家門口的立法

張雙山

“鄒主任，給我一個機會，我還想發言……”5月15日上午，《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）立法論證會在九龍坡區綠韻康城小區活動室舉行，歷時兩個半小時的交流發言結束后，還有一位居民代表站起來，要求發言，主持人給了他這次會議最后一個發言的機會。

當天，市人大法制委邀請業主代表、業委會代表、物業服務企業代表、主管部門及行業協會代表、街道社區干部代表、立法咨詢專家代表、市人大代表、律師代表等參加會議，圍繞業主在物業管理活動中的權利和義務、如何解決業主委員會成立難的問題、如何加強對業委會成員的監督等熱點問題，進行了激烈討論，并提出立法建議。

業主大會召開難

“請大家直奔主題，提出寶貴意見建議。”市人大法制委主任委員、論證會主持人鄒鋼說。

“我遇到了一個普遍性問題，召開業主大會太難了。”業主代表楊孝明首先發言，稱他所在的小區從去年8月就開始籌備召開業主大會，但籌備過程很艱難，由于自籌備組成立起九十日內未能召開業主大會，現在籌備組已經解散。此外，街道和社區的支持力度也不夠。

業主大會召開難，已經成為社會所詬病的一大問題。

對此，主管部門代表、市住房城鄉建委物業處副調研員陳月英，街道社區干部代表龍瑋分別進行了回應。

陳月英表示，修訂草案對業主大會籌備人員構成、籌備時間等進行了明確規定，目的就是希望解決業主大會召開難這一問題。

對于楊孝明提出的街道社區支持力度不夠問題，龍瑋回應稱，修訂草案提出，籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

“實際工作中，業主提出異議的情況經常發生，街道社區干部需要花費大量時間核實問題、調解異議。”龍瑋說。

對此，龍瑋建議，將現行條例規定的九十日延長至六個月，為業主大會籌備組提供充足的工作時間。

修訂草案提出，占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面告知后召開首次業主大會會議。

“百分之十，具體到某些居民數量龐大的小區，也意味著有數百上千戶，籌備工作比較難。”因此，立法咨詢專家孫鵬建議，只要一個物業管理區域內，物業出售并交付的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，業主就可以召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，街道辦事處和鄉鎮政府要主動協助籌備小組開展工作。

業委會發揮作用難

“業委會成員的素質參差不齊，導致物業管理過程中出現一些亂象。”律師代表楊家學建議，業委會成員需要兼具熱心、能力兩大關鍵素質。

“我今年69歲，黨齡48年，已當了兩屆業委會主任。”業委會代表蔣應全在介紹自己時，強調了這3個數字，他也覺得，業委會成員的素質十分重要。“實話實說，業委會的自身建設是一個短板。”蔣應全說。

業主代表汪健插話講了一個案例：某小區業委會換屆后，上一屆業委會拒絕對小區賬目進行交接，讓新一屆業委會難以開展工作。

實際上，像這樣的案例時常發生。

對此，陳月英說，修訂草案對業委會成員的素質作了要求，其中就包括熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力;具備履行職務的健康條件和文化水平;具有必要的工作時間等。此外，修訂草案還規定，業委會成員本人、配偶以及直系親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作。

“許多業主向我反映，業主和業委會很難與物業服務企業平等溝通。由于業委會過于弱小，導致了物業管理過程中出現一些矛盾。”楊家學表示，業委會的運作與公司管理類似，僅靠業委會的幾個人，很難管理好。街道辦事處或鄉鎮政府應該大力支持業委會開展工作，但邊界必須清晰，切忌越界管理。

對于業委會的工作，業主代表旦旭光說，可以在小區成立業主監事會，讓業委會的運作公開在廣大業主面前，讓更多的業主積極主動參與到自己所生活小區的管理當中。

規范物業服務難

修訂草案提出，物業服務企業不得以業主不繳物業服務費為由，實施限制或者停止供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者越權限制業主權利的其他行為。

