購房首付與債務加入

陳亞菁

摘要：在商品房買賣中，開發商采取了很多手段進行促銷，但由于考慮不周仍會發生糾紛。本案分析購房首付以欠款方式支付，則欠條與購房合同的法律關系會因不同情形出現不同的結果;當發生購房款不能按時支付后，在欠條未約定仲裁條款時，開發商不能就欠條提請仲裁，但可以通過法院同時訴請合同當事人和欠條當事人予以支付購房款。

關鍵詞：不動產登記;首付款;債務

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019） 04- 0049 - 51

收稿日期：2019-02-12

有一則與購房有關的案例：王某是王小某的父親，王某為王小某向某開發公司購房而向該開發公司借款104萬元，用于支付購房首付款，而后王小某通過銀行貸款191萬元付購房余款，購房合同由王小某和開發公司作為合同雙方簽字，同日，王某因借款向開發公司出具欠條：王小某因購房欠開發公司104萬元，本人王某承諾于2014年2月25日前歸還欠款。但欠款到期后王某并未歸還欠款，開發公司申請仲裁：請求王某和王小某支付首付款及相應利息：

就此案例存在幾個爭議點：一是欠款協議和購房合同是什么法律關系，屬于債務加入嗎？二是開發公司能否就王某欠款直接申請仲裁？三是開發公司是否有權解除購房合同或要求王小某支付違約金？

首先，欠款協議和購房合同的關系問題，欠條是否屬于債務加入行為？所謂債務加入又稱并存的債務承擔，指原債務人并沒有脫離原債務關系，而第三人又加入到原存的債務關系中，與債務人共同承擔債務。那顧名思義首先要存在債務，才有第三人加入成為債務加入，如果不存在前者的債務，就不應再有第三人加入此債務的可能。所以本案要分兩種情形區別對待：第一種情形是如果開發公司認定王小某未付首付，王小某對此也無異議，則王某所簽的欠條無疑屬于債務加入，但開發公司的銷售行為和金融機構的貸款行為都涉嫌違規（以下會涉及此問題）。第二種是如果開發公司承認王小某已經付了首付，王小某對此也無異議，則欠條不再屬于債務加入，原因在于如果開發公司不認同王某欠款即為王小某的購房首付款，則王小某無法走到下一步——辦理銀行按揭，岡為根據國家關于調控房地產市場規定，為促進房地產市場健康發展，防止投機或過度投資，不得零首付貸款購房，通常首付要達30%，所以無論是發放住房公積金貸款還是商業貸款，均是在王小某支付首付款后才能進行的（不管王小某的錢款來源所借還是他人的贈與）.金融機構都要以首付憑證作為放貸依據。從該案例中的欠條所寫內容可知，所欠款項確實是為購買王小某之房所需，由于王小某無法支付購房首付款，由其父用所借款予以支付，似乎可以認為王某加入到王小某還款的關系中。但此款來源在購房合同中沒有體現出來，購買人也只有王小某在購房合同上簽字。盡管隱藏在合同背后的首付款來源于其父親王某所出，但購房合同關系僅在開發公司和王小某之間發生，購房合同中就“首付款”僅有一個條款：買受人于2013年12月5日付首付款104萬元，余款191萬元同日辦理銀行按揭。而且欠條是在購房合同簽訂當日即2013年12月5日所簽，也就是王小某用王某所借來的款付清了首付款，后來在規定時間內王小某辦妥了銀行貸款，所以就王小某而言，他已依約履行了所有付款義務，他對開發公司不存在欠款之說，欠條也沒有王小某的簽字，，尺條僅在王某和開發公司之間發生債務關系，欠條的簽定不屬于債務加入，而是單純的民間借貸關系，因為如上所述王小某已付清款項，不存在債務，也就沒有債務可加入。所以本案如果是第二種情形，則應進一步核實款項的來往記錄，欠條簽訂后是否開發公司將錢劃給王某，然后王某把錢款劃給開發公司作為王小某的購房首付。

