發揮保障性住房的穩定器作用

郭偉明

摘要：在市場經濟背景下，房地產市場不能自然地解決所有人的住房問題。大城市由于新增人口、低收入家庭等帶來的住房需求十分迫切而旺盛，當市場不能滿足其居住需求時，會給家庭和社會帶來較大的負面影響，因此，必須針對其特定的居住、生活需求，完善住房供應體系，通過創新供地、培育租賃市場、發展住房金融、發揮社會主體積極性等方式，發揮好保障性住房的住房穩定器作用。

關鍵詞：供求結構性矛盾;保障性住房;穩定器

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138 -（2019） 04-0020-22

收稿日期：2019-03-18

隨著市場經濟體制在房地產市場的確立，居民住房情況得到極大改善，無論是人均住房面積還是住房品質都得到了大幅提高：然而，隨著城市化進程的繼續進行，一二線城市人口繼續積聚，部分人口的住房情況仍不容樂觀。在此背景下，住房問題成為城市社會的重要議題，如何進一步提高城市新增人口的住房幸福感成為重要的經濟命題和社會命題。借鑒先進城市和地區的經驗，保障性住房多主體、多渠道供應體系的建設起著十分重要的作用，應得到有效加強和不斷提高。

1 住房資源錯配帶來的供求結構性矛盾

在一線城市資源的聚集效應下，人口不斷增長引發的住房新增需求十分龐大，而且隨著土地資源的緊張，住宅供應量的增長往往跟不上住房需求的增長。在長期的住房需求，且新增住房需求大多為剛需的情況下，引起住宅供應價格長期在高位運行，并帶來了旺盛的投資投機性需求：基于市場經濟背景下的住房建設供應體系，不管是土地市場還是一二手房的銷售市場，均呈現出價高者得、溢價率高等特點，開發建設單位為謀求更高的收益，新建商品房大量提供大戶型住宅，房屋顯現出精品化、奢侈化的特點，為“富人”建房的趨勢非常明顯。隨著商品房價格的上漲和總價的提高，不僅使低收人家庭望塵莫嘆，中等收人的夾心層家庭經濟上也難以承受。大量中低收入家庭受制于市場現狀，產生的失望情緒，不僅對房地產市場長期可持續發展帶來不良影響，而且對社會穩定和和諧帶來負面作用。

除當地戶籍的低收入家庭外，以剛畢業大學生、產業園區職工、藍領工人等為代表的人群對于住房的需求較為迫切=從此類人群的社會人口特征來看，大多為40歲以下的中青年人員，核心家庭、單身家庭為主，全職工作比例較高，家庭收入與當地平均收入水平相當或略高，但購買市場商品房經濟實力不足。這郎分人群是保障城市產業發展和日常運行的中堅力量，長遠來看，他們未來有很大的成長性，但由于當前經濟積累不足，不能在市場上買房。如果當前住房需求得不到滿足，不僅影響個人的居住問題，還影響到個人婚育、子女就學等家庭因素，進一步對社會穩定和發展產生連鎖反應。

2 住房需求分析

新加坡、我國香港地區是解決住房問題較好的兩個范例，均是由政府掌握保障性住房的土地和住房供應，為社會上大多數人解決了住房問題。新加坡通過政府供地建設組屋，為當地居民提供了大多數的出售型保障房，使居民有恒產也有恒心。我國香港地區700多萬人口中，居住在公屋中的人口占200多萬，約有30%的人口居住在公屋中，另有15%的人口居住在資助出售房屋中，絕大部分居民都實現了安居，保障類住房發揮了穩定器的作用，增強了社會凝聚力。

城市新增住房需求由于群體的不同，居住需求與預期也存在一定差異，其中單身的新畢業大學生和藍領工人等較為看重房屋租金、交通通達度、生活便利度等配套因素，而組建核心家庭的同區骨干職工等由于有了一定工作年限，他們更為看重房屋的功能，要求有獨立臥室、衛生間和廚房，其中已育有子女的，對于周邊公共服務配套更為看重。總體來看，新落戶人群和外來務工人員的住房需求呈現較強的階梯性特點，從最基本的有地方住，逐漸向更完善的居室功能和服務配套看齊，在住房政策上，從初期的租房向希望能夠購買經濟適用房等產權型保障房，乃至商品房發展二

3 多渠道、多主體解決住房問題的思路

基于城市新增人口住房需求和土地資源等條件，住房供應思路必須遵循多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，最大限度地滿足差異化、階段性需求，最大程度地發揮城市住房資源的潛力。

一是擴大居住用地和創新建設用地供應方式。為解決新增人口的住房需求，必須加大住宅用地供應，特別是加大保障性住房的用地供應，在用地計劃中明確供應規模。《北京城市總體規劃（ 2016-2035年）》等文件中，明確了新供應住房的保障性住房比例，提出“未來5年新供應各類住房150萬套以上”，并且創新集體建設用地政策，在集體建設用地上要建設租賃房50萬套，從而擴大了保障性住房的有效供給，穩定了居民預期。

二是加大租賃市場培育。隨著城市建設用地的減少，完全依靠新建不能滿足城市新增居民的需求，而充分利用存量住房還可充分發揮成熟配套的優勢，更好地滿足保障家庭在社區配套、子女上學等公共服務方面的其他需求。基于大城市巨量存量房的現實，引入市場房源作為保障用房，政府發放租賃補貼，不會引發市場租金水平的跳漲，反而有利于社會各類住房資源的充分利用，出租房屋者也能獲得較好的收益，是一個多方共贏的策略。同時鼓勵開發建設單位和租賃企業持有長租公寓，完善多層次的住房租賃體系，使不同群體按需承租，各得其所。對于符合條件的中低收入困難家庭，政府通過發放補貼實現保障目標。為維護租賃市場的穩定、規范，政府部門應加強監管，嚴厲打擊違法違規行為，還應充分發揮中介組織、行業協會的作用，加強行業自律，不斷提高從業人員的服務水平。

三是不斷完善住房金融保障政策措施。對于產權型保障房的住房公積金提取、商業信貸等優惠政策發揮了重要作用，應進一步開拓思路，加大住房公積金用于個人租房力度，支持社會資金進入長租公寓建設和持有，鼓勵商業銀行放寬貸款條件，積極爭取發行房地產信托投資基金，通過多種措施降低開發建設單位建設保障性住房、租賃住房的成本，鼓勵社會機構和個人更多地選擇保障性住房的持有、運營和承租活動。

四是充分發揮用人單位等社會主體的保障責任。住房保障措施是城市有序運行的必要手段，也是企事業單位對職工必須提供的經濟成本。充分發揮城市運營方、用人單位在住房保障中的作用，有利于促進職住平衡，使房源更好地與職工工作地相匹配;有利于用人單位統籌職工保障措施，穩定骨干職工隊伍;有利于城市協調發展，促進城市合理規劃布局;有利于住房建設與使用相銜接，在規劃、設計階段即考慮用房者的實際需要，做到供需匹配、按需建設。因此，用人單位等主體應將職工住房支出納入企業經營管理成本，加大對職工住房情況的關注程度和投入，對于符合條件的園區配套用房、專項配租保障房、集中小區等房源，用房單位應規范管理，提高集中服務水平，確保內部公平與社會公平的統一。