房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制模型的建立

【摘要】房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范住房保障體系，調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需平衡的必要舉措。本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的概念與發(fā)展情況，分析了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題;并通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策的分析比較，從供需端分別入手，對(duì)穩(wěn)健的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);長(zhǎng)效機(jī)制;宏觀調(diào)控

【Abstract】The establishment of a long-term real estate mechanism is a necessary measure to stabilize the real estate market， regulate the housing security system and adjust the balance between supply and demand in the housing market. This paper briefly introduces the concept and development of the long-term mechanism of real estate， and analyzes the prominent problems existing in the current real estate market. And through the analysis of the real estate regulation policy at home and abroad， starting from the supply and demand side respectively， this paper puts forward suggestions for the establishment of a stable long-term real estate mechanism.

【Keywords】Real estate; Long-term mechanism; Macroeconomic regulation and control

2017年10月召開(kāi)的中共十九大再次強(qiáng)調(diào)，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

因此，加快建立符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控及保障長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)及房屋租賃市場(chǎng)）的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，是住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效實(shí)施方向。

1、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制概念的簡(jiǎn)要介紹

2014年三月，國(guó)家出臺(tái)重要文件：《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，首次系統(tǒng)性的闡釋房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”的內(nèi)容：“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。”

2017年，中央政治局會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，改造提升傳統(tǒng)動(dòng)能，大力培育發(fā)展新動(dòng)能，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制意味著一系列的配套改革，這其中既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)稅收制度、土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)租賃體系等;也包括財(cái)稅等房地產(chǎn)之外的領(lǐng)域，如住房金融體系、房地產(chǎn)投資政策等。即綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

此長(zhǎng)效機(jī)制：一方面，對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)帶來(lái)泡沫要加以防范、調(diào)控，從需求側(cè)、供給側(cè)都采取措施最終實(shí)現(xiàn)供需平衡。另一方面對(duì)廣大的三四線(xiàn)城市還要堅(jiān)持去庫(kù)存：因地制宜進(jìn)行城市發(fā)展，減小城市之間公共服務(wù)及政策制度等的差距，提高三四線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)值。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及成因分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂、投機(jī)者擾亂秩序、租賃市場(chǎng)不規(guī)范、房屋保障制度不穩(wěn)定等問(wèn)題，對(duì)房?jī)r(jià)的高漲及房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求關(guān)系的形成造成了綜合影響。本節(jié)主要對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行成因分析。

2.1各地資源分配不均及城市化與房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題

在我國(guó)目前的城市等級(jí)劃分制度下，北上廣等一線(xiàn)城市集中了大部分的教育、醫(yī)療、人力等資源，擁有更為完備的公共服務(wù)體系，吸引了大量外來(lái)人口的流入，住房的集中需求也明顯增加：因此而一、二線(xiàn)城市人口的增長(zhǎng)及城市住房供給的嚴(yán)重短缺共同促使了房屋價(jià)格的不斷上漲。

與此同時(shí)，城市人口的增加及城市規(guī)模的擴(kuò)大促使城市進(jìn)一步發(fā)展，迫使當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)土地價(jià)格上漲與房?jī)r(jià)上漲獲取豐富的財(cái)政收入，以加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)體系等各方面的投入，實(shí)際上也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.2城鎮(zhèn)住房保障系統(tǒng)亟待完善

為保障民眾住有所居，城鎮(zhèn)居民享有住房保障體系，以及配套的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，而對(duì)農(nóng)村居民及進(jìn)城務(wù)工人員的住房保障力度較為欠缺。同時(shí)戶(hù)籍制度的的限制使得城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在房屋買(mǎi)賣(mài)中存在一定限制，不利于房屋資源的合理配置與流通。

此外，城市對(duì)享有住房保障的民眾的審核條件及要求不同，導(dǎo)致部分需保障的民眾在住房上仍無(wú)法受到保護(hù)，實(shí)際上不滿(mǎn)足住房保障條件的居民卻有可能通過(guò)審核獲得保障資格，違背了住房保障系統(tǒng)的初衷，無(wú)法很好的保證居民“住有所居”，實(shí)際上沒(méi)有改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的不穩(wěn)定性

現(xiàn)行的政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策常常需要依據(jù)經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而變動(dòng)。如經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)疲軟時(shí)，政府希望通過(guò)房地產(chǎn)刺激市場(chǎng);當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，又希望通過(guò)限制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售降低經(jīng)濟(jì)熱度。同時(shí)，各地政府依賴(lài)商業(yè)用地的出售資金，來(lái)對(duì)工業(yè)用地、公益用地、農(nóng)業(yè)用地以及其他公共服務(wù)體系建設(shè)等進(jìn)行投入。這導(dǎo)致了政府常選擇采取短期的、時(shí)效性較強(qiáng)的調(diào)控政策，且常對(duì)需求端進(jìn)行調(diào)控;無(wú)法形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的宏觀調(diào)控政策，沒(méi)有從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端入手，切實(shí)解決市場(chǎng)供需不平衡帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

