遺留問題不能只是簡單尊重歷史

一處獨立商業門面房，國有建設用地使用證上批的是198.4平方米，建了3層，房產證按實際建筑面積，共708平方米，超占土地37.6平方米。現在產權人申請二證合一，辦理不動產證。該如何辦理？超占土地怎么處理？產權人著急抵押貸款，若按土地批準面積先予辦理，如何在登記簿中記載？證上如何標注？我們這邊的做法是先辦二證合一，超占部分附記，有的銀行不辦二證合一，不給貸款。

沒合是歷史錯誤，合了是自己錯誤（手續不全怎么合）。

又是落宗落出來的問題，這個本來就是合法的。

這個不是合法吧，應該是分散登記造成的遺留問題，應該補辦超占審批后合證。

這個核心問題是規劃部門調整用地紅線規劃指標后，有無告知國土部門，有無把國土部門的出讓合同變更土地款結算作為前置條件。

那如果是換證后，權利人放棄超占的，在證上可以體現原有面積嗎？

問題是幢落宗的時候超出用地范圍的。

按現有法律法規，這種情況如何處理？大家所在地方是怎么辦的？

不是規劃問題，其實很多就是早期沒有坐標，測繪水平也低，不能用現在的規范和水平來看以前的業務，，

測繪造成的和規劃調整造成的，肯定不一樣，權籍調查可以核實的我遇到的絕大部分是規劃調整。

我們這里的解遺文件只針對房地產開發項目，確保無過錯的買房群眾產權權利，有政法專班追究開發單位和違規部門責任。獨立門面房不在解遺范圍內。

小縣城上世紀八九十年代的老房子，根本就沒什么規劃，處理歷史遺留問題的根本原則就是以當年的法規為基礎。

我還是開始那個意見，測繪原因造成，是可以調查復核的。

按現在的法律法規去解決歷史問題，也不現實。

重新調查的法律依據在哪里，否定原證書效力么？當然應該辦。

土地證100平方米，房屋都修到200平方米范圍以外了，肯定不可能是測繪

原房產證土地證都是合法的，不能否定其效力。

落宗是為了房地關聯，明確界址。

即使是有規劃的問題，也不能因為要補錢，就不讓正常辦業務。

落宗后發現超占，也是可以酌情處理的。追溯期都過了。

酌情處理，如果確實原來兩證齊全，直接登記也不錯.

這個不宜認為是違法建設，畢竟驗收有房證。

應該參考國土部原來對宅基地的那種分歷史階段來對待的原則，其實也就是我說的，以當時的法規來處理二當時合法的現在也合法，備注一下就行了。

如果兩證齊全，可以登記，注明超紅線就行。

點評

不動產統一登記后，原來分散在各部門的土地、房屋等不動產登記職責統一由不動產登記機構承擔。統一登記實施前由于部門之間登記信息未實現有效共享，加上相關部門在辦理登記時未嚴格審核把關，造成相當數量的歷史房屋登記問題。這類因原土地、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產統一登記制度的深入推進而集中爆發，且無法延續登記，使登記機構陷入進退兩難的境地。

實務中，既要尊重歷史，還得執行當時法律，當時可以登記而申請人未申請，申請人存有過錯。另外，不動產登記部門不宜為便民獨立處置，應建議各地政府協調相關部門出臺解決方案，避免造成以前合法權益無法維護。