合肥市地價的空間特征分析
——基于剖切線的視角

王愛 ，儲金龍 ，顧康康 ，桂汪洋 ，黃超偉

(1.安徽建筑大學建筑與規劃學院，安徽 合肥 230022；

2.安徽省城鎮化發展研究中心，安徽 合肥 230022)

土地的使用與管理制度是加快城鎮化進程的主導因素之一，中國的城鎮化進程與土地的管理制度變遷息息相關。自1988年的《土地管理法》、1990年的《城市土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和1999年《城市房地產管理法》的相繼出臺，標志著城市土地市場和框架體系的形成[1]。2003年國內開始全面實行城市經營性土地的招拍掛制度，土地市場的制度框架逐漸系統化，城市土地的資本價值愈加凸顯，土地的使用權交易興起和活躍，由此形成了龐大的“土地紅利”。這種紅利在支持城市發展、更新的過程中發揮了重要的作用[2]。由于在很大程度上，土地自身的不可移動性決定了以地生財的巨大收入是以城市空間的外圍拓展為代價的，而在國家強調生態為本，綠色發展的背景下，各級地方政府都劃定了城市發展的生態紅線，避免了城市的建設空間無序拓展，因此，加強地價研究，促進地價空間特征及區域分異原因的探討，優化利用好不可再生的土地資源，就成為當前我國正處于城鎮化發展的加速期以及長時期面臨人多地少困境的必然要求[3]。針對地價體系的實踐經驗與不足，相關研究不斷總結與探索，這其中既包括地價內涵的界定[4]、地價空間特征的表面分析[5]、地價影響因素的判別[6]，也包括對研究的模型與方法[7]等方面的探討。本文以合肥市為例，基于地價的數字模型和GIS的三維分析功能，分別對不同性質用地地價空間結構的非線性剖面形態進行定量分析，強化地價空間梯度分布特征的理解，為城市規劃管理部門更好地把握全局視角下地價空間形態特征和微觀視角下的差異特征提供了支撐。

1 研究區域及數據來源

1.1 研究區域

在區域尺度上，合肥市地處我國的中部地區，位于淮河與長江之間的經濟發展腹地，是長江三角洲經濟圈的成員之一，也是長江經濟帶的輻射范圍，在省域尺度上，合肥市地處安徽省的中部，是安徽省的省會，同時也是省域層面上的經濟、政治、文化、科教和交通聯系的中心[8]。近年來，合肥的區域地位持續凸顯，其產業結構不斷優化，GDP年均增長率呈現出強勁的增長勢頭[9]。同時合肥市每年的城鎮化率增長幅度均超過國內平均水平，人口的集聚增長和基礎設施的建設等都需要土地作為物質空間載體，由此推動了城市土地市場的蓬勃發展，土地交易較為活躍。因此，考慮到合肥市城市發展的速度，以及研究方法對地價樣本點空間分布和規模的要求，將合肥市的主城區作為研究區域。

1.2 數據來源

基于研究區域的土地供求關系和地價水平的變動態勢，文章選取的時間跨度為2010至2014年，共計5年時間的居住、商業和辦公三類經營性用地地價數據，其主要來源于合肥市官方的土地房產交易中心。在這一時間周期內，政府行政管理機構一方面根據區域社會經濟的形勢有計劃地調控了城市各類用地的供應規模，盤活存量土地，同時也依照土地投資強度的新標準，以期達到以“最少的土地占有”獲得“最大的產值效益”的目的；另一方面，相應的職能部門也積極推進地價數據的完善和公開，各類用地的成交信息的可獲得性得到進一步的提升，由此為解釋和預測未來土地價格的變化研究提供了必要的支撐。

2 數字地價模型構建的原理與方法

2.1 構建原理

競租理論認為地價是區位的函數，在一定程度上反映出經濟要素的空間集聚必然帶來外部效應的改變，形成區域的地價峰值中心[6]。一般來說，地價與到城市中心的距離之間呈現出負相關的空間關系，因此在空間分布上城市地價是存在變化規律的變量。同時，城市宗地的價格主要受區域要素和個別要素的驅動，剔去個別因素的影響，宗地之間的空間距離越近，區域要素越相似，由此更傾向于具有相同的屬性信息，土地價格也就越相近，因此城市土地價格可以作為一個區域變量來進行分析[10]。根據區域內一定數目的已知地價樣點數據來推算未知點的數據值是GIS空間插值運算基于“地理學第一定律”的基本假設。所以，文章將空間內插方法應用于地價的評估和分析中。

