從流通率看我國房地產走勢研究

張晟

【摘 要】作為衡量經濟發展的主要指標之一，房地產業的發展關系著國家的經濟收入，更關系著居民的生活質量。目前，我國房地產行業制定了諸多發展戰略，但仍存在諸多問題，極大地制約了我國房地產業健康發展。流通率是反應房地產走勢的主要因素之一，通過流通率能夠對房地產的供求量進行分析。

【關鍵詞】流通率;中國房地產;影響因素

【中圖分類號】F293.35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）03-0048-02

房地產業的流通率指二手交易數量與存量房總量的比值，不同國家、城市甚至區域之間的流通率都具有明顯差異。從房產的流通過程可以看出供需匹配情況，體現房屋資源的配置效率，因此流通率是房地產業的重要指標。受宏觀政策和市場環境等因素影響，房地產業的發展是動態的，可根據流通率對其走勢進行研究，以期推動房地產業健康穩定發展。

1 我國房地產發展現狀

近年來，我國的房價居高不下，很多人買房難，導致商品房大量滯銷，建設企業受到經濟損失，負債難償。這種情況下，房地產業的金融風險加劇，對社會和經濟發展都形成嚴重威脅。具體來說，縣城商品房供大于求，三線、四線城市需求量小且成交量適中，一線、二線城市需求量大但成交量不高。目前，國家對房地產業十分重視，促進房地產業成為拉動內需的必要手段，房地產更是財政收入和城市建設的主要驅動力。在消費群體上，農民逐漸占據較大比例。房地產行業存在一定的債務風險、信用膨脹、投機行為等問題，但國家制定有相應的方針政策和“去庫存”的戰略目標，通過宏觀調控政策解決資源配置效率低、庫存多的問題。

2 影響房地產發展的因素分析

2.1 產業因素

工業是拉動房地產發展的主要因素之一，房地產業與工業關聯較大，無論是工業還是第三產業，都需要房地產業的參與。一方面，房地產業的發展能夠幫助擴大就業，增加更多就業崗位;另一方面，房地產關系著社會發展的方方面面，是拉動社會經濟增長的主要驅動力。市場經濟條件下，房地產會因為關聯產業的發展而升值，產業發展是推動社會發展的主導因素，其持續發展與房價居高不下有直接關系。同時，金融的優勢在于利用資金的合理分配帶來經濟效益，推動行業發展，其劣勢則是資金容易涌入主導行業，這就導致房地產業的資金大量涌入，哄抬房價，使得房地產成為暴利行業。

2.2 區域因素

我國東部地區的房地產需求量明顯高于中西部地區。東部地區與中西部地區之間存在著根本性的條件差距。東部地區城市群密集，人口規模大，且對人才的吸納度更高，就業機會與發展空間較大，因而能夠對中西部地區的人口產生一定的吸引力，導致人口向東部轉移。相比之下，西部地區人口稀少，外流人口多，消費水平有所下降，市場需求萎縮，尤其是西部地區建設起步較晚，發展速度較慢，房地產的市場需求與東部地區差距較大。這樣的形勢下，東部地區經濟發達，人口密度大，房地產需求量大，價格必然較高。西部地區生活環境相對較差，產業結構單一，經濟欠發達，房地產供過于求，購買量和購買價格均不高。

2.3 發展模式因素

經濟發達的東部沿海地區可依靠出口拉動經濟，但中西部內陸地區則主要依靠投資和消費。其中，投資多為政府主導，房地產就是主要的投資領域。在經濟發展相對落后的地區，消費能力不強，且資源不足，只能通過投資創造就業崗位，增加財政收入，促進區域經濟增長。房地產的開發和銷售能夠滿足經濟發展的資金需要，這種發展模式將房地產置于經濟發展主要指標的位置，決定了房價居高不下。我國長期以粗放型的方式發展經濟，房地產成本高導致價格高，降價會使資金回籠難，造成房地產業的經濟損失，因此房地產企業往往不會過多降價。更重要的是，房地產業促進了勞動力和資金的聚集，涉及農民工等群體的經濟收入。在采取措施管控房地產行業發展，實現“去庫存”的同時，國家還會興建一些房地產工程，以確保擴大國民就業。

2.4 城鎮化因素

我國農村人口比重較大，農村人口向城市轉移成為必然趨勢，這意味著農村人口對房地產的需求會持續擴大。城鎮化的發展過程中，農村居民的經濟收入逐漸增多，消費能力提升，且物質需求和精神需求都有所改變，對于便捷、舒適的城市生活更加向往，其房地產購買動機更強。城鎮化是國家發展的必然趨勢，發展中國家在追趕發達國家的過程中，會在發展模式因素、區域因素、產業因素等層面進行戰略選擇，但無論是發展中國家還是發達國家，城鎮化都是必然經歷的歷史階段。城市發展會帶來科技、交通、環境等便利，因此城市房地產的成本不止存在于房屋本身，更多的是附加價值及城市生活成本。例如，學區房的房價高于普通商品房，就是因為其帶有優質的教育資源。

