芻議市縣房地產市場監管服務

張強

摘要：當前，有的房地產開發企業片面追逐利潤、追求擴張，在房地產開發經營各個環節采取或變相采取違規手段，不同程度上侵犯了購房人的合法權益，擾亂了房地產市場秩序，造成社會問題。構建五項房地產市場監管服務機制，全面落實房地產市場管理十三項制度，對于市縣房地產市場監管服務而言顯得尤為重要。

關鍵詞：市縣房地產市場;調控管理;機制;制度

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）04-0042-44

收稿日期：2019-03-15

1 當前房地產市場存在的問題

一是居住區配套公共服務設施缺失。按照法律法規和規定進行配套建設的教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、社區服務、市政公用和行政管理等設施，在購房人人住時批而未建、建設規模不夠、挪作他用甚至違規出售等。

二是變相違規銷售房屋。不按照規定發布商品房預售廣告;承諾給予預定人較高購房優惠，采取內部認購、排號、認籌、銷售VIP卡、理財產品等方式收取或變相收取定金、預訂款、誠意金等費用，銷售未取得預售許可的房屋。

三是商品房預售資金不入監管賬戶。通過不網簽合同、設立多個賬戶等辦法不存、少存或晚存商品房預售資金，千方百計早取、多取、套取賬戶資金，與市場監管政策“躲貓貓”。

四是建設過程中違規隨意變更。在房屋建造過程中，不按照批準的規劃、人防、消防要求進行建設，隨意更改房間、車位、車庫面積和布局、人防范圍等，造成房屋實測與預測繪位置、面積、套型、分割不符，引發合同糾紛、房屋無法交付。

五是商品房買賣合同含有霸王條款。商品房買賣合同條款中違約責任約定不對等，減輕或免除開發商自身違約責任，加重購房人違約責任;通過簽訂補充協議方式，改變主合同約定的事項;隱瞞房屋有抵押、預查封等限制銷售、不能網簽買賣合同情況，收取購房人定金、購房款等。

六是逾期交付、不辦理產權證。不履行合同義務，未能在合同約定的時限內交付房屋、逾期給購房人辦理產權證，甚至有些項目成為“爛尾樓”，影響購房人人住、貸款、落戶、孩子入學等，房屋買受人物權得不到法律保障。

房地產市場出現這些問題，既有各方市場主體和監管上的原因，又有市場形勢和環境等客觀上的原因，還有房地產市場管理制度方面的原因。這些問題影響了房地產市場的健康持續發展，需要系統性加以解決，亟需建立房地產市場發展的基礎性制度和長效機制。

2 建立房地產市場調控監管五項機制

保持房地產市場持續健康發展，必須堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在市縣層面上加強頂層設計，統籌考慮，完善機制，強化以下五方面的工作。

一是健全的監管服務組織體系。保持房地產市場平穩健康發展對于經濟社會發展、國家金融安全都具有極其重要意義。建立市縣政府領導下包括住建、規劃、國土、物價、人民銀行、銀監等部門在內房地產市場調控領導小組，對房地產市場發展進行統籌規劃，研究分析房地產市場形勢，對市場出現的苗頭性和傾向性問題進行研判，制定精準、適度的調控政策并監督執行。各相關部門既要依據職能職責，各司其職、各負其責，還要密切合作、協同配合。在信息化的時代，要破除藩籬，打破“信息孤島”，實現數據共享、互聯互通，為市場監管提供有力的保障和支撐。

二是扎實的市場監管服務責任體系。通過細化分工，明確監管目標，落實監管職責，實現對違規行為聯合查處，全面執法、精準打擊。例如，要充分發揮網信部門在監管互聯網、客戶端等網絡銷售房地產和網絡輿情監控的職能職責，促進房地產市場的良性運轉。

三是閉合的房地產監管服務制度體系。房地產市場管理制度和監管政策，要有科學性、預見性、針對性、操作性，但更重要的是還要形成全過程、閉合式管理制度體系，形成土地出讓、規劃、施工、驗收、銷售、交付、產權辦理一系列完善的制度措施制定、執行和監督辦法。例如，預售許可、資質審批等行政許可事項審批后要有“雙隨機”檢查，房地產開發項目建設條件意見書制度的實施要與竣工綜合驗收制度相結合等，使得各項規章制度和管理措施形成“閉環”。

四是健康的房地產市場發展環境。通過制度建設、教育培訓、典型案例公布等方式，進一步規范企業經營行為、增強誠信意識，培育遵紀守法、誠實信用、責任擔當的房地產市場主體。通過媒體宣傳、發布風險警示、分析案例、公布“紅黑名單”等方式，對購房人宣示房地產市場可能存在的風險點，幫助其牢同樹立風險意識、引導掌握正確的權益保護途徑，培育理性的購房群體。此外，消費權益保護與爭端解決機制、理性的輿論環境等，都是房地產市場環境建設的重要內容。

