城市步行街改造提升發展研究

◎賴陽 李馥佳

城市步行街是指在交通集中的城市中心區域設置的行人專用道，原則上排除機動車通行，外圍設置停車場，是行人優先活動區[1]。步行街通過人車分流的方式，保護了城市文化古街的歷史建筑，營造了休閑、舒適的購物環境與體驗化的購物氛圍，更好地將商業與自然、人文景致，以及現代的小品、雕塑乃至廣場、博物館等設施相融合。其不僅是消費者購物的場所，更是一個城市發展水平和繁榮程度的標志。進入“云消費”時代，消費得以突破時間、空間的障礙，為消費者帶來零距的消費體驗。步行街作為線下商業的呈現載體，契合消費升級的體驗化、趣味化需求，具有深厚的商業發展潛力。但其商業形態與品牌構成等其他重要商業要素，也需持續改造、調整和提升，才能不斷滿足消費升級的需求，保持強大生命力。

近年來，政府從政策引導角度，不斷加大對城市步行街的改造、提升力度。今年年初商務部印發《關于開展步行街改造提升試點工作的通知》，決定在北京王府井等11條步行街開展步行街改造提升試點工作，引發各界高度關注。步行街的發展思路將從過去單純注重對人車分離的街區形態改造，轉向對內部商業要素構建以及基礎設施改造等的多維度、全方位提升，旨在把步行街打造成為促進消費升級的重要平臺，推動經濟高質量發展的重要載體，以及擴大對外開放的重要窗口。

步行街改造提升應避免的誤區

在城市步行街改造與提升過程中，普遍存在“改造就是將已有的小街小巷、古舊的歷史建筑全部進行翻新”“建設更大體量的購物中心、百貨店”等錯誤認識和做法，導致新建的商業體無法與步行街原有的格局與風格融于一體，打亂了步行街原有的風貌與氣韻，同時大型建筑、超寬街道等也不符合商業氛圍營造與人氣聚攏的基本規律，無法體現步行街的歷史優勢與文化優勢。

1.過度追求主街規模

一些步行街改造只追求形象的“高、大、上”，忽視了街區的尺度與行人的感受，建成了形象大道，而不是人氣旺盛的商業街區。依據丹麥建筑設計師揚·蓋爾的理論，可接受的“步行距離”是一個變量，它可因環境、動機等因素發生相應的改變[2]。西方學者認為，室外自然環境商業街步行距離以400-500米較合適；室內商業街有魅力的步行距離為750米，步行時間為10分鐘；在室內全天候空調開放的商業街中較有魅力的長度可達1500米，步行時間約為20分鐘。而日本商業街平均長度為540米，美國為670米，歐洲為820米（見圖）[3]。對于過寬、過長的步行街，可通過設置街心商業島、可移動花車，建設快閃店和小廣場，種植綠植以及集聚各類表演藝術等方式進行改善，增加街區人氣，降低由于空間過大造成的商氣分散。

圖 步行街長度對消費者的吸引以及各國主要步行街長度

2.過度追求商業大型化

個別步行街過度追求大店化，認為大型百貨店、購物中心云集就是品質提升的體現，而忽視了大量中小店鋪對于豐富街區生態的作用。在每一個世界級城市當中，都有一條或幾條核心商業街區，其中大多數是步行街。眾多的百貨店、購物中心林立，構成了城市的商業地標，體現了城市商業的最高發展水平。但這類商業街需要有悠久的街區商業發展歷史、優越的城市核心地理位置以及輻射整個城市乃至全國的購買力支持。因此，此類商業街對于世界頂級城市而言也是鳳毛麟角。而現在國內一些二、三線城市，在城市步行街的構建當中，大型化百貨商場、購物中心的建設遠遠超過周邊消費輻射、消費層級的承載力，其高倒閉率、高換手率以及不得已充斥的大量低端品牌，極大拉低了商業體的品質，進而影響到整個步行街區的品質，降低了步行街的趣味度與可逛性，隨著大型商業體的凋敝，步行街的發展也逐漸走向沒落。

3.過度追求街區整齊、統一的呈現形式

對街區的呈現形式過于強調整齊劃一，而忽視了環境的多樣化給予消費者的逛街樂趣。特色的店鋪招牌、街頭表演的藝人以及街區老字號歷史文化的展示、街區非物質文化遺產的活態表演等都是步行街不可缺少的元素，也是突出街區特色、增強街區魅力以及傳承城市文化與記憶不可或缺的組成部分。這些有趣的人、事、物共同構成了步行街的個性與氣韻，而整齊劃一的、單調的呈現形式無疑將對步行街的發展產生一定的破壞作用。

提升維度

1.業態組合提升

“云消費”時代，消費者對于實體商業提供多樣化商品選擇的熱情逐漸減弱，走出家門的目的不再是為了單純的購物，更多是為了尋求新奇好玩的體驗[4]。因此，城市步行街的提升首先是業態結構的提升，應提高文化、藝術、休閑、娛樂和餐飲等業態的比重，增加更多的博物館、藝術館、書吧和運動場所，減少傳統零售的比例。