“這條規定非常好，我要點個贊！”孫鵬認為，當前物業糾紛主要集中在服務質量問題和公共收益管理兩個方面。

“有的小區十幾年不漲物業費，這是不合理的。”汪健分析道，物業費用不漲，而物業服務企業要盈利，就會通過降低服務質量或侵蝕公共利益的方式來維持，這樣一來還是業主受損。

“物業服務企業必須依法提供服務，這是企業運營的前提。”物業服務企業代表高榮江表示，物業服務從業人員的個人素質固然重要，但法律法規的前瞻性必須體現出來。目前，物業管理協會已經出臺了相關規定。希望條例在修訂時，在這方面多進行調研，確保修法更適用，如增加“鼓勵物業服務企業推進智能化建設”“建立信用體系”等內容。

目前，修訂草案已明確了對物業服務的評價方式，提出建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

監督業主盡責難

修訂草案規定，業主有遵守管理規約、業主大會議事規則，遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，按照國家有關規定交納物業專項維修資金，按時繳納物業服務費用等6個方面的義務。

“對于業主的監督，普遍缺位。”汪健舉例說，“比如業主破壞小區公共設施，該如何監管？”

對此，高榮江表示，權力義務再小，也需要制約，業主更不能例外。

楊孝明認為，業主接受了物業服務，就有繳納物業費的義務。對于業主不繳物業費的問題，他認為，業委會的宣傳和勸告必不可少，此后應盡量進行調解，如果仍不能解決問題，可以走司法程序。

蔣應全說：“當了8年業委會主任，讓我認識到，物業管理中最重要的，還是對業主的管理。”

“物業管理有一個關鍵詞——業主。雖然各個小區面臨的問題不同，但最主要的問題，還是業委會的作用發揮得不夠好。”楊家學總結道，“業主無法直接參與小區管理，業主大會不是一個常設機構，因此，無論是對業主權責的規范，還是對物業服務企業的監督溝通，都是業委會應當承擔起來的重要職責。業委會才是物業管理的重中之重。”

據了解，目前，我市僅有不足四分之一的小區成立了業委會。

鏈接》》

收集意見建議2600條

現行的《重慶市物業管理條例》是2009年經市三屆人大常委會第十次會議審議通過的，隨著經濟社會發展，已經不能完全適應我市物業管理的需要。物業管理涉及千家萬戶，因此，物管條例的修訂備受居民關注，大家渴望新的物管條例能早日出臺并實施。

2018年11月27日，市五屆人大常委會第七次會議對《重慶市物業管理條例（修訂草案）》進行了一審，修訂草案在現行條例基礎上修改79條。

為深入推進科學立法、民主立法、依法立法，將修法與普法有機結合，市人大常委會決定召開此次專題立法論證會，充分了解物業管理活動中物業服務企業、業主委員會的履職情況，對修訂草案中的相關制度設計，進行科學評估和研究;更好地集中民智、了解民情、反映民意，傾聽社會各方對如何有效加強物業服務企業、業主委員會履職監督的意見建議，發揮社會力量在地方立法工作中的積極作用，推動解決人民群眾最關心、最現實的問題;引導各方樹立法治觀念，充分運用法治力量，更好規范物業管理活動。

這也是我市首次將立法論證活動放在居民小區內進行，是市人大常委會開門立法的新嘗試。

除了召開立法論證會，市人大常委會還組成五個調研組，分赴主城各區和江津、南川、梁平等區開展實地調研，先后召開17場座談會，聽取基層的意見和建議。同時，還通過召開座談會或者發函的形式征求了市政府相關部門、市政協社法委和部分專家學者的意見。此外，將修訂草案推送給全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見;通過市內主要新聞媒體全文公布了修訂草案內容，公開征求社會各界意見，收到市民關于修訂草案修改建議的來信近300封。在5月31日，市五屆人大常委會第十次會議對條例草案進行二審前，共收集到各方面的意見建議2600多條。（編輯 郭剛 yuan377@sohu.com）