公司解散后的不動產(chǎn)登記淺析

李煒

摘要：長期以來，由于股東的思維和企業(yè)管理的問題，實踐中存在著大量的企業(yè)清算后，企業(yè)的不動產(chǎn)仍然登記在原企業(yè)名下，并未辦理相應的轉移登記，導致其后續(xù)登記困難，處理問題時，應分類處理，區(qū)別對待。

關鍵詞：案例;合同備案;注銷

中圖分類號：F293_33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（ 2019）04-0063-65

收稿日期：2019-03-25

長期以來，實踐中存在著大量的企業(yè)清算后，企業(yè)的不動產(chǎn)仍然登記在原企業(yè)名下，并未辦理相應的轉移登記，導致其后續(xù)登記困難。本文對此類不動產(chǎn)的登記處理，進行簡要分析。

1 公司主體消滅的途徑

《公司法》第180條規(guī)定：“公司因下列原因解散：（一）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);（二）股東會或者股東大會決議解散;（三）因公司合并或者分立需要解散;（四）依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責令關閉或者被撤銷;（五）人民法院依照本法第182條的規(guī)定予以解散。

《公司法》第182條和《最高人民法院關于適用（中華人民共和國公司法）若干問題的規(guī)定（二）》（簡稱《公司法解釋二》）第2條規(guī)定：“股東提起解散公司訴訟，同時又申請人民法院對公司進行清算的，人民法院對其提出的清算申請不予受理。人民法院可以告知原告，在人民法院判決解散公司后，依據(jù)《公司法》第183條和本規(guī)定第7條的規(guī)定，自行組織清算或者另行申請人民法院對公司進行清算。”

《公司法解釋二》第7條規(guī)定：“公司應當依照《公司法》第183條的規(guī)定，在解散事由出現(xiàn)之日起15日內成立清算組，開始自行清算。

有下列情形之一，債權人申請人民法院指定清算組進行清算的，人民法院應予受理：（一）公司解散逾期不成立清算組進行清算的;（二）雖然成立清算組但故意拖延清算的;（三）違法清算可能嚴重損害債權人或者股東利益的。

具有本條第2款所列情形，而債權人未提起清算申請，公司股東申請人民法院指定清算組對公司進行清算的，人民法院應予受理。”

《公司法》第187條規(guī)定：“清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應當將清算事務移交給人民法院。”

由以上法條可以看出，公司解散可以分為公司自行清算和法院強制清算;而在資不抵債的情況下則必須通過法院的破產(chǎn)程序來處理債權債務。因此，原企業(yè)的不動產(chǎn)權屬登記問題也應該按照不同的程序來對應處理。

2 公司自行清算的不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《公司法》第183、184條規(guī)定，公司解散的應該在15日內成立清算組進行清算活動，清算組的主要職責是清理債權債務和處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)等。目前實務中遇到最多的問題是公司清算并注銷了，但其在注銷前并未按照法律規(guī)定履行義務或者完成不動產(chǎn)轉移登記程序。

根據(jù)《公司法》第186條規(guī)定：“清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，應當制定清算方案，并報股東會、股東大會或者人民法院確認。公司財產(chǎn)在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務后的剩余財產(chǎn)，有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。”

《公司法》第188條規(guī)定：“司清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。”

通過以上規(guī)定可以看出，無論是清償債務還是分配剩余財產(chǎn)，均屬于清算組的職責，其應該在履行完畢之后方可制作清算報告，而后注銷公司登記。

因此，正常的不動產(chǎn)登記程序是清算組代表公司和債權人以及相關股東雙方申請來辦理不動產(chǎn)轉移登記。

3 法院強制清算不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《公司法解釋二》第15條規(guī)定：“公司白行清算的，清算方案應當報股東會或者股東大會決議確認;人民法院組織清算的，清算方案應當報人民法院確認。未經(jīng)確認的清算方案，清算組不得執(zhí)行。”

《公司法解釋二》第17條規(guī)定：“人民法院指定的清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單時，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務的，可以與債權人協(xié)商制作有關債務清償方案。債務清償方案經(jīng)全體債權人確認且不損害其他利害關系人利益的，人民法院可依清算組的申請裁定予以認可。清算組依據(jù)該清償方案清償債務后，應當向人民法院申請裁定終結清算程序。債權人對債務清償方案不予確認或者人民法院不予認可的，清算組應當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。”

兇此，如果是通過法院強制清算的，債權人和股東可依據(jù)《最高人民法院關于適用（中華人民共和國物權法）若干問題的解釋（一）》第7條和《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條之規(guī)定，根據(jù)法院的生效裁定確定的清算方案單方提出申請不動產(chǎn)轉移登記。

4 公司破產(chǎn)的不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《破產(chǎn)法》第2條和《公司法》第187條的規(guī)定：“公司在資不抵債或者明顯缺乏清償能力的可通過破產(chǎn)程序來清理債務。”

根據(jù)《破產(chǎn)法》第13條之規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請后要指定管理人，由管理人來管理和處理債務人的資產(chǎn)。而《破產(chǎn)法》第69條規(guī)定，管理人涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權益轉讓的應及時報告給債權人委員會，如未成立債權人委員會的則應報告給人民法院=

在實務中，不動產(chǎn)登記機構應該根據(jù)《破產(chǎn)法》第115、116條之規(guī)定，讓管理人提供經(jīng)人民法院裁定認可的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案來辦理相應的登記，或者讓管理人提供已經(jīng)報告給債權人委員會或者人民法院的法院證明文件方可受理。

5 難點問題

一是公司注銷但未依法轉移的不動產(chǎn)登記問題，此時公司和清算組均已不存在，在實務中有地方讓申請人提供工商備案的清算報告來單方申請，此時就涉及到一個問題，清算報告是否屬于《物權法》第28條所述“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的法律文書。”

筆者認為，清算報告不屬于此類法律文書，因此不能適用此款來單方申請，債權人和股東等相關權利人應該按照《民訴法》和《公司法》等規(guī)定來進行確權訴訟后方可辦理相應的不動產(chǎn)登記業(yè)務。

二是清算或者破產(chǎn)期間的公章使用：我國對清算組到底使用公司公章還是清算組公章并未有明確的規(guī)定，而各地公安機關對此的規(guī)定也無統(tǒng)一的適用。但根據(jù)《公司法》《破產(chǎn)法》和《國務院關于國家行政機關和企業(yè)事業(yè)單位社會團體印章管理的規(guī)定》，公司注銷前公章仍然可以由清算組和管理人合法使用，而清算組公章只要是經(jīng)公安機關合法備案的也可以使用。

綜上所述，各地實務中大部分遇到的難點都是企業(yè)自行清算時未先行辦理不動產(chǎn)轉移登記就徑行注銷了公司而導致的，對于不動產(chǎn)登記機構來說，依法辦理登記才是根本，當事人自身原兇導致的登記困難并不是登記機構所需要去解決的問題。但從為民辦實事的角度來說，應該告知其處理的途徑和所需要提交的相應要件來達到依法辦理的根本目標。