房地產企業資金管理存在的問題與對策研究

張斌哲

[摘 要]房地產企業屬于資金密集型企業，在房地產項目經營開發階段，房地產企業內部較大比重的資金需要與金融機構融資合作解決。而由于房地產企業資金管理涉及多方面因素，管理難度較大。因此，文章根據房地產企業在資金籌措、預算考核及資金預算管理體系、資金利用等管理方面存在的問題，有針對性地提出了幾點解決措施。

[關鍵詞]房地產企業;資金管理;資金利用

[中圖分類號]F293.35

房地產項目開發經營具有投資金額大、周期長、資金回收慢、涉及面廣等特點。房地產企業需要通過各種手段加強資金管理，獲得最佳的資金管理效益。但是在現階段高風險運行的背景下，房地產企業在資金管理方面仍存在一些問題。基于此，如何實現房地產企業資金管理問題的有效解決就成為房地產企業面臨的重要任務。

1 房地產企業資金管理存在的問題

1.1 缺乏完善的資金籌措方案

在房地產企業資金籌措階段，由于房地產企業資金密集程度較大，但目前只能通過銀行貸款滿足企業資金需求。但是其在資金籌措方面沒有預先制定完善的資金籌措方式，導致其資金周轉壓力大。以我國房地產企業龍頭萬科為例，其在2018年銀行融資占總借款比重就超過80%。過于單一的資金籌措方式，將房地產企業與銀行發展進行了緊密關聯。這種情況下，若銀行信貸政策調整，就會進一步加大房地產企業資金籌措的難度，而因資金來源的制約也會直接致使相關房地產項目的開展[1]。

1.2 資金預算管理體系不完善

雖然我國房地產企業已建立了規范的資金預算管理模式，但是在實際資金預算管理工作中，由于房地產資金管理者對資金預算管理計劃缺乏足夠重視，導致相關部門沒有嚴格按照預算開展相關工作，以致資金預算管理與實際資金需求存在較大偏差。再加上房地產開發項目中具有較多資金變動因素，而現階段房地產企業資金預算管理控制大多制訂一個或兩個資金預算管理管控目標，不僅無法保證資金預算管理控制的科學性，而且制約了房地產企業資金預算管理管控水平的提高。

1.3 資金利用不當

在近幾年發展過程中，由于房地產企業缺乏科學、合理的資金使用計劃，影響了資金管理工作的有序開展，難以保證后續工程建設中資金支出活動的正常進行，影響了項目建設的進度。

2 房地產企業資金管理優化對策

2.1 構建完善的資金籌措方案

首先，在資金籌措階段，房地產企業要結合自身融資需求，有針對性地制訂融資方案。在制訂融資方案期間，房地產企業可以明確列出房地產建設項目各個階段資金需求，在前期資金籌措模式設置的基礎上，進行資金籌措渠道拓展計劃合理設置，以避免資金籌措渠道過于單一導致的資金短缺情況[2]。

其次，在資金籌措渠道拓展計劃制訂完畢后，房地產企業可結合融資市場發展動向，深入分析房地產行業供求情況及當期開發項目融資需求。同時，為提高自身資金籌措能力，房地產企業應以自身信用提升為重點，與區域商業銀行建立良好的合作關系，并主動向合作銀行提供關于自身財務信息和抵押（擔保）資源情況。通過信息披露模式的完善，可以促使房地產企業在商業銀行中信用值提升，為房地產籌資需求的充分滿足提供依據。

最后，在房地產資金籌措計劃實施期間，資金占用率是房地產開發企業資金籌措的主要依據。因此，房地產企業應嚴格依據前期資金籌措計劃，依據資金占用率，控制短缺資金占用率上漲，或者資金占用率增加，避免其對企業后期項目開發效益的影響。在這個基礎上，房地產企業可逐步擴大當期所開發房地產項目的自有資金比例，以實現多數貸款利息支出可轉變為企業經營利潤。