五是科學的監測分析指標體系。指標要涵蓋商品房供給、需求、庫存的數量、結構，全面反映房地產市場運行的變化和趨勢。統計數據來源既要包括網簽數據，還要結合市場統計調查結果。統計分析報告應當遵循數據統計科學，還應當契合社會各界直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統分析影響地區房地產市場變化的城鎮化、金融、信貸、人口、生育等積極因素和消極因素，為政府決策、企業投資、群眾購房等起到積極的參考作用：

3 落實十三項市場管理基本制度

對于市縣房地產主管部門而言，房地產市場的監管服務應當落實到日常行政審批、備案、公共服務事項服務等制度的實施上來，具體包括十三項市場管理基本制度。

房地產開發企業的管理服務方面包含兩項制度。一是資質管理制度。把好行業“入口”，準許具備條件的企業進入房地產行業，并扶持其做大做強。打開行業“出口”，在日常市場監管中，及時將已不具備人員、技術、業績條件的企業降級或注銷吊銷資質。二是信用體系建設制度。通過信用評價、公示“紅黑榜”等辦法，逐步建立健全房地產行業信用體系，積極推進房地產領域守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

房地產開發經營過程監管服務方面包含五項制度。一是房地產開發項目建設條件意見書制度。在國有土地使用權出讓前，對擬開發項目的性質、開發期限，基礎設施和公共服務設施的建設要求、產權界定，綠色建筑與住宅性能認定，海綿城市建設等方面提出的建設條件意見，作為房地產開發項目建設的依據和土地出讓的前提條件，對于規范房地產開發項目建設、完善配套基礎設施和公共服務設施建設等具有重要意義。二是房地產開發項日竣工綜合驗收備案制度。房地產開發企業組織完成項目的分項驗收后，將有關資料報住建部門進行備案，形成房地產開發項目“提出建設條件意見書——開發經營許可——預（銷）售管理——竣工綜合驗收備案——交付——登記辦證——物業管理”的閉合管理鏈條，監督開發企業為購房人提供合格的居住小區項目“產品”，提升開發項目建設管理水平。三是預售許可制度。著重審查預售條件、預售方案、以及“一戶一價、一套一標”情況。四是商品房預售資金監管制度。監督開發企業將銷售收入全部用于工程建設，從監管銀行、賬戶設置、繳存、撥付、等多方面人手，既要抓好銷售資金繳存環節，義要合理設置資金撥付條件、節點，便于企業申請使用，以保證資金安全和工程建設安全，避免因偷逃挪用而出現“爛尾”工程。五是商品房買賣合同備案管理制度。做好示范合同文本的推廣使用、合同內容審查，杜絕各類霸王條款約定。嚴格合同變更、注銷備案管理，防止出現以“更名”形式投機炒房、偷稅漏稅現象發生。

建設施工過程監管服務方面包三項制度。一是嚴格施工管理規定制度。督促開發企業嚴格按照規劃、設計審批方案進行施工建設和銷售，確需變更的，應當按照法定程序進行規劃、圖審、消防、人防等審批，并做好開發企業工程、銷售等部門的銜接，及時進行預售信息和銷售樓盤表的變更。二是房地產開發企業安全生產責任制度。開發企業要依法發包、不得肢解分包，依法辦理施工許可，及時撥付安全施工措施費，確保工程建設安全。三是堅持房地產行業高質量發展。走發展綠色建筑的道路，積極采用裝配式建造技術、智能化建筑等，推進房地產行業轉型升級。對使用新技術、新材料、新工藝的項目，主管部門可以在行政審批、資金監管、信用考評等方面出m臺優惠措施予以扶持。

開發項目交付辦證監管方面包含三項制度。一是商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書制度。房地產開發企業應當按照商品房買賣合同約定的時間、條件進行交付。交付時，應當向購房人提供商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書，將住宅基本情況、使用、維護注意事項向購房人交代清楚。逾期不能交付或達不到建設標準要求的，應當承擔相應的違約責任。二是竣工綜合驗收制度。交付的房地產開發項目應當經過竣工驗收或綜合竣工驗收，配套建設的基礎設施和公共服務設施應當健全完備，社區服務用房、配套幼兒園、養老服務服務用房、托老所、警務室、菜市場等應當達到使用條件，滿足小區業主居住生活要求，提升居住品質。購房人接房后，對于房屋出現的工程質量問題，房地產開發企業要及時予以維修解決，提供優良的售后服務。三是登記辦證制度。及早組織準備不動產登記資料，早日為購房人辦理不動產證書，保證其合法權益。對于不能及時辦理產權證的，由于涉及業主眾多，極易引發群體性信訪集訪，主管部門應當督促企業分析問題癥結、采取積極措施、妥善解決存在的問題，推進相關辦理不動產證工作。