老舊小區改造的“廈門模式”

■ 黃 碩

老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。近年來，福建省廈門市充分運用“共同締造”理念，在老舊小區改造方面大膽探索實踐，總結出一套老舊小區改造的“廈門模式”，取得了明顯成效，值得學習借鑒。

一、主要做法及成效

自2015年以來，廈門市在試點的基礎上，分批對1989年底前建成并通過竣工驗收的408個非商品房小區和非個人集資房小區進行改造。截至目前，全市累計完成老舊小區改造318個、996棟，涉及建筑面積235.01萬m2，惠及住戶32078戶。改造后的小區市政配套、環境衛生、建筑物本體得到完善和提升，社區自治、后續管理逐步建立，群眾滿意率達90%以上。2016年10月，廈門作為我國可持續發展城市建設典范，老舊小區改造提升作為范例之一被選送參加“第三屆聯合國住房和城市可持續發展大會”參加展覽。2018年3月，老舊小區改造“廈門模式”向全國15個試點城市推廣。

1.科學謀劃，滾動實施改造項目。在摸清轄區老舊小區情況的基礎上，按照“先急后緩、統籌平衡、分步實施”的原則，制定分批、分階段實施計劃，包括項目數、戶數和投資額。在小區業主委員會或居民自治小組自行申報的基礎上，優先選擇居民改造意愿高、市政配套設施不完善、籌資比例大的小區進行改造提升，做到“實施一批、謀劃一批、儲備一批”。

2.理順職責，形成改造強大合力。針對老舊小區改造涉及行業和部門多、工作相互交叉等問題，廈門市將改造工作納入全市宜居環境建設行動，依托市宜居辦統一協調推進，各區對轄區內老舊小區改造負總責，探索建立了“市級籌劃、區級統籌、街道組織、社區實施”的工作機制，明確各級各部門職責，形成既分工明確又通力協作的工作局面。

3.共同締造，堅持群眾主體地位。堅持以居民為主體，充分運用“共同締造”理念，調動居民群眾的積極性，匯聚民眾智慧，參與老舊小區改造提升全過程，實現共謀、共建、共管、共評、共享。在改造過程中，加強代建、施工、管線與居民群眾溝通協調，尊重群眾個性化、差異化需求，堅持問計于民、問需于民，做到“改哪里，群眾拿主意”。居民從原本不關心小區建設的“局外人”，變成了為小區建設貢獻力量的“主人翁”。

4.突出重點，滿足居民日常需求。堅持先民生再提升，重點解決居民迫切關心的用水、用電、用氣和公共配套等問題，兼顧對建筑物本體和小區環境的適度提升。市政配套設施方面，實施小區紅線外的供水、供電、供氣、弱電（通信、有線電視）、市政道路等改造提升項目。小區環境及配套設施方面，實施小區范圍內房前屋后綠化美化、雨污管網、圍墻和大門、停車管理系統、環衛設施、區間道路、消防設施設備、安防監控系統、路燈、立面整治以及水、電、氣、通信、有線電視等改造提升項目；有條件的小區同步建設停車場。建筑物本體方面，實施樓道修繕、樓道走道照明改造、防盜門和對講系統配套等改造提升項目。公共服務設施方面，對具備相關基礎條件的老舊小區，統籌完善社區綜合服務站、衛生服務站、幼兒園、室外活動場地、慢行系統等公共服務設施。

5.節約實用，多方籌集改造資金。堅持“花小錢、辦大事、節約實用”的原則，在推進老舊小區改造提升中，堅持居民出資、管線單位投資、財政以獎代補、社會單位捐資等多渠道籌集資金。小區紅線范圍內改造提升資金以居民出資為主，來源包括房改房維修資金、日常專項維修資金、公共收益、捐資等資金。其中，小區環境及配套設施改造費用由居民承擔，財政按共同締造方式以獎代補80%；建筑物本體改造費用由居民自行承擔。紅線范圍外的改造提升資金由各管線單位投資，財政實施以獎代補。同時，鼓勵社會資本參與建設衛生服務站、幼兒園、室外活動場地等公共服務設施。