2.2 完善資金預算管理體系

一方面，資金預算管理是房地產資金利用體系的首要環節及重要措施。為避免預算方案與實際經營狀況差距過大，房地產企業應結合現階段預算工作執行情況，結合自身資金使用需求，制定科學、完善的資金預算 [3]，并在資金預算管理報表中明確每一筆資金的使用情況。同時，以資金預算管理考核的方式，定期分析資金預算管理方案執行情況，及時記錄市場變化等因素導致的資金預算管理方案執行情況影響，及時規避個人主觀因素導致的資金預算管理變化行為，切實保障預算管理工作實際效力的充分發揮。

另一方面，為了擴大銷售，房地產企業只有采取促銷等手段，而促銷方式促使房地產企業綜合利潤不斷下滑。這種情況下，制定科學的資金預算管理管控目標是房地產企業資金管理水平提升的主要依據。為提高房地產企業資金預算管理水平，房地產企業應依據房地產市場變化，搭建動態資金預算管理管控模塊。依據全過程、全方位原則，結合主營業務發展模式，在預算計劃的指導下，將目標資金預算管理、實際資金預算管理所涉及的變動信息進行統一匯總。并分析資金預算管理變動原因，促使企業決策者了解階段資金預算管理運行情況，為相關資金預算管理控制策略的及時調整提供依據。

此外，為保證資金預算管理得當，房地產企業應利用自身資金管理優勢，最大限度地控制房地產項目應收賬款、應付賬款期限在相同的時間段內。或者控制應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，以保障應付賬款在約定時期內支付，降低企業資金占用負擔。同時，針對現階段房地產市場中普遍存在的借貸方式開發經營資金的情況，為避免后期資金失控，房地產企業應避免過度預支資金。即依據階段房地產開發項目實際需求進行適量舉債，控制向外借貸在安全限度內。結合空置房地產、存貨、閑置設備的及時處理，可保證房地產資金利用處于不斷優化狀態。

2.3 設定科學的資金利用計劃

針對資金利用計劃缺乏科學性導致的管理問題，房地產企業要立足戰略高度，結合階段資金管理情況，有針對性地制訂資金利用計劃。在資金利用計劃制訂之前，房地產企業可依據工程進度進行工程款按期支付。在協調資金支出的基礎上，主動與項目資源供應商交流，了解階段項目資金需求，保證資金利用效率。

在資金利用計劃實施階段，房地產企業可以房地產市場走向為切入點，依據資金流情況合理制訂使用方案[4]。若項目營銷期間出現資金周轉方向，則房地產企業可合理利用促銷方式縮短銷售周期，提高資金效率。同時，組織內部人員開展房屋銷售市場行情調查，針對房屋開發建設資金預算管理、房地產行業平均利潤、房屋銷售資金預算管理等資金預算管理信息，設定合理的市場銷售價格，以便在最短的時間內獲得資金。在獲得資金后，房地產企業可以保證資金鏈運作合理為目標，設置合理的資金再利用方案，并詳細規劃每一筆資金規模、流向、預期效益，以保證整體資金處于良性循環中。

此外，考慮到房地產企業資金信息流受多種因素的影響，特別是項目爛尾問題的發生，不僅會占用大量資金，而且會影響房地產企業穩定運營。因此，房地產企業應定期進行庫存盤點，合理處理以往開發的爛尾項目。同時，逐步加強對內部財務人員及相關人員的素質培養，設置完善的應收賬款催收機制，以避免資金占用，提高資金利用效率。

3 總 結

綜上所述，資金是房地產企業發展運行的基礎，基于房地產企業資金密集型特點，房地產企業資金管理部門應依據現階段資金管理問題，從資金籌措及資金預算管理體系設置、資金利用等方面，構建完善資金管理體系，保證房地產企業資金管理效率。

參考文獻：

[1]李剛. 房地產企業資金管理問題研究[J]. 財會學習， 2017（8）：190-191.

[2]趙博通. 房地產企業資金管理問題研究[J]. 經營管理者， 2017（3）：108-109.

[3]蒲亞萍. 淺談企業資金管理存在的問題及對策——以房地產企業為例[J]. 中國商論， 2017（9）：21-22.

[4]林曉梅. 淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J]. 時代金融， 2017（36）：88.