2.2 空間內插方法

反比距離加權(IDW)是地統計學中空間數據處理的加權移動平均方法，它以內插點與樣本點之間的距離為權重，屬于確定性的內插方法[5]。該方法認為未采樣點數據的特征值與其周邊區域已采樣點數據的特征值存在關聯性，未知采樣點的特征值由已知點綜合貢獻所得，且兩者之間的距離與具體貢獻程度成反比關系。基于此，城市地價插值運算的過程是根據已知的空間數據點與待測量插值點之間的距離，擬合出最佳的函數關系，并由此推算出區域范圍內其他任意分區或任一點的值[11]。設空間內已知點 i坐標為(Xi，Yi，Zi)，i=1，2，3，…，n，離散分布在待插入點 j(Xj，Yj，Zj)的領域內，利用IDW對點j的Pj值進行空間插值計算，具體公式如(1)，此處Pj為待插入點j的土地價格，dij為待插入點j與領域內第i個點之間的距離，據此來構建合肥市地價的數字模型圖(圖1)。

圖1 合肥市地價數字模型圖

2.3 剖切線提取

在構建城市地價剖面的過程中，通常會建立一個易于分析的“原點”或“基點”，并由該基點向研究范圍內索引地價的剖切線，剖切線的發散方向與地價的評估分析軸線相吻合[12]。

在具體界定的過程中，地價剖切線的基點可以選取研究區域內的最高地價點，也可以界定在區域邊界上的某一點。而無論是何種情況，都是為了便于研究城市地價從中心地區向外圍區域的變化趨勢。基于居住、商業和辦公三類地價的空間分布圖，將城市主城區內各類用地地價的高值點作為地價剖切線的基點，根據研究區域的發展方向或城市主干路的走向，分別界定6條地價剖面的分析評估方向線(圖2)，并由這些不同方向的地價剖切線來構建不同性質地價的剖面分析圖。

圖2 合肥市地價剖面切線圖

3 地價空間特征的剖面分析

城市地價的剖面分析是基于地價的數字模型，沿地價表面某一方向進行垂直剖切得到的切面，并對此地價切面進行的分析。因而需要在地價等值面矢量圖式生成的基礎上，將反映地價等值區面的矢量數據提取出來并導進MapGIS中，在DEM分析工具下模擬出各類用地地價的高低分布，并進行地價剖切線的數字化，由此可沿著已確定的地價剖切位置(城市發展方向或發展軸線)使用剖面圖工具，將空間上地價的高低分布導出為不同方向上的城市地價剖面圖。相較于數字地價模型的土地價格表面分析，地價的剖面分析可以更為清晰地呈現出城市地價不同方向上的空間跳躍、突變以及分異等變化趨勢[13]。

3.1 居住用地剖面地價

根據居住地價的空間分布，沿著不同的剖切方向，依次生成地價剖面圖(圖3)，從高值點(基點)到城市外圍區域，居住地價的變化規律可以概括為以下幾個方面：

圖3 合肥市居住地價剖面圖

(1)由不同方向的地價剖面圖上可以看出，從基點向外圍的空間過渡，居住地價既表現出梯度擴散、空間延續的圈層結構發展態勢，同時也表現出跳躍和突變，尤其是除方向1和6外的其他剖切線上的地價分布，空間分異和空間變異的特征明顯。

(2)地價剖切線方向1是由中心基點向城市北部大房郢水庫的方向延展，居住地價表現出梯度衰減的趨勢，這與北城是新城區，各方面的建設發展有待完善，地價水平不高有關。方向6指向城市西部的蜀山區，地價表現出先降低，后緩慢上升，再逐漸降低的分布情況。主要因為地價升高的地段靠近水庫，自然生態條件較為優越，由此形成的居住環境品質必然會引起地價的上升。