6.鞏固成果，完善小區管理體系。一是堅持“改造提升”與“居民自治”雙同步原則，通過推動業主自治、建立健全物業管理、健全維修資金歸集機制等，創新“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的治理體系，建立社區居委會、小區業委會、物業公司三方聯動機制，完善小區后續自治管理，實現從“靠社區管”到“自治共管”的轉變。二是創新成立中介服務機構，鷺江街道創新成立專門服務老舊小區自治管理的非營利性社會組織“家園服務中心”，為老舊小區提供自治小組籌建、物業管理培訓、公共資金托管等服務。

二、思考與啟示

當前，各地在積極探索實施老舊小區改造，廈門的做法值得借鑒，在改造過程中應遵循以下幾條原則。

第一，堅持群眾申請與政府審定相結合的原則確定改造項目。推行群眾自愿申報項目機制，由小區業主委員會或居民自治小組征集小區居民對改造提升內容的意見，小區居民無異議后向政府提出改造申請。政府在申報的基礎上統籌考慮，按照先急后緩的原則分批組織實施，優先改造環境條件較差、配套設施破損嚴重、群眾反映強烈的老舊小區，原則上對違建多的小區不予列入改造范圍。

第二，堅持讓群眾在改造中唱“主角”，變“要我改”為“我要改”。堅持以人民為中心，激發居民群眾熱情，調動社區組織、專家學者、企業單位的積極性，共同參與老舊小區改造。堅持開門納諫征集“金點子”，多方聽取群眾意見，集體評議改造項目、建設方案。將“核心是共同，基礎在社區，群眾為主體”的理念貫穿到改造全過程，做到改造前問需于民，形成共謀；改造中問計于民，達成共建；改造后問效于民，實現共評。

第三，堅持“先民生再提升”的改造原則。因地制宜，精準施策，結合本地和小區實際，科學制定改造方案。優先解決居民的用水、用電、用氣等問題，結合背街小巷綜合提升改造工程，重點改造老舊小區市政配套設施、小區環境、服務設施等公共部分，把有限資金用在刀刃上。在此基礎上，按照居民群眾的意愿，對小區建筑物本體和周邊環境進行適度提升。

第四，堅持多渠道多形式籌集資金。探索建立可持續資金籌措機制，由居民、市場、產權單位、政府多方籌措老舊小區改造資金。按照“誰受益，誰出資”原則，組織居民、產權單位出資參與改造，資金來源可包括住宅專項維修資金、居民共同收益、捐資等。充分發揮市場機制作用，研究制定支持引導政策，通過購買服務、新增設施有償使用等方式，引導專業機構、社會資本參與老舊小區改造工作。建立財政資金“以獎代補”獎勵機制，對無產權單位管理、居民或原產權單位無力承擔且無維修基金的，由政府出資，納入財政預算。

第五，堅持“三分建，七分管”，建立小區長效管理機制。創新物管小區管理，對改造前已引入專業化物業管理的老舊小區，探索實行物業公司打包連片、區域性管理模式，降低物業管理成本。同時，結合“保文創衛”工作，推動小區在環衛保潔、設施設備維護、文明秩序提升等方面建立長效管理機制，嚴禁違章搭蓋、從空中走線等行為。引導非物管小區引入物業管理，推動建立社區居委會、業委會、物業企業等聯動協調機制，通過引入專業物業管理企業或實施居民自治管理、準物業管理等方式，健全老舊小區管理各項制度。多元拓展管理維修資金，通過“居民自籌+政府補貼+公共收益補充+市場化”等方式，建立老舊小區管理維修資金歸集機制，為小區公共管理及房屋后續維修提供資金保障，增強老舊小區“造血”功能。

第六，堅持把歷史文化特色融入改造。“飽經風霜”的老舊小區，經歷了歲月時代的變遷，成為歷史的“見證人”。在改造中，應充分挖掘老舊小區歷史人文底蘊和城市街區歷史風貌、內涵，注重歷史文化傳承，使老舊小區在“舊貌換新顏”過程中，既改善居民的居住條件和生活品質，又留住城市歷史記憶，延續歷史文脈。

（作者系江西省崇義縣人民政府副縣長）