淺談“營改增”對房地產企業的影響及應對策略

林順江 中呈建設有限公司

引言：一直以來，房地產行業在我國屬于國民經濟的支柱型產業，“營改增”改革背景下，由于房地產企業運行的項目存在開發周期長、產業復雜的特點，采購內容很難都得到增值稅專用發票。為了讓房地產企業也能夠享受到增值稅帶來的優勢，探究“營改增”對房地產企業的影響尤為重要，這將為企業改善經營情況、創新財務管理方式提供參考依據。

一、“營改增”對房地產企業的影響分析

（一）對房地產企業會計核算的影響

分析“營改增”對企業會計核算的具體影響，主要分為以下幾方面：（1）在資產核算方面，增值稅改革后，企業外購的固定資產能夠憑票抵稅，企業購置的不動產能夠根據固定資產的會計核算方法，在進項稅中分2年抵扣稅務，這2年分別可以抵扣60%和40%。從2019年4月1日開始，房地產企業在得到不動產之后，進項稅抵扣時間無需分2年進行，未抵扣的稅額可以在銷項稅額內全部抵扣。這樣的“營改增”改革使房地產企業無形中增加了資產負債率。（2）在收入核算方面，“營改增”之前，企業納稅需要按照項目造價與工程利潤繳納稅額。“營改增”之后，企業需要繳納增值稅，收入核算時如果企業部分采購項目無法得到增值稅專用發票，這些項目將無法抵扣，企業將面臨著更高的核算成本。這一舉措并不利于企業盈利空間的擴大。（3）在成本核算方面，“營改增”實施后，項目成本與收入之間存在著越來越大的差距，房地產企業需要繳納更多的增值帥稅額。如果許多項目沒有得到增值稅發票，這些項目將無法抵扣進項稅，進而加重了房地產企業的稅負壓力[1]。

（二）對房地產企業現金流量的影響

房地產企業開發的項目大多周期長、產業鏈復雜，資金需要較長的時間回籠。為了讓資金得到周轉，企業會采用預售的方式緩解財務壓力，很多企業也會采用OPM戰略方式，將上下游資金占用，避免現金過多流出。“營改增”之后，當企業收到款項時，企業就要承擔增值稅納稅義務，如果沒收到款項，就在獲得憑證時承擔納稅義務。這里的憑證指款項憑證，也就是合同中提到的約定付款日。銷售過程中，企業會按照客戶的需求開具發票，因此納稅時間經常提前。大多數企業會將采購款項延期支付，得到發票的時間也就比較晚，使抵扣也延期。這樣做導致進項稅與銷項稅的稅額難以匹配，不利于企業營運流量的增加。

（三）對房地產企業發票管理的影響

增值稅需要根據銷項稅稅額進行進項稅稅額抵扣來繳稅，進項稅稅額需按照發票來抵扣。“營改增”實施后，增值稅專用發票的管理越來越重要，采購環節中，很多供應商在繳納營業稅時只能開具普票，無法為房地產企業提供增值稅專票。不僅如此，采購人員缺乏發票管理意識，對“營改增”政策不夠了解，導致增值稅專用發票難以獲取，且專票獲取后需要認證，這一過程有時間限制。因此，企業應重視對增值稅專用發票的科學管理與認證，統一保管憑證。

二、房地產企業應對“營改增”的有效策略

（一）提升財務核算水平

“營改增”實施后，房地產企業在銷售不動產的時候，營業稅變為增值稅。但營業稅和增值稅分別為價內稅與價外稅，稅額無法一同計算。在過去，企業只在納稅與計提時會計核算，隨著“營改增”的推進，很多環節都要展開會計核算。“營改增”之后，房地產企業面臨的財務管理難度加大，需要進行會計核算的項目增加，核算方式日益復雜。增值稅在核算時，企業要考慮進項稅、銷售稅和增值稅抵扣等方面的問題，這將涉及到跨級核算的問題。建議企業結合實際情況重新設置會計核算的科目，使增值稅內容被真實反映出來，明確納稅管理，保證稅款計算結果的準確度，避免在會計核算中出現問題。此外，增值稅專票在使用時也存在較多潛在風險，要求企業財務管理人員重視各科目的變化情況，深入分析財務報表中的數據，以此降低企業的財務風險發生幾率[2]。