(3)方向2是由基點向城市東部延展，地價總體上呈現出下降的趨勢，但又略有變化，在距離基點6 000～7 000 m的地段內出現了小幅度的升高，然后再衰減，主要是由于區段內城市更新，住區規模開發，從而引起地價的小幅凸起。方向3是由基點向南部濱湖新區延展，地價先緩慢降低，大致離基點14 000 m處迅速升高至峰值后降低，這表明在城市南部居住地價又一峰值中心的出現，主要緣于南部的地價峰值區域各項規劃建設逐步推進，生活配套設施較為完善，地價水平較高。方向4是由基點向城市西南方向延展，地價表現出梯度擴散的空間分布特征，但局部地段存在跳躍，主要是因為該地段老住區居多，新開發的住區較少，發展緩慢。方向5是由基點向政務區的方向延展，地價先下降，并在距離基點5 000～8 000 m處形成地價階地后再逐漸降低，這與以天鵝湖為中心的政務區，注重居住環境的營造，帶動地價的上漲，從而形成區段的地價凸起。

3.2 商業用地剖面地價

同理，生成商業地價在各個方向上的剖面圖(圖4)，其具體的空間變化特征可以概括為以下內容：

圖4 合肥市商業地價剖面圖

(1)總體來看，由中心基點向外圍的空間過渡過程中，商業地價既呈現出逐漸下降的變化過程，如方向2、4和6的地價剖面，亦有方向1、3和5地價剖面的空間突變現象。由于基點所處的城市中心區發展成熟，人口集聚度高，商業地價水平處于高值區，凸顯出規模效應和集聚效應對于商業發展的關鍵作用。

(2)地價剖切線方向1是由基點向北延伸，商業地價先表現出降低的趨勢，大致在距離中也基點8 000 m附近，地價出現了小的峰值，這主要由于附近分布有合肥新華實驗中學、四十五中分校和力合培訓等學校，有利于商業的發展，從而引起地價的上揚。方向3是由基點向城市東南延伸，地價從市中心向外圍迅速降低，大致在距離基點1 000 m附近的位置，地價剖面線開始緩慢上升，在4 300 m附近達到峰值；研究區域內的商業地價出現了除基點外的峰值中心，這是因為該區段具有便捷的交通可達性(緊鄰南北快速通道)，新建住區密集分布，設施配套較為完善，是商業發展較為成熟的地區。其后，隨著與基點空間距離的增大，地價迅速降低，并保持相對穩定狀態。這主要與東南部為“國家級生態鄉鎮”大圩，其功能定位為都市農業和旅游休閑基地相關聯。方向5是由基點向城市西南延伸，地價先降低，在距離基點大約7 000 m的位置，地價開始上揚，并大致于8 000 m處出現小峰值，這是因為該區域是以合肥市政府為核心的政務區，政府區雖成立時間不長，但其規劃建設標準較高，近幾年人口集聚度和設施完善度得到了很大的提高，因此，地價升值較快，地價水平較高。

(3)方向2是由基點向東延伸，地價呈現出先降低，然后又緩慢上升的現象，主要是因為該剖切方向為合肥市與東部縣城(肥東縣)的連接帶，既是城郊結合區，也是縣城的吸引區，在距離中心基點8 000 m左右，地價出現上升趨勢，表明沿方向2再往東延伸就是肥東縣城的吸引范圍，地價由此小幅度升高。方向4是由基點沿金寨路的軸向延伸，從中心到外圍總體上呈現出梯度下降的態勢，這表明在此方向上，商業地價的單中心連續性變化特征更為凸顯。方向6指向的是城市西部，該方位上的發展定位與商業發展不相吻合，因此表現出明顯的衰減規律，而在距離基點11 000 m處地價開始上揚，12 000 m形成小的凸起，這是因為大蜀山周邊景觀環境較好，同時新落成的住區檔次較高，地價有所上漲。

