玉石交易與預售制度存廢

趙奉軍

住房預售制度，是一項極具中國特色的制度，據說這項制度源自中國香港地區，后傳到大陸，并于1994年在《城市房地產管理法》中予以明文確認。但從2005年開始，這項制度就傳說要廢除。一晃10多年過去了，一直不見實質性動作。2018年9月下旬，廣東省傳出要求調整商品房預售許可事項的通知，預售制度再次引發眾人關注。

關于預售制度給房地產市場帶來的麻煩和風險，已有不少論述，這些麻煩或風險包括：工程爛尾、違規銷售、交易不公平、不平衡發展和低效率競爭，等等。作為一個房地產專業研究人員，對于預售制度常有“前人之述備矣”之感，要別出心裁寫出新意頗為棘手。

近來重讀張五常教授的《經濟解釋》，其中談到了玉石原石交易模式，忽然發現這種銷售模式與新房預售制度太像了，碰巧的是，就連讀音都很像。玉石原石的表面有一層風化皮殼的遮擋，看不到內部的情況，結果人們只有根據皮殼的特征和在局部上開的“門子”，憑自己的經驗來推斷原石內部翡翠的優劣。即使到了科學昌明的今天，也沒有一種儀器能夠通過這層外殼和門子判斷出其內是“寶玉”還是“敗絮”。這就使得玉石原料交易中，對原料品質的鑒別成為一件頗為困難的事情。這樣的交易頗似賭博，誰也沒有必勝的把握，就是經驗老到的行家，也難免有看走眼的時候，行業內有“神仙難斷方寸玉”的說法，所以人們將這種商業行為稱為賭石。

我們的新房預售制度，又何嘗不是一種“賭石”？所有買新房的人看到的樣板房或樓書就類似玉石原石表面的那個“門子”。買玉石和買新房的都是預先就付掉了全款，都不知道最后到手的東西是不是貨真價實。只不過買玉石的能當場切開立即知曉，而買新房的往往要等兩年。當然，這里面還是有些差異，玉石切開發現仍然是一塊頑石也只能慨嘆時運不濟愿賭服輸，而新房交付后發現貨不對板或者房價大跌卻立馬引發糾紛維權。更本質的差異在于，玉石原石的交易雙方都是賭徒，即風險偏好型的人自愿入市，不喜歡冒險的人是不會去買賣原石的。但新房的預售中，很多購房者其實是謹小慎微的人，他們并不愿意參與這場賭博，新房普遍的預售迫使他們也成為實質的賭徒。我們常人巾的大多數都是風險規避型的不愿意冒險的，就連兩塊錢一張的彩票都舍不得買或不敢買，為何在幾百萬的新房購買中如此激進如此冒險？

一些人可能會說，在過去的房價上漲大勢中，預售的購房者不是最終都獲利了嗎？房價的上漲確實使得預售購房者普遍獲益，但剛才說了，很多購房者并不愿意參與這種賭兩年之后升值的游戲。如果是現房，到手之后升值或貶值，那才是真的“房市有風險人市需謹慎”。另有抬杠的人可能會說，既然如此為什么不買二手房呢？二手房小存在類似的賭博啊。原因在于，在很多城市仍然是一個新房主導的市場，目前二手房交易超過新房的僅僅是少數幾個一線城市，大多數新增需求仍然需要新房供給來滿足。

所以在我看來，預售制度最大的毛病就在于此，你不想賭也得賭。賭贏了還好說，賭輸了由于并不是自己很想賭自然會遷怒于人。我們當然可以嘲笑那些交付之日發現樓價下跌就大鬧售樓處的購房者，說他們沒有契約意識，但追根溯源，不正是這種與玉石交易類似的住房預售制度才帶來了這么多的紛爭和維權嗎？既然如此，改革預售制度，使得新房的銷售回歸到正常的銷售方式，應該是規范房地產市場秩序的重要一環。我并不否認預售制度對于加速城市住房供給緩解開發商資金緊張的歷史貢獻，凡是存在的也必有其合理之處;但凡是存在的也最終會被淘汰取代。但可惜的是，我們在各種房地產市場秩序冬.項整治中并沒有看到預售制度改革的消息，原因是開發商普遍反對，這無關道德，只是關乎利益。觸動利益比觸動靈魂還要困難。至于有人說國外也有預售制度，但國外的預售制度與我國這種購房者付全款的預售制度有重大區別

開發商的反對是一個原因，另一個原因是時機不對。取消預售制度，短期內新房的供給就受到影響。如果供不應求的階段取消預售制度，那就是火上澆油房價只會上漲。什么是取消的最好時機呢？一是供大于求階段，庫存嚴重，此時取消帶來的沖擊最小客觀上還能帶來托市的效果;二是二手房交易已經占據城市房地產市場的主體，此時取消震動也較小。鑒于中國住房市場的發展的地區不平衡，有些城市比如說一線城市實際上已經二手房交易占據主體，新房銷售量占比很小了。根據鏈家集團董事長左暉提供的數據，2017年超過18個城市的二手房交易量超過了新房。北京、上海這樣的城市二手房交易和新房交易已經達到了4：l。即使徹底取消也沒什么大不了，這個制度本來就不是住房市場運行的必備制度。

附帶的一個問題是，這個制度取消后會帶來房地產開發門檻提高，對一些實力強勁，尤其是融資實力強的開發商影響不太大，而小開發商可能就麻煩了。馬里蘭大學的丁成日教授就認為中國的預售制度的實質不是一種銷售方式，而是一種企業低成本的融資方式。不過中國房地產開發市場真正的門檻其實是在土地交易層面上，地方政府每次都喜歡賣大面積的土地，這和國有大銀行喜歡批發不喜歡零售一個道理。大面積的土地，即使有預售制度，中小開發商實際上是很吃力的，有時候大開發商都只能一二三四五期開發，等到第五期開發完，土地證上的年限甚至已經過去了20年。這是中國住房市場新增供給速度難以提升的一個重要原因。國內一些學者計算出的中國城市住房的供給彈性低，我覺得這可能也是一個原因?，F在預售制度如果取消，小開發商更難熬，如果地方政府還是喜歡賣大面積土地，盡管對大型開發商也是一個挑戰，但市場集中度會更高，這對大型開發商來說說不定是件好事情。

那對地價會有影響嗎？會有，我的感覺是會有不利影響，取消預售制度會導致開發的風險和成本增加，這個風險溢價和成本必然會體現在土地拍賣市場上，另外如果成品交付，時間拉長，回報率下降，對土地的出價也會下降。既然如此，地方政府為什么要支持取消預售制度？那不是對自己不利嗎？預售制度一直取消不了，地方政府不支持也是一個重要原因。中國人民大學聶輝華教授說我國房地產市場的癥結在于政企合謀，可能確實如此。在預售制度下老百姓維權鬧事影響和諧，政府不喜歡;但取消預售制度后賣地收入受影響，政府也不喜歡。

所以，取消預售制度，注定是曲折的。