2.4房屋租賃體系不健全的問(wèn)題

與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家租房占商品房中一半左右的比例相比，我國(guó)商品房中用于租賃的房屋所占比重過(guò)小，僅占10%左右，無(wú)法滿(mǎn)足租戶(hù)的需求。同時(shí)，很多用于租賃的房屋是個(gè)人房屋，現(xiàn)有的租賃制度無(wú)法對(duì)租房?jī)r(jià)格及租戶(hù)權(quán)利等做出規(guī)范與說(shuō)明，租賃者與房屋所有者相比缺乏討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。

此外，對(duì)比德國(guó)等國(guó)家的租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，我國(guó)租賃者權(quán)益得不到明確與保障。在當(dāng)下的租賃體系下，租戶(hù)未能享有與現(xiàn)有戶(hù)籍制度捆綁的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)：外來(lái)務(wù)工人員權(quán)益得不到保障，租賃體系的不健全也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)不足的原因之一。

2.5房地產(chǎn)相關(guān)稅收不合理的問(wèn)題

房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)主要表現(xiàn)在通過(guò)抑制部分購(gòu)房者的需求，降低賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，最終達(dá)到減少房屋供給量的結(jié)果。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策未能從本質(zhì)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量短缺的問(wèn)題，甚至加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的狀況。

同時(shí)，從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收在全國(guó)財(cái)政收入中所占比例依然偏高，即政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)仍然較重，一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)控制及長(zhǎng)效性政策的形成產(chǎn)生阻力。

2.6房地產(chǎn)投資形式單一的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)投資大多采用“銀行貸款-開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地-興建房屋-售賣(mài)房屋-繼續(xù)投資建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)土地”的過(guò)程。形式較為單一，靈活性不足且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

例如，房地產(chǎn)信托投資基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。其特點(diǎn)是收益來(lái)源于資金收入及房屋增值，且收益用于發(fā)放分紅。而我國(guó)由于缺乏可信任的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展與歐美國(guó)家相比存在較大差距，對(duì)于滯銷(xiāo)的商品房等富余房源未能融資轉(zhuǎn)變?yōu)橛糜诔鲎饣蚱渌猛镜姆课葙Y源，增加了閑置房源，且未能對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)端資源的增加產(chǎn)生積極影響。

2.7房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策及市場(chǎng)資源配置綜合作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化。然而，利益驅(qū)使下仍存在開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者、不良中介甚至不良官員擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的狀況。例如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地延期開(kāi)發(fā)、改變土地用途、改變建筑容積率等;投機(jī)者與中介與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)炒作哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假銷(xiāo)售信息、誤導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期等;限購(gòu)政策及房產(chǎn)稅征收政策下購(gòu)房者“假離婚”等詐騙行為。種種突出問(wèn)題的存在提高了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，亟需長(zhǎng)效政策的規(guī)范與解決。

3、從供需端分別討論房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立

據(jù)前文分析，我國(guó)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與租賃市場(chǎng)亂象的根本原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需端的不平衡，即供不應(yīng)求現(xiàn)狀。因此，本節(jié)從增加供給、抑制需求及間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策三方面分別討論，共同組成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的必要部分。

3.1從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端討論長(zhǎng)效機(jī)制的建立

本節(jié)從增加房地產(chǎn)市場(chǎng)房源供給入手，討論解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

3.1.1民眾租房接受度的提高及房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的完善及發(fā)展

房屋租賃市場(chǎng)的完善、配套制度的推行、及民眾對(duì)房屋租賃接受程度的提高，是增加房源供給，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的重要環(huán)節(jié)。

從房源供應(yīng)角度分析：一方面，政府應(yīng)加快建設(shè)公共租賃住房，政府直接從事公共租賃住房的生產(chǎn)，并按特定價(jià)格租給保障對(duì)象，保障中低收入者住房需求。另一方面，應(yīng)拓寬租賃房源租賃渠道，允許開(kāi)發(fā)商將空置的商品房按規(guī)改建為長(zhǎng)租公寓;大力發(fā)展規(guī)模化機(jī)構(gòu)化的租賃企業(yè)，幫助中小型房企轉(zhuǎn)型升級(jí)并鼓勵(lì)其進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng);同時(shí)，為規(guī)范房源供應(yīng)秩序，應(yīng)建立商品房租賃企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系、企業(yè)信用評(píng)估體系等，對(duì)符合資歷的企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼。