其次，開發公司能否就王某欠款申清仲裁。根據《仲裁法》第4條，當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成仲裁協議。沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。本案中王小某和開發公司簽定的購房合同中有仲裁條款，該條款對雙方有約束力，當王小某違約時，開發公司可以直接申請仲裁訴請王小某承擔責任。但欠條中沒有約定仲裁條款，王某和開發公司也未簽訂過仲裁協議，所以開發公司在未得到王某協商一致的情況下單方提起仲裁的，仲裁委員會應當不予受理。開發公司只能向法院起訴王某要求其承擔違約責任。從簡化高效處理糾紛角度出發，如果屬于債務加入，可以一并向法院起訴王某和王小某，如果不屬于債務加入，則只能起訴王某。

再次，開發公司能否以王小某未付清首付款為由追究王小某的違約責任。這同樣要分別兩種情形進行分析，如果上述欠條不屬于債務加入，則對于王小某而言，購房合同的首付義務已履行完成，后來按揭貸款也接著已經完成，因此購房合同的整個付款行為已履行到位，因此開發公司不能因為王某欠款未還而追究王小某的違約責任，盡管欠條所指向的款項似乎就是王小某的首付，但兩者應由兩個不同的法律關系予以規范，即王小某違約按購房合同的約定追究王小某責任，王某違約按欠條的約定或按民間借貸的法律關系進行追究王某責任，而不能因為款項的重合而混淆各自建立的法律關系。當然，如果上述欠條屬于債務加入，則開發公司可以王小某未付清款項為由追究其違約責任。

最后，開發公司可從此案中得到如下警示：一是不同的合同主體對應不同的法律關系。盡管王某和王小某是父子關系，但他倆都是獨立的自然人主體，兩者的各自合同法律責任不能相互替代。本案中，開發公司認為王某有償債能力，王小某沒有償債能力，所以即使在王小某是購房人的情況下，仍僅與王某簽了欠條，自以為欠條是一種債務加入關系，當王某欠款不還時，可以同時提起仲裁追究王某和王小某的違約責任。開發公司的這種想法既是對兩個合同關系的錯誤認識，也是將父子關系的錯誤混同。當不屬于債務加入時，兩個合同并沒有主從之分，是互相獨立的合同。兩個主體也沒有相互代替性，父是父，子是子。其實除了債務加入這種方式外，還可以采取以下兩種方式實現欠條與購房合同的關聯關系，第一種即在欠條簽訂后，可以要求王某以王小某所購的房屋作抵押擔保，這樣，當王某欠款到期不還，則開發公司既可向欠款人王某催討還可向抵押人王小某主張實現抵押權，但由于購房余款通過按揭貸款，如果貸款銀行也要求抵押擔保，則還存在抵押順位的問題，但不管抵押順位先后，只要存在抵押權都可以向抵押人主張。第二種應當在購房無銀行貸款的情況下采用，即由王小某與開發公司簽訂購房合同，約定分期付款，后王某主動加入債務，王某與開發公司簽訂欠條，為王小某的分期付款承擔還款責任，則當王小某或王某不能按期還款時，開發公司可同時追究王小某和王某的責任，這種債務加入合法又合規。二是不能采用違規方式推銷樓盤或套取按揭貸款。之所以開發公司出借款將房屋賣給王小某（用王某的欠款付首付其實就是零首付），一方面是欲營造樓盤熱銷的場面，另一方面是為了套取銀行按揭貸款，這與開發公司以內部職工名義購房套取銀行按揭貸款的行為如出一轍，盡管這是追求短期利益、違規而為，置風險于不顧的行為。也不宜以此認定損害社會公共利益（如果當時政策嚴格，也可能被認定為損害社會公共利益），從而不宜否定房屋買賣合同的效力，但在處理糾紛時，開發公司肯定要為此種不規范行為承擔一定的責任。