2015年我國營業稅收入達到1.9萬億元，其中房地產行業與建筑業的營業稅收入占比31.6%和23.6%，可見房地產行業是營業稅的繳納主體。“營改增”實施后，即便土地從應稅收入中扣除，如果建安成本100%可以進項稅來抵扣，減稅規模將達到收入的1.04%，凈利潤將提高10.36%；如果建安成本只有50%可通過進項稅抵扣，實際稅率將提升0.45%，凈利潤將下降4.5%。由此可知，進項稅是否可以抵扣，這將成為房地產企業減輕稅負壓力的關鍵所在，企業應從建筑安裝成本進項稅額抵扣方面做好會計核算，爭取讓更多的進項稅額予以抵扣。

（二）關注稅收政策的變化，注重納稅管理

為了減輕壓力，大多數房地產企業會采用預售方式提升經濟效益，但“營改增”實施后，如果沿用過去的增值稅納稅方法，這將會帶來現金流壓力。為解決該問題，政府有關部門對房地產企業提出規定，當企業未開具增值稅專用發票前已收到款項時，如果企業沒有交房，企業只需要根據預收款核算來繳納增值稅，交房時再確認并計提增值稅，同時企業應按照規定來申報繳納增值稅，已經繳納的稅務可以從稅款中相應扣除。要求企業財務管理者重視稅收政策的變化情況，了解政策中的細節內容，加強對納稅行為的管理，以科學合理的方式平衡銷項與進項，防止二者出現不匹配問題[3]。

對于采購環節存在的問題，為了降低“營改增”對采購項目的影響，要求房地產企業加強對采購環節的統一化管理。對此，企業可以從兩方面入手：（1）采購人員與財務人員加強對增值稅專用發票的認識。大多數材料供應商屬于小規模納稅人，他們不具備開具專票的資格，因此采購人員在選擇供應商時，應優先選擇一般納稅人。或者與供應商協商，通過降低采購價來彌補成本損失。（2）房地產企業的采購項目較為繁瑣，各類零散的采購無法得到增值稅專票，建議企業重視對供應環節的管理，盡可能將零散的采購項目統一，對材料集中采購。

（三）優化土地管理，合理稅收籌劃

從土地管理的角度分析房地產企業對“營改增”的應對措施。企業需要區分新項目與老項目，將項目分開管理，合理安排土地支付方式，以此實現企業的稅收籌劃。對于新的項目，土地出讓金能夠在銷售額中抵扣，但抵扣時需要出示憑證，即財政部門提供的財政票據。不同的支付方式對企業抵扣情況影響不同，土地出讓金+拆遷補償款、土地出讓金+配套設施建設這兩種支付方式最常見。如果采用前者為支付方式，拆遷款需要支付給你個人，這不能成為增值稅抵扣項目，也不能在銷售額中抵扣。如果采用后者為支付方式，政府以較低價格將土地轉讓給房地產企業，但政府要求企業建設相應的配套設施，比如學校或醫院，這些需要無償轉讓給當地政府。學校與醫院的建設成本無法在增值稅中扣除，企業面對“營改增”的政策實施，應認識到這兩種支付方式給自身帶來的不便，在后期運營中盡可能避開這兩種情況。

一般情況下，房地產企業屬于一次拿地、分次開發，相對應的土地價格怎樣計算扣除成為財務管理人員的工作重點。企業可以分兩步處理：第一步，將一次性支付的土地款價按照土地面積在不同項目中劃分，并將其固化；第二步，對單個項目對應的土地款價，按照當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積占比進行計算扣除。以某房地產企業為案例，該企業當期銷售含稅金額11100萬元，占可售面積的16%，土地購入價55500萬元。那么企業當期可抵減的土地款價為55500×16%=8880萬元，隨后財務人員應按照《服務、不動產和無形資產扣除項目明細》進行填報，確保每一項沒有遺漏。

總結：總而言之，“營改增”的實施不僅給房地產企業帶來挑戰，更是帶來了發展機遇，企業需要充分做好準備，把握好恰當時機，降低房地產企業的稅收成本。要求企業財務管理者提升對“營改增”政策的認識，深入了解開具增值稅專用發票的條件，統一采購環節，對材料與設備集中采購管理，提升會計核算水平，加強對政策的理解，結合實際情況做好財務管理工作的調整，推動企業的可持續發展。