從民眾角度分析：一方面，政府應(yīng)引導(dǎo)公眾樹(shù)立理性的居住觀，大力倡導(dǎo)租房消費(fèi)“先租后買(mǎi)”的理念，擴(kuò)大房屋租賃市場(chǎng)的潛在受眾范圍;另一方面，應(yīng)切實(shí)保障租戶(hù)權(quán)益：推進(jìn)租售同權(quán)政策：將租賃房屋租戶(hù)進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系。例如：在一定區(qū)域內(nèi)，達(dá)到租住年限要求、信用等級(jí)要求、人才制度要求或財(cái)產(chǎn)評(píng)估要求的租住家庭，應(yīng)在教育、醫(yī)療、就業(yè)、公共服務(wù)、社會(huì)保障等方面與購(gòu)房者享有同等待遇。

3.1.2共有產(chǎn)權(quán)房等房屋產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范及推廣

共有產(chǎn)權(quán)房是將房屋產(chǎn)權(quán)股份化，由政府與購(gòu)房者按出資比例共享房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)低收入者具有福利保障性質(zhì)的住房，有針對(duì)性的增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端的房屋資源。共有產(chǎn)權(quán)房的推廣及房屋產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范，對(duì)于政府介入規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)民眾“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及激勵(lì)低收入群體提高生活水平方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。

但同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)制度仍要完善立法及相關(guān)體系，合理價(jià)格及租金，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分割的具體條件及分割時(shí)的矛盾應(yīng)對(duì)措施。

3.1.3房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的推行

政府應(yīng)通過(guò)立法或出資等方式積極參與REITs的推行，如對(duì)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀的融資組織進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼;立法規(guī)范投資市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)營(yíng)的健康環(huán)境;重視及規(guī)范物業(yè)公司等有關(guān)投資基金收益的企業(yè)，保障投資者的收益，激勵(lì)投資者對(duì)該融資方式的探索及運(yùn)用等。

REITs的普及，將豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方式，降低投資者對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，借鑒國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs多用于將商品房融資轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租房等以租金為主要收益的房屋，對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源較少且租金不規(guī)范的問(wèn)題提出了良好的解決方案，一定程度上促進(jìn)了供給端房源的增加。

3.2從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端討論長(zhǎng)效機(jī)制的建立

本節(jié)從抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)（投機(jī)型及投資性）房源需求入手，討論解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

3.2.1房屋限購(gòu)限貸政策

近年來(lái)，一線(xiàn)城市相繼推出限購(gòu)限貸政策，包括一系列購(gòu)房及購(gòu)房貸款條件，如嚴(yán)格銀行貸款審查力度，實(shí)行限制購(gòu)房數(shù)量的相關(guān)措施，打擊上交虛假材料達(dá)到投機(jī)買(mǎi)房目的的欺詐行為等。

未來(lái)應(yīng)在房?jī)r(jià)較高的中心城市將相關(guān)政策因地制宜進(jìn)行推廣，完善及細(xì)化相關(guān)立法合理限制購(gòu)房及購(gòu)房貸款，打擊投機(jī)購(gòu)房行為及利用法律漏洞非法購(gòu)置房屋等行為，從根本上威懾抑制投機(jī)購(gòu)房、炒房及哄抬房?jī)r(jià)行為，抑制需求，使更多居住性購(gòu)房民眾住有所居。

3.2.2房地產(chǎn)稅收體制的改革

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度及相關(guān)立法對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端作用有限，同時(shí)間接地對(duì)供應(yīng)端房源的減少起推動(dòng)作用。

未來(lái)房產(chǎn)稅制度的改革方向應(yīng)是降低中低收入群體住房相關(guān)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)對(duì)投機(jī)購(gòu)房人員造成威懾作用。可以借助階梯式房產(chǎn)稅繳納及更嚴(yán)格的購(gòu)房審核條件來(lái)實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)到抑制購(gòu)房需求且對(duì)房屋供給不產(chǎn)生消極影響的目的。

3.2.3住房保障體系的完善

聯(lián)系3.1.2的相關(guān)分析，住房保障體系的完善，包括共有產(chǎn)權(quán)房、公租房制度的推廣，將對(duì)中低收入民眾及流動(dòng)人口住房問(wèn)題的解決產(chǎn)生積極影響，很大范圍內(nèi)降低了民眾對(duì)房屋的需求程度。

3.3長(zhǎng)效機(jī)制中其他相關(guān)建議

本節(jié)主要分析與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)但對(duì)房地產(chǎn)供需端起到間接作用的政策。

