基于合約成本與目標成本的房地產項目成本管理策略

劉曉光

摘 要：成本管理是房地產項目管理的重要內容，加強項目成本管理是適應當前房地產行業發展的核心訴求。為探究房地產項目成本管理中合約成本與目標成本的策略，本文以全過程成本管理為視角，在合約規劃管理的基礎上，以動態的目標成本管理為方法建立新的成本控制模型，在項目的不同階段采用不同的成本控制方法，進而使項目實現全過程成本管理。

關鍵詞：房地產項目；成本管理；目標成本；合約成本

1.項目前期成本管理

（1）合約規劃落實項目成本保障動態成本可控

在房地產項目的前期成本管理中，合約規劃具有指導采購招標、保障權責落地、前置成本控制的作用。合約規劃的目的在于明確項目全過程中每個階段的目標成本管理，體現合約規劃的價值。在動態成本可控的管理中，合約規劃需要解決三個問題：一是項目中合同數量以及每個合同的內容，二是每個合同的目標成本控制值，以及控制合同在目標成本范圍內的方法，三是如何開展每個合同的采購工作。

在解決了以上三個問題后，合約規則則實現了對合同管理、目標成本和招標采購三個重要環節的銜接，之后需要結合項目實際對合約規劃進行動態管控。通過回顧往期項目的完成情況，做好合約規劃動態回顧，比如全項目招標完成率、人工與材料的單價分析、已簽訂的合同、合同履行情況、差異原因分析與解決措施等。此外還應認真最好目標成本動態回顧工作，編制定期數據表，包括成本節約項、風險項、存在風險及改進措施等。

（2）投資預算與目標成本編制

當房地產項目立項后，應從整體視角對項目進行分析，并編制工程業態指標表、成本維度關鍵指標對比表、詳細規劃產品類型，比如超高層、高層、底商、集中商業、車庫、配套設施、通道面積等，并明確可售面積、實際建筑面積、規劃面積、贈送面積等。然后結合這些指標做好項目成本測算，而且還需對市場進行調研，結合市場做好產品定位，通過橫向對比與縱向對比分析，做好適合項目自身的目標成本。

目標成本編制思路為量價分離，根據合約規劃，對整個工程項目中各個環節的費用進行測算，然后匯總成目標成本匯總表。目標成本測算匯總表的成本項目應包含占地面積、建筑面積、開發成本、土地成本、開發前期費、建筑工程費、安裝工程費、環境工程費、社區管網工程費、配套設施費、工程其他費用、期間費用、營銷費用、管理費用、財務費用等各因子指標。

2.施工階段成本管理

（1）招標成本控制

在工程項目招標成本管理與控制工作中，先要明確成本控制的要點，并結合工程項目實際制定招標成本控制工作的細則，編制《項目招標前附表》、《工程量清單報價編制說明》、《投標單位報價匯總表》等。在《項目招標前附表》中對招標人、工程說明、招標范圍、工程要求、計劃工期、投標人資質條件、是否接受聯合體投標、投標預備會、實體樣板制作、招標時間表、投標保證金、投標文件份數、投標報價、投標有效期、評標辦法、履約保證金等項目內容進行詳細規定。

“工程量清單”是核心部分，房地產企業需要對其中容易產生風險或有歧義的地方表達清楚，對計價的關鍵條款和工程計量方法一一列舉，并以“投標清單報價說明”的方式編制文件，以合約的方式界定清楚。當完成《投標單位報價匯總表》后，單位組織專家及相關人員議標談判，分析報價，然后二輪報價，最終確定中標單位。通過這種清晰的招投標方式，能夠有效的控制招標成本，實現對工程項目成本的有效控制。

（2）合同管理與控制

在房地產項目管理中，應明確一個前提，即所有合同的簽訂必須是在經濟事項發生前，企業應嚴格禁止先施工后補合同的行為。合同簽訂時，對于合同中的內容條款，需要有清晰的界定，要準確、全面的描述各方權利和義務，且有明確的、可以界定清楚的合同價款、付款方式、結算辦法等內容。

合同價款的控制要點：以人民幣“元”為計價單位，同時包含大小寫。要明確合同價款所包含的具體范圍，對于暫定價合同，也要對合同價款的確定方法明確描述出來，且此方法切實可行，可操作性強。對于總價包干合同，需對合同價款調整的條件與方法進行明確界定。

合同付款控制要點：在合同條款中要明確的標準付款節點與支付方式，以及履約額度、保證方式、時限與退回等。宮女誠進度款的支出應以施工進度為依據，支付方式應符合公司財務管理部門的相關規定。對于幕墻類、精裝類、材料設備供應類合同，其預付款需要根據市場情況約定，且預付款比例不得高于合同暫定金額的20%。

（3）施工階段成本管理要點與控制

對于房地產項目而言，施工周期一般較長，一般為1-3年，而且在施工過程中所涉及的任務也最為繁重，因此對施工階段進行成本管理與控制至關重要。隨著工程進展，預設的目標成本與施工實際會產生差異，這需要結合施工圖編制預算，用于指導施工階段的成本管理。先按照合同約定的計價原則編制預算書，之后對照相應合同范圍，對比合同金額與目標成本，如有目標成本偏差，需作為合同預估變更修正合同金額。在施工的過程，還應嚴格控制合同外費用的產生。

結合施工進度的實際情況，需要對項目施工階段實施動態成本控制。一是動態成本月度回顧，在規定的每月期限內，項目成本負責人需要在成本系統中提交《動態成本本月度回顧報告》，對于已簽合同的預估金額變更，需進行審批，流程為：項目成本經理提交→區域采購組負責人會簽→項目負責人審批→公司成本負責人批準→抄送上報。對于施工過程中出現的目標成本偏差，需進行動態控制，明確目標成本控制條件，即控制應對范圍、偏差控制條件、預警方式等。

3.項目竣工與運營階段成本管理

（1）成本管理要點

當工程項目竣工驗收后，需要將產品交付于業主，這個過程的成本控制要點主要有：對施工單位報送的所有結算材料仔細復核，根據竣工圖紙、竣工資料、合同、設計變更資料、補充協議、當地的工程計價定額等信息認真審查，確保結算可靠。不僅需要對資料進行審查，還需要進行現場查勘。此外，當項目產品交付業主后，在運營與維護階段同樣需要進行成本控制。要以市場化的方式選擇物業公司，由物業對項目產品進行日常維護與維修。為實現對運營階段的成本控制，要選擇好物業公司，且盡可能提前選擇，使其能夠參與到方案設計中，做好前期介入，以有效的控制運營成本。

（2）結算成本控制

要合理確定工程造價，即必須做好工程結算審核，認真分析偏差原因，以及對工程造價造成的影響，把工程造價審核的質量意識提升到一個新的高度。結合送審的工程結算實際情況，要嚴格審核工程量，熟悉施工圖紙，全面了解工程變更簽證，審查工程量的計算單位是否一致，計算規則是否嚴格、標準。還需對現場簽證進行審核，堅持客觀性、整體性、全面性原則，確保簽證事項發生的真實性，以及發生數量的真實性。此外，還需對材料進行審核，審查是否存在價格不實、定額用量是否標準、材料損耗率是否符合要求等。

房地產行業已經到了轉型期，隨著開發項目市場利潤的降低，房地產企業更應注重成本管理與控制，順應市場化發展形勢對成本管理與控制進行改革，提升成本控制水平。本文策略在實踐運用中取得良好效果，但隨著市場的變化，仍需要不斷思考與創新，順應房地場行業發展趨勢。

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