房地產融資現狀及解決措施

孫珙

摘? 要：最近幾年我國房地產行業迅速崛起，現在已經成了我國重要的經濟支柱之一，許多人紛紛轉頭去此行業發展。從整體上看，我國的房地產事業有幾個特點最為顯著，首先是投資大，其次是風險大，但最重要的是，它所帶來的利潤是其他行業不能相比的。此項目從開始到結束的整個階段都離不開大量資金的投入，這些前期的資金從哪來、它的風險有多大、它最后所帶來的經濟效益又如何，這些都是一個資深房地產企業必須考慮的。所以，融資能力的高低也象征著房地產企業的命運。但是從現在來看，由于我國房地產企業發展時間較晚、經驗不足，所以融資能力仍有許多的缺陷和局限。本文將會與實際結合，談一談目前我國融資的現狀、其目前出現的問題和帶來的風險以及一些解決方案。

關鍵詞：房地產;融資;問題;解決方案

一、房地產融資現狀簡述

我國的國民經濟如今正在快速增長，自改革開放后，房地產行業也開始了新的征程，發展迅速，現如今，房地產行業已經成了國民經濟不可分割的一部分。房地產的投資利潤極大，它連接了股市，同時也與金融密切相關。房地產牽連甚廣，其改變甚至會影響國家的政策與發展方向。

在遭到金融危機的沖擊以及國內政策調整的情況下，我國的房地產企業的需求量變小，由于自身現有的融資方法已經不能滿足企業的發展，所以目前大部分房地產企業都開始探索新的融資方法，希望能夠得到足夠的財力支撐來滿足自身的需求。但是，現如今我國的房地產由于一直升溫而過早地暴露出了發展過快的一些問題，國家為了降溫，出臺了一系列政策以及進行宏觀調控來限制金融機構，使房地產無法達到融資條件。因此，現如今房地產必須尋找其他低成本的融資方式，改變對傳統融資方式的依賴。但目前，如何創新融資方式、減小風險成了房地產企業家頭疼的問題。下面簡要概述一下現在比較熱門的融資方式。

（1）內部融資。內部融資主要指的是企業經過多年的運轉所積累下來的利潤資金;其次是企業的預收資金，它的主要來源包括人們購房時所提交的定金、債券等;，最后是集資形式，其主要向企業的員工募集資金，在事后給員工一些額外的利潤。內部融資方式可以在一定程度上滿足企業的部分生產經營活動。

（2）外部融資。外部融資即從企業的外部獲取資金，主要通過債務融資的方式來實現。債務融資現如今是各大房地產企業最依賴的融資方式之一，債務融資是指銀行等金融企業通過貸款或債券等方式融入資金，如果你使用債務性融資，那么你必須支付一部分的本金，并且最后還要繳納一些利息，這是一把雙刃劍;對于一些小型的房地產企業，則需要選擇一些成本較小、風險較低的效性債務性融資方案。

二、房地產融資目前的問題

（1）融資方式過于單一。目前我國房地產企業大多通過銀行來貸款，但是由于銀行需要30%的本金，這使得大多數房地產企業無法滿足這項要求，這種渠道嚴重制約了房地產的發展，雖然國家對此進行了調控，但銀行貸款仍然是最重要的渠道。所以，這項融資渠道一旦遇冷，銀行絕對會承擔相應的損失。

（2）房地產企業融資水平差異大且信用差的現象嚴重。現如今，我國沿海城市的融資水平明顯比大陸內地要高，造成這種現象的原因主要是經濟發展水平的差異，因此，目前會有這樣一個現象：如果一個地區的經濟發展較快，那么相應的房地產的融資水平就會越高。同時，一家國產房地產企業的融資水平將遠遠高于民營房地產。但現在大部分房地產企業比較小，無力承擔銀行貸款的風險，這導致他們的不良記錄增多，信用也比較低。

（3）法律制度制約了房地產融資的發展。為了促進國家的發展，國家頒發了許多相關的法律，但是這些法律的某些條令模糊不清，所以房地產企業在發展過程中沒有相關的法律作為支撐，在貸款時的利益關系總是處理不清。所以，要盡快研制相關法律，為房地產企業提供法律基礎。

三、對融資問題的相關措施

（1）打造多元化融資方式。通過上述分析可知，現如今房地產的融資方式比較單一，對銀行貸款方式過度依賴，同時，其創新能力太低。在這種情況下，房地產企業需要大力創新，通過自己的現有資金，對整個企業的融資方式進行拓展，打造一個穩定的、具有創新性的、多元化的融資模式，這樣既減小風險，又可以減輕企業的債務。

（2）拓展房地產信托。政策的改變對房地產造成了很大的困難，房地產信托在這種情況下受到了大多房地產企業的信賴，房地產企業將資金任務交給信托公司，由其集齊數量后在投資給房地產公司，得到投資報酬后再返給房地產公司。這種機構特別靈活，能夠被多方面地應用，并且可以解決房地產的困境。

（3）改善公司資本結構。現如今房地產公司的融資特點比較單一，只能通過銷售來賺取利潤，并且沒有其他的融資手段，這使得企業處在較大的風險中，一旦有意外，則負債累累。所以，房地產公司應該合理運用債務融資和股市融資的特點，改善公司的資本結構，避免風險。

（4）完善相關法律法規建設。如果想使房地產融資體系在我國發展下去，必須有相應的法律法規作為支撐。所以，我們現在必須要積極完善有關法律，讓房地產的地位得以確立。同時，我們也應借鑒外國有關方面的法律法規，因為他們比我們更加完善。用法律來約束房地產暴漲的同時，也要讓其更加完備。

四、結語

對于一家房地產企業來說，通過較小的成本來獲得融資，這對其來說極為重要的。所以，融資模式至關重要，這是其能夠繼續健康發展的基礎。房地產企業在運行過程中會受到成本高、風險大、資金來源不可靠等多種因素的影響，所以，企業需要結合自身的條件進行合理的分析，制定符合自己的融資模式。

參考文獻

[1]田丹.房地產企業融資問題分析[D].西安科技大學，2013.

[2]楊雁嬌.我國商業房地產融資模式研究[D].北京交通大學，2009.