3.3.1土地政策的改革

現(xiàn)行的土地政策中，按土地用途不同采用不同法律及出售價(jià)格，政府依賴(lài)商業(yè)用地高利潤(rùn)為工農(nóng)業(yè)用地、公益用地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等積累資金，實(shí)際上從源頭上提高了商品房?jī)r(jià)格。

未來(lái)土地法的修訂及土地政策的改革應(yīng)注重合理平衡工農(nóng)及公益用地與商業(yè)用地的關(guān)系，大力打擊競(jìng)拍土地、哄抬地價(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為;借助房產(chǎn)稅、公租房租金等其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收，源頭上控制房屋價(jià)格。

3.3.2戶(hù)籍制度綜合性改革

現(xiàn)行的戶(hù)籍相關(guān)制度，如戶(hù)籍與學(xué)區(qū)劃分相關(guān)制度、購(gòu)房與落戶(hù)相關(guān)制度、戶(hù)籍與準(zhǔn)入購(gòu)房相關(guān)制度等均存在較大漏洞。造成了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)急劇攀升、城市人口大量增加、限購(gòu)政策形同虛設(shè)等問(wèn)題。

未來(lái)應(yīng)加大立法及條件審查力度，如將常住地而非房屋所在地作為落戶(hù)及學(xué)區(qū)劃分的標(biāo)準(zhǔn);未成年人名下不允許購(gòu)房;加大對(duì)條件審查過(guò)程中的欺詐行為的打擊力度等，循序漸進(jìn)進(jìn)行戶(hù)籍制度綜合性改革。

3.3.3房地產(chǎn)信息的透明化及信用評(píng)估體系的建立

借助大數(shù)據(jù)等信息收集手段，將個(gè)人信息與房產(chǎn)信息、開(kāi)發(fā)商資料及房產(chǎn)信息、保障房信息、租房企業(yè)（或個(gè)人）及出租房屋信息等納入房地產(chǎn)信息透明化體系;將信用評(píng)估具體方式、出售房屋企業(yè)資質(zhì)及信用、出租房屋企業(yè)資質(zhì)及信用、購(gòu)房/租房民眾資產(chǎn)及信用、物業(yè)資質(zhì)及信用等列入房地產(chǎn)信用評(píng)估體系，該體系未來(lái)可納入信用評(píng)估總體系中。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括租賃市場(chǎng)），房地產(chǎn)信息透明化及信用評(píng)估體系的建立將對(duì)打擊虛假信息傳播，增加消費(fèi)者知情權(quán)，規(guī)范市場(chǎng)秩序產(chǎn)生積極影響。體系建立過(guò)程中，應(yīng)注意保障企業(yè)及民眾信息的隱私性、真實(shí)性;確保平臺(tái)中房屋出售金額及租金等的規(guī)范性、有效性。

3.3.4核心城市職能疏解

由于核心城市及周邊城市在教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的顯著差異，使得核心城市房?jī)r(jià)過(guò)高及周邊城市房屋資源囤積成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的常見(jiàn)狀況。

未來(lái)，加快三四線(xiàn)城市建設(shè)，提高公共服務(wù)水平以增加三四線(xiàn)城市的住房?jī)r(jià)值，“去庫(kù)存”的同時(shí)滿(mǎn)足購(gòu)房者的住房需求及教育、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)的需求;構(gòu)建衛(wèi)星城市，分散劑轉(zhuǎn)移核心城市的職能，抑制核心城市購(gòu)房者的購(gòu)房需求。

4、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的意義

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立與落地，意味著房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)、土地政策、房地產(chǎn)投資政策、戶(hù)籍制度、財(cái)政稅收制度等各方面配套改革的順利推行;意味著我國(guó)最終建立起獨(dú)立于整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控機(jī)制之外的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，將大大保障房地產(chǎn)市場(chǎng)政策制度的穩(wěn)定性及調(diào)控機(jī)制的長(zhǎng)效性。

同時(shí)，應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立非一朝一夕，而是各方面改革長(zhǎng)期共同作用的結(jié)果;且對(duì)于各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)因地制宜，采取根本目標(biāo)相同但實(shí)施方法不同的政策及機(jī)制，辯證的解決不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

閆靖晗，女，1998.9，漢，大連理工大學(xué)本科生;研究方向：工程管理;

劉峰華，男，2000.3，漢，大連理工大學(xué)本科生;研究方向：工程管理;

鄢浩，男，1998.3，漢，大連理工大學(xué)本科生;研究方向：工程管理;

宋永發(fā)，男，通訊作者，副教授，碩士生導(dǎo)師;研究方向：工程管理、工程風(fēng)險(xiǎn)分析、BIM在建設(shè)工程管理中的應(yīng)用、投資機(jī)會(huì)研究。

基金項(xiàng)目：

“遼寧省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目”2018101410301010493