目標客戶需求相適應且滿足企業利潤目標的產品，技術性較強，貫穿于整個開發過程中。設計管理工作與項目的主管部門、開發企業及設計方存在緊密聯系，所以要綜合考慮多層次、多方面的需求，確保規劃的科學性與詳細性。針對開發企業而言，設計管理并不僅僅只是內部管理，仍要在內部管理中合理納入外部協作單位與主管部門溝通協調的內容。充分利用合理化管理措施，對目標機制加以整合，以實現不同體系間的配合，構建平衡發展格局，進一步推動房地產開發工作的開展。

二、房地產開發中設計管理的現狀

1、設計管理工作人員專業水平低。通常情況下，開發企業與設計企業的設計管理工作不同。作為開發企業的設計管理人員，需積極參與到整合企業內外部資源、定位市場產品過程中，對設計工作的質量、成本管控與進度平衡能力過于關注，更強調設計管理人員的管理能力。現階段，大部分開發企業的設計管理人員招聘自設計院，雖然具備較強的技術水平，但并不具備管理經驗，難以對產品特點與賣點進行精準定位，也未系統掌握設計管理重點，督促協調能力缺失，直接影響了管理的效果。

2、不了解行政審批規則。房地產開發項目的施工圖紙與設計方案需經政府多部門審查與批準，但仍存在部分設計人員不能正確認知施工圖紙與方案技術管理規則，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企業受利益驅使，會在設計過程中隨意更改設計要求，導致報規與報建因難以通過行政審批而多次修改，不利于后期設計工作的開展。

3、設計管控機制缺失。房地產實際開發期間，初期階段也被稱作價值創造的階段，只有保證設計管理機制與流程的科學合理性，才能夠實現項目工程的正常開展，更好地創造企業的經濟與社會效益。在項目開發中，有部分開發企業的管理人員高度重視成本管理，且制訂了相應的管理制度，能夠深入認知設計工作對于成本的影響，然而，設計管控與管理模式相對落后，始終不具備健全的管理、控制機制，對項目開發效果產生不利影響。

三、房地產開發中設計管理的重要性

在房地產開發過程中，設計管理是至關重要的環節，貫穿前期投資拿地、規劃設計、項目建造等整個開發過程，科學合理的設計，能夠有效縮短整個項目的工期，節約成本，提高企業的經濟效益，同時通過合理的設計，能夠有效防止項目實施過程中的風險和隱患，從而降低經濟損失，樹立良好的企業形象。基于此，本文從以下方面來分析房地產開發過程中設計管理的重要性：

1、投資決策階段設計管理。在投資決策階段，企業對目標地塊要進行總體經濟效益分析，設計的工作是對地塊按照土地出讓條件，結合地塊的地形和環境進行方案強排，給出可實施的多種產品組合規劃方案，提供技術指標供投資部門進行經濟效益測算和確定拿地價和建安成本控制指標。在該階段，方案設計側重是對經市場調研部門經過市場調研分析確定的定位產品在目標地塊實現價值最大化且滿足各項條件的土地最大利用程度。經論證確定的方案一旦拿地成功后，開發企業往往后立即啟動方案深化和報批工作，因此，投資決策階段的設計工作如果出現大的偏差，將影響項目的實際落地工作和企業的經濟效益。

2、總體規劃設計階段和施工圖設計階段設計管理。在方案和施工圖設計階段的設計工作是設計工作最核心和最緊湊的環節，對項目的成本和后期銷售起著重要的決定作用，幾乎可以決定項目70%的成本，規劃布局、戶型設計、景觀設計水平決定項目的銷售賣點和賣相。該階段主要工作有設計管理部門根據營銷部門提供的產品定位報告編寫設計任務書；規劃方案設計、開發企業內部評審、方案報批；施工圖設計、設計方開發方內部評審、技術審查、行政審查等。由于市場競爭加劇，開發企業為提高效益，對開發周期時間要求高，設計周期短，報規報建時間壓得緊，加之管理不到位往往造成圖紙質量不高，影響報規報建的時間和成本的有效控制。由于該階段的工作聯系著開發企業、設計單位和政府管理部門，兼具技術水平、政策把控、統籌協調多方面工作能力要求，因此對現場情況的充分了解和對目標市場的清晰認知，結合整個工程項目的自身特點以及其影響因素，對資源配置以及實施方案進行充分的計劃，并且根據計劃嚴格進行實施，加強過程監督管理，檢查計劃的落實情況，才能夠保證整個項目的可行性和經濟性。

3、項目建造階段的設計管理。許多開發企業都實行項目制管理，按項目核算和考核，但往往在項目工程結算后發現成本超了，利潤少了，究其原因，過程中的工程變更隨意是重要原因之一。在項目建造階段，質量、安全、成本、進度控制是工程管理的重點，設計管理工作在該階段是一項配合服務性工作，主要工作是組織對項目進行技術交底、對工程建造過程中的圖紙問題提供技術咨詢以及設計變更和技術核定。圖紙的質量問題往往會在建造過程在反映出來。在工程開工前，做好相關準備工作，可以盡早發現圖紙問題，及時補充完善，有利于控制成本和工期。①開好圖審會議，施工單位、監理單位要對施工圖進行認真查看，對圖紙不清、與清單不和、對功能、成本、進度有利的優化提出建議，設計單位應做好兩方面的工作：針對項目具體技術難點、要點對施工單位進行交底，講解需注意的事項；針對施工、監理單位提出的圖紙問題認真復核做出回復，必要時應甲方設計管理人員進行會商后回復。并做好圖審會議相關記錄，避免交底不徹底，有所缺漏而對工程質量造成不良影響，這對于保證整個工程的質量和效果是非常有必要的。②在施工過程中，設計管理人員跟蹤圖紙的實際實施情況，對圖紙問題及時反饋，對施工單位提出的變更申請，特別是重大變更或涉及影響審批規定的，要結合功能需要、成本控制和工期進度以及項目驗收全面考量和認真論證變更的必要性和變更方案，必要時征詢行政審批部門意見，為公司提供切實可行的方案。

隨著我國經濟和社會迅速發展，人們對地產開發產品需求標準的提高，以及政府對城市品質提升的要求，使得房地產開發成為一項既熱門又競爭激烈的領域。在房地產開發過程中，設計管理工作貫穿整個開發過程，成為引領性的核心管理工作之一。有效的設計管理能夠減少開發過程中的失誤和缺陷，使資源配置高效而合理，從而提高企業的經濟效益。

參考文獻：

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（作者單位：中交地產（天津）有限公司）