3.3 辦公用地剖面地價

以中心城區辦公地價的峰值區域為基點，通過該基點作了6條地價剖切線，并分別生成不同剖切線方向上的地價剖面圖(圖5)，其具體的空間變化特征可以概括為以下內容：

圖5 合肥市辦公地價剖面圖

(1)隨著與中心基點的距離增大，不同方向上地價剖面圖均表現出梯度降低的空間變化特征；方向4、5上地價在空間層面上略有小幅凸起，但總體上地價空間的突變和跳躍不明顯。

(2)方向1是由中心基點向城市北部延伸，隨著與基點距離的拉大，地價呈現梯度降低的分布情況，空間連續的圈層分布結構明顯。方向2是向東延伸的地價剖切線，總體上地價表現出下降的趨勢，但在距離基點2 000 m處，地價開始上揚，于6 000 m處基本保持穩定，由此形成一個小的凸起，主要原因是區段內瑤海區萬達廣場的建設，以及周邊老舊住區居多，地價雖有升高，但幅度不大。方向3是由基點向東南延伸，該方向上的地價分布特征與方向1較為相似，從中心城區向外圍，地價呈現出逐漸衰減的規律，反映的是集聚經濟在辦公地價中的關鍵作用。方向6是由基點向城市西部延伸，空間層面上，地價總體呈現出逐漸降低的分布特征，而在距離基點14 000 m處地價出現小微上揚，可能的解釋是受市場經濟機制的影響，在權衡成本與收益的基礎上，土地使用者會傾向于空間鄰近收益，從而引起外圍地價的小幅升高。

(3)方向4是由基點向城市南部延伸，地價先降低，在距離基點3 000 m處開始升高，大致在3 500 m處形成一個小的峰值，然后再下降。這主要是合肥工業大學就位于地價小幅凸起的區段內，在一定程度上，大學的科技研發、技術應用和人才等因素會拉動地價的上漲。方向5是由基點向城市西南延伸，地價呈現出先降低，在距離基點1 000～2 000 m的范圍，基本保持穩定，然后大致在距離基點2 500～3 500 m的范圍內，出現小幅度的升高，形成小的凸起。這主要緣于該地段位于老城區內，已有辦公活動的密集區和區位的便捷度會強化辦公用地的區位選擇并抬升地價。

4 結論與討論

基于地價的數字模型和GIS的三維分析功能，分別對三類經營性用地地價空間異質性進行剖面分析，研究發現從基點向外圍的空間過渡的過程中：①居住剖面地價既表現出梯度擴散、空間延續的圈層結構發展態勢，同時也表現出跳躍和突變。②商業剖面地價既呈現出逐漸下降的變化過程，亦有空間突變現象。③隨著與中心基點的距離增大，不同方向上的辦公地價剖面圖均表現出梯度降低的空間變化特征，總體上地價空間的突變和跳躍不明顯。④對比不同城市空間結構下地價剖面(圖6)，可以更清晰地發現居住用地、商業用地的地價空間分布特征與多核心模式下的地價剖面相近，更進一步表明合肥已由單中心城市向多中心城市轉變；而辦公用地的地價空間分布特征與單中心模式的地價剖面相近，這說明通達性較好的城市中心區依然是辦公用地空間集聚熱點區域，辦公用地的空間布局具有顯著的向心集聚性。

圖6 不同城市空間結構下的地價剖面圖

總之，整體性特征同局部性特征一樣是各種地理空間分布的重要組成部分，分析城市地價空間分布的特征，能夠從全局的角度揭示土地價格空間分布及其統計規律。研究發現不同性質的建設用地，其地價的空間格局明顯不同；不同方向上地價剖面亦表現出異樣的空間異質性分布特征。立足于微觀的視角，不難發現地價空間分布上的不均勻性和復雜性主要與城市各功能片區的區位條件、交通條件、公共配套條件以及環境條件等因素密切相關，它們共同作用于地價的空間分布，并且互相關聯，進而引起地價空間分布的異質性。因此，加強地價管理，促進對地價空間格局及其影響因素的研究，厘清各驅動因素對地價的作用機制，不僅能促進土地資源的集約利用，重塑城市的空間結構，而且能為提升城市整體價值提供重要的理論支撐。