建立健全不動產登記相關制度分析

楊紫

摘 要：我國不動產繼承等登記強制公證的取消才逾兩年，而從目前立法狀況以及實務操作中來看，不動產登記機構是以形式審查為主的審查模式。實際辦理不動產繼承等登記中因缺少核實權、相關部門不積極給予配合等因素，面臨著材料真偽難以核實、登記錯誤風險增大的挑戰，這些都是不動產繼承等登記強制公證取消后機構需要采取對策去應對的。相較于公證機構，登記機構目前在人員素質數量、業務經驗、賠償機制上存在不足，為此可以在不動產繼承等登記中通過購買公證服務，在不動產登記中合理地運用公證。通過發揮公證的作用，幫助應對登記錯誤風險增大的挑戰。

關鍵詞：不動產登記；不動產繼承；賠償機制

（一） 建立不動產登記錯誤賠償資金制度

不動產繼承等登記強制公證取消后登記機構面臨的其中一個挑戰，便是登記錯誤的賠償風險增大。而不動產登記機構肩負的實質審查職能與承擔巨大責任間的不對等，在登記機構錯誤賠償機制尚未得到健全，一旦發生登記錯誤不動產登記機構將要承擔巨大賠償風險。為此有必要建立不動產登記錯誤賠償的配套制度，如可以為不動產登記賠償提供資金保障的賠償基金制度。我國立法與實踐中不動產登記錯誤賠償資金的來源主要有財政資金、賠償資金和責任保險資金。其中絕大多數來源于財政資金。而各地登記機構情況不同，政府給予不動產登記機構的財政預算也存在差異。部分城市如廣州市、江蘇省的南通市、楊中市（縣級市）等從 2017 年也開始了通過向保險公司購買登記責任險，達到分散風險的目的，少數部分地區和城市探索建立賠償基金制度。我們可以在結合自身國情，分析深圳市、湖南省、福建省等地方在設立賠償基金用于登記錯誤賠償準備金做法的基礎上，同時借鑒域外如澳大利亞昆士蘭州、我國香港地區在賠償基金制度方面的做法，建立起適用于我國的不動產登記錯誤賠償的配套制度，以應對強制公證取消后帶來的挑戰。

（二） 完善繼承登記公示催告制度

因繼承而產生的登記，被稱為繼承登記。2016 年的《實施細則》取消了不動產繼承登記強制公證，取消后繼承登記公信力問題代替了原來的矛盾。即是繼承登記申請人與登記、公證兩機構之間的沖突。在規定的時間內利害關系人如果不向登記機構申報其權利，那么要承擔相應的法律后果。繼承登記取消了強制公證，同時依據《暫行條例》第 7 條規定，由具有權威性和中立性的登記機構作為繼承登記公示催告機構，既能聚集人力物力，也能提升業務效率。對繼承登記進行公示催告時，應選擇性價比高、易于被民眾接受的載體，包括傳統的主流報刊和官方網頁。然而隨著時代的進步，新興媒體的興起，常駐在民眾手機的微信和微博等應用也應被納入到繼承公示催告的載體選項中。還應當進一步完善全國登記機構專門用于公告信息的系統。除上述提及的媒體以外，還應在被繼承人生前的主要居住地、不動產所在地等進行公告的通知。可以通過廣播、張貼、設置信息公告欄等方式，登記機構或是受委托方，還應實時監管張貼情況。

（三） 加快建設不動產信息資源共享平臺

完善構建不動產信息資源共享平臺是登記機構順應新形勢，保障登記工作高效安全而提出的需求。因為 2014 年《暫行條例》第 24 條和第 25 條的存在，確保不動產登記信息管理平臺建設有了立法保障，2015 年國土資源部則發布文件致力于構建影響力遍布整個中國的不動產登記信息平臺，2016 年《國家信息發展戰略綱要》指出：“改善部門信息共享制度，設立全國管轄大數據中心。”實現信息共享離不開每個部門的參與。這是因為，不動產存在很多需要多個行業部門的環節。登記機構與其他部門根據彼此信息間需求度進行信息的共享，明確可以共享的內容、制定共享程序以及統一的技術要求等，然后通過制定整齊劃一的標準繼而開啟行動。不動產信息資源共享，應是國家上下的各級登記機構一致共同順應國家政策和法律要求實施的，需要遵循統合發展、互通互聯系原則。