3 我國房地產走勢分析

3.1 房地產發展的宏觀環境分析

（1）經濟形勢的變化。近年來，我國經濟運行呈“穩中有變”的態勢，內部環境出現新的機遇和挑戰，外部環境也發生明顯變化，中美貿易戰等問題對經濟發展的影響較大。面臨內外部環境的變化，我國經濟發展存在一定變數，主要表現在經濟指標的變化，包括消費和投資在內的指標均有所下降。在動態的社會經濟發展形勢下，房地產業的發展核心是“求穩”。經濟形勢的變化，使房地產實現穩增長變得更加困難，當前可謂進入“嚴峻期”。

（2）貨幣政策和財政政策的微調。所謂的“微調”就是幾乎維持穩定，微調是因為貨幣政策與財政政策對經濟的發展影響極大。即便是小小的變動，也會極具影響力，在政策層面則是不小的波動。我國的財政政策與貨幣政策強調積極和穩健，同時也要求其具有更高的有效性、靈活性和前瞻性。在優化經濟結構、擴大內需的同時，更要保證貨幣流動性，使之充裕且合理。在經歷了一系列考驗后，財政政策會更加積極，調結構、擴內需也將成為其著力點，減稅與擴大支出可能成為應有之義。

（3）基建和鄉村振興的經濟投資將增大。補基礎設施的短板、促進鄉村發展是經濟發展的重要內容。房地產業在這樣的環境下需要重新思考發展方向，轉移發展目標，尋找新的發展機遇。

（4）宏觀政策需重視。隨著供給側結構性改革的深化，國家對行業發展的引導更加明確。新時期，“去杠桿”的節奏和力度更強，作為一項技術含量極高的經濟政策，“去杠桿”需要耐心。同時，改革開放層面也將推出重大改革措施，以應對復雜的國際環境。諸多的宏觀經濟政策對于房地產業來說可用作發展指南，需要房地產業進一步分析并研究宏觀經濟政策的內涵和具體要求，以便制定具有針對性的發展策略。

3.2 基于流通率的我國房地產走勢

（1）流動率穩定提升的基礎是經濟條件。經濟發展穩定，才能活躍房產交易，提升流通率。GDP增長能夠影響存量房流通率，但其高低并不會決定流通率的高低。社會經濟發展的過程中，行業會不斷成熟，對GDP的依賴較低，在這樣的情況下，即便GDP增速放緩，只要保證較為穩定的預期，同樣能夠促進流通率穩步提升。經濟不景氣時，GDP下行，流通率也會隨之下降。但二者在頻率上并不是統一的，GDP下行頻率相對較高。相對于實際經濟增速，人們的經濟發展預期對流通率影響更大。經濟景氣時，GDP增速波動性較大，但流通率則不然，會呈現平穩上升的趨勢。

（2）流通率提升的前提條件是住房自有率。流通率的上升要以住房自有率提升為前提，若將存量房視作水庫，則住房自有率就是水位線，控制著一個地區或者經濟體內房屋的流通量。住房自有率越高，表示可流通的房屋越多，說明該區域或經濟體內的房屋成交勢能更大。流通率與住房自有率相對一致，但也存在一定的背離現象。一方面，因為自有住房增速小于存量房增速，住房自有率因此有輕微下降;另一方面，住房成交持續活躍，投資性需求增大、新房市場彈性小，也會提高存量房市場成交率，從而推動流通率上升。

（3）流通率上升的核心動力是人口流通。人口規模對房地產的需求產生驅動作用，人口多，意味著需求量大。首先，具有一定購買力的人口基數增大，樓市交易更容易實現成交;其次，購買力較低的人口增加，對于住宅租賃市場來說是一種機遇，能夠使租賃型住宅投資市場更加活躍，間接地提高樓市成交率。

4 結語

房地產業的走勢與流通量有直接關系，流通率對房屋的資源配置影響較大，能夠促進房屋需求升級，在一定程度上決定著房地產市場的供給。可以說，流通率是房地產走向的關鍵點。對房地產走向進行分析時，需要對影響房地產發展的現狀和主要因素進行分析，結合宏觀政策和經濟形勢，明確影響流通率的因素。

參 考 文 獻

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[責任編輯：鄧進利]