多元的業態組合使人們在購物之余，可得到充分的休憩和相互的接觸，深入感受當地人的生活。而多元的業態組合也催生了豐富的社會文化活動，進而使步行街發揮在市民生活、社會交流乃至國際交往等方面的重要作用。如雅典著名的Ermou Street步行街，西起喧鬧擁擠的Monastiraki跳蚤市場，云集了各式各樣的古董玩物，相較于一些步行街區國際化的專業店與專賣店林立，跳蚤市場更具有區域特色，更能讓游客領略雅典的市井風情。該市場東側則連接著憲法廣場，廣場上云集了大量的藝術家與游客，構成了街區文化業態的多元組合，沖淡了街區單純的商業屬性。此外，歷史的遺跡也在步行街上依舊發揮著其本來的作用，既慰藉著本地信眾的心靈，也讓游客從側面領略了雅典豐富多元的文化。

2.品牌結構提升

步行街的品牌結構應與消費潮流相契合、同步調整，提高個性品牌、設計師品牌和商文融合創新品牌的比重，給消費者增加更多尋店的樂趣。

對于品牌“首店”的引進是品牌結構升級的重要衡量指標之一。“首店”意味著更多國際、國內知名的全新品牌及其所帶來的時尚文化與先鋒創意的落地。其進入城市往往也是優先選擇城市時尚品牌集聚的潮流步行街，因此城市步行街本身的發展品質，很大程度上決定了“首店”落戶的可能性。為此，北京、上海等主要城市都加大了政策支持力度。如北京市商務局在今年3月專門發布了《關于鼓勵發展商業品牌首店的若干措施》，上海市商務局提出在今年再新開500家“首店”的目標。西部地區發展較快的城市也在積極引進“首店”落戶。今年3月國內首家無人售書書店——重慶書城在重慶正式開業，讀者可以通過手機選書、下單支付，最后憑二維碼通過專門的綠色通道帶書離店，全程僅耗時兩三分鐘。

3.門店形態提升

門店作為街區最小的商業單元，應與步行街進行同步改造升級，從賣商品轉向展示品牌的形象與文化，從贏得銷量轉為贏得消費者對品牌的認同。因此城市步行街應當更多地增加品牌旗艦店、形象店、概念店和體驗店等多種門店形態，提升步行街的門店層次。許多寸土寸金的國際著名步行街，如紐約第五大道、日本表參道等都吸引了大量的著名品牌旗艦店、概念店設立。東京的表參道道路兩邊林立著多個出自著名建筑設計大師之手的時尚品牌旗艦店，紐約第五大道除了路易威登、喬治阿瑪尼、古琦、卡地亞和蒂芙尼等眾多奢侈品品牌的旗艦店外，彪馬、耐克、安德瑪、阿迪達斯和Asics等運動品牌，Zara、H&M和優衣庫等快時尚品牌的旗艦店，以及第一家蘋果體驗店也開設于此。

相較于一般等級的專賣店，旗艦店中除了上架品牌最新商品、限量商品和紀念典藏商品外，更是品牌文化和品牌活動的展示載體。因此在旗艦店中顧客除了購物還能獲得更多的互動與文化體驗。而概念店則更傾向于展示品牌最新的設計理念、商業模式或科技元素，從而創造與延伸出更豐富、更時尚的品牌內涵。

4.街區動線提升

一條有生命力的步行街，不僅要擁有一條寬闊的長街，還應當具備疏密錯落、主輔搭配、地上地下融合的立體化街區系統。尤其是地鐵車站等具有地下空間以及地上、地下相連通的步行街，其各條支巷、樓層與步道構成了阡陌交通、錯綜變換的動線網絡。如新加坡的烏節路與地鐵站點接駁的地下路網，實現了地鐵站與商業機構的完美融合，地下空間與地上商業街的無縫連接。

5.街區設施提升

步行街除了硬件設施保障基礎品質以外，還需要通過對街區環境的美化設計，提升其藝術品質，契合現代都市消費者的審美格調。其中既包括街區與商業體的改造與提升，也包括街區引導標識、綠化及燈光照明等軟環境的改善[4]。如在硬件設施改造中，可通過街區入口的設計，突出街區特色；室內商業街可以將拱廊端部作為入口引導消費者進入，地下商業街可采用下沉的庭院或半開敞的下沉式廣場強調其空間的過渡性；還可以在百貨店前設置中心廣場，以此為中心向兩側延伸的街區每隔200-300米設置小型廣場空間，作為人流集聚的節點。

在軟件設施的改善中，融合花車、花卉的安排與導向功能，設置特色雕塑、個性小品增加街區親和力，在街道或出口處種植綠色植物，加強空間延伸度；在燈光運用上，室內街區在人流相對集中的地方采用中庭式采光，室外街燈的設置應與商鋪燈光建立呼應關系，使商街室內外交相輝映；在廣告牌、指示牌等的運用上，強調指示牌和引導標識的設計與街區的格調協調統一，公共廣告位的設立與街區格調保持一致等[5]。