（四） 建設不動產登記個人誠信系統

目前政府機構信息共享的水平尚不足以支撐不動產登記核對、核實的需要。除利用身份證讀卡器核實身份證件真偽、利用攝像頭留存影像備查以外，更多依賴于受理人員的個人綜合素質，特別是觀察力、判斷力和應變力。將不動產登記與個人誠信體系建設相結合，通過褒揚誠信，懲戒失信，可以對不實申請人形成強大的震懾力，客觀上減少不實申請發生的概率。其次，如同當下為了應對民眾為眼前經濟利益，而在婚姻關系上弄虛作假，通過偽造結婚證等證件證明，或者帶偽造證件辦理結婚、離婚等不良做法，給美好的婚姻制度給來了不良影響。為此，包括國家發改委、人民銀行、公安部在內的 31 個國家部委聯合印發了文件，以及民政部基于全國婚姻登記信用信息平臺，建立嚴重失信名單，通過全國信用信息共享平臺與全國婚姻登記信用信息平臺實現數據交換和共享。①婚姻登記失信人將依照規定列入嚴重失信名單，相應地也要受到懲罰。如果沒有懲罰措施，難以保證不會有出現更多效仿者的風險。“有懲罰才能遏制”，相應地不動產登記機構也可建立“黑名單”制度。一旦發現申請人申請登記的材料包括證明存在偽造不真實的情況，相關申請人及其具體事宜等信息將被列入“黑名單”，登記機構可告知相關人員上述事實。“黑名單”中的信息應與權籍系統相聯，即進入“黑名單”中的申請人再申請時，系統將作出警告反應，提示機構人員應給予嚴格審查和密切關注。此制度可以緩解提交虛假材料證明申請人再次申請，給受理人員工作效率等帶來的不良影響。其次建立依法披露制度，對上述這一類人，還可以依據情節輕重，進行信用記錄和報告的錄入。與房產相關的企業機構、人員如經紀機構等參與虛假申請的，進行行業內通報批評等懲罰措施。不動產登記機構可考慮通過大廳公示、媒體報道等方式，加強對此類失信行為的披露和曝光。最后加快制定不動產登記信用管理辦法也是必要的。通過制定規章或規范性文件，對問題采集、披露方式、懲罰措施等進行詳細規定，避免違規操作、超范圍披露、以權謀私等有損公正的情形發生。

本文在了解學術界對不動產繼承等登記強制公證不同意見之上，分析其背后的原因，并結合我國不動產登記機構的現狀，以問題為導向，在強制公證取消后為登記機構辦理不動產繼承等登記提供應對挑戰的建議措施。具體而言：其一，有條件地購買公證服務的方式，由公證機構對主體資格、意思表示等進行審查，以使登記機構更好地辦理登記。其二，完善登記機構的繼承登記公示催告制度，健全公示催告制度法律依據，以加深廣大民眾對地方登記機構具體做法的理解和支持。其三，在國土資源部致力于在 2017 年基本建成影響力遍布整個國家的不動產登記信息平臺之上，加快建設相應的信息資源共享平臺。同時加強登記機構

的自身建設，讓申請人的權益得到保障。總之，隨著不動產繼承等登記強制公證的取消以及《暫行條例》對登記機構職責整合的要求，實務中面臨的挑戰需要機智應對。希望本文能以有限的篇幅為強制公證取消后給登記機構提供一些應對措施，以解決在實務中面臨的挑戰難題。