試論投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實(shí)務(wù)操作難點(diǎn)及策略

劉小莉

[摘要]房地產(chǎn)投資是社會(huì)近幾年來(lái)比較火熱的投資項(xiàng)目。資產(chǎn)減值的判定以及核算是企業(yè)投資房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的重要組成部分。但是在其實(shí)際操作的過(guò)程中，相關(guān)人員對(duì)于投資房地產(chǎn)價(jià)值的估算方面存在很多難點(diǎn)。本文就投資性房地產(chǎn)減值是實(shí)務(wù)操作方面存在的難點(diǎn)進(jìn)行解析，并提供相應(yīng)的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資 資產(chǎn)減值 實(shí)務(wù)操作 難點(diǎn) 概述

近幾年，房地產(chǎn)投資發(fā)展迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。很多企業(yè)紛紛對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，且價(jià)值不菲，從而對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的核算要求相對(duì)比較嚴(yán)格。因此，企業(yè)可以對(duì)所持有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立部門(mén)進(jìn)行價(jià)值估算，以便更直觀的體現(xiàn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)投資方面的價(jià)值。

一、房地產(chǎn)投資的基本概述

（一）房地產(chǎn)投資的基本概念

投資性項(xiàng)目主要是為了獲取一定的收益。而房地產(chǎn)投資獲取收益的范圍比較廣，主要包括土地使用權(quán)的出租，增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的出租等。企業(yè)通過(guò)對(duì)這些資產(chǎn)采用房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算，根據(jù)相關(guān)規(guī)則，投資性的房地產(chǎn)必須進(jìn)行獨(dú)立的核算以及單獨(dú)的計(jì)量。

（二）房地產(chǎn)投資的基本特征

第一，投資房地產(chǎn)的主要目的是為了進(jìn)行增值，通過(guò)市場(chǎng)從中賺取一定的差價(jià)，而并非直接用于出售。

第二，房地產(chǎn)投資想要獲取收益其中會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，為此對(duì)于房地產(chǎn)后續(xù)相關(guān)費(fèi)用問(wèn)題需要提前考慮。

第三，房地產(chǎn)的投資主要是為了獲取租金以及一定增值資產(chǎn)，因此，在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，對(duì)于這類(lèi)資產(chǎn)應(yīng)該使用實(shí)質(zhì)大于形式的相關(guān)原則。

（三）投資房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展也做出了重要的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)主要是以土地和建筑為經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，從而衍生的裝修、開(kāi)發(fā)、建設(shè)也豐富了我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)。從21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)擁有了十多萬(wàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)也擁有多家的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各個(gè)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是相對(duì)的激烈，但是由于政策的相關(guān)影響，市場(chǎng)行情的不斷波動(dòng)，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響。對(duì)此這就要求企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員及時(shí)的了解房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)企業(yè)相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)減值項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)備的核算，及時(shí)減少企業(yè)由于政策原因市場(chǎng)波動(dòng)所造成的相關(guān)損失，為此對(duì)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員的要求也越來(lái)越高。

二、計(jì)量資產(chǎn)減值的基本操作

（一）資產(chǎn)減值的基本概述

資產(chǎn)減值是指資金能回收的金額低于其賬面所持有的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，即使在市場(chǎng)的不斷變化下，房地產(chǎn)本身的價(jià)值出現(xiàn)的變化，對(duì)于投資者而言所擁有的房地產(chǎn)就也就產(chǎn)生了變化。而資產(chǎn)減值的變化就在于房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)一定的貶值，其所降低的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于初始投資的價(jià)格，中間所產(chǎn)生的差價(jià)就是資產(chǎn)減值的金額。

（一）資產(chǎn)減值的判斷

房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，會(huì)計(jì)人員每個(gè)期末及時(shí)對(duì)于資產(chǎn)減值的測(cè)試尤為重要。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的某一個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了貶值的跡象，需要估算可能造成的損失，以及能及時(shí)收回的資產(chǎn)，相反，資產(chǎn)未發(fā)生貶值，則無(wú)需估算回收金額。

（二）資產(chǎn)減值測(cè)試的方法

如若是單項(xiàng)資產(chǎn)，可以通過(guò)獨(dú)立核算進(jìn)行測(cè)試，對(duì)于這類(lèi)資產(chǎn)所出現(xiàn)的減值部分以及可回收部分可以進(jìn)行獨(dú)立的核算。如若是資產(chǎn)組合，企業(yè)資產(chǎn)不能進(jìn)行單獨(dú)核算，就需要以資產(chǎn)組合的方式進(jìn)行核算，當(dāng)該類(lèi)資產(chǎn)組合發(fā)生減值時(shí)，以資產(chǎn)組合的方式進(jìn)行相關(guān)金額的回收。

（三）會(huì)計(jì)人員在期末確定減值的金額

可回收金額即是指用公允的相關(guān)價(jià)格減去處置房產(chǎn)之后的凈額。或者是公允價(jià)格減去未來(lái)的可能價(jià)值。這兩種計(jì)算結(jié)果只要有一種超過(guò)原投資金額，就說(shuō)明資金是盈利的。反正就需要將資產(chǎn)價(jià)格減至可回收范圍。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實(shí)務(wù)操作的難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值的不確定性

按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的方法，相關(guān)公允價(jià)值需要用以下順序進(jìn)行判定，首先確定房地產(chǎn)公平的銷(xiāo)售交易的價(jià)格;其次在不斷變化的市場(chǎng)中的相關(guān)價(jià)格;最后以房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行估算，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)核算的方法多種多樣。但是現(xiàn)實(shí)中其公允價(jià)值卻很難進(jìn)行估算。由于市場(chǎng)的變動(dòng)性，同類(lèi)資產(chǎn)在不同的市場(chǎng)下都會(huì)存在不同的價(jià)格。而資產(chǎn)的價(jià)值受到很多因素的影響，企業(yè)很難在市場(chǎng)中找到一樣的資產(chǎn)。即使通過(guò)相關(guān)的合同進(jìn)行價(jià)格的約定，但是企業(yè)實(shí)際考慮的因素很多，所以其公允價(jià)格也并不準(zhǔn)確。雖然，中介對(duì)于房地產(chǎn)方面專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，但是頻繁的估算價(jià)格會(huì)造成一定的成本。

（二）資產(chǎn)組合計(jì)提方面存在很多的問(wèn)題

對(duì)于難以利用單項(xiàng)計(jì)提方式進(jìn)行核算的資產(chǎn)，就需要利用資產(chǎn)組合的方式進(jìn)行核算。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)組作為減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)。但是據(jù)目前相關(guān)形式來(lái)看，很多企業(yè)很難確定資產(chǎn)組以及資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)。而由于很多財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員自身業(yè)務(wù)水平不夠高，對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)難以進(jìn)行減值計(jì)提，因此，往往會(huì)選擇最簡(jiǎn)單的賬面處理方式。當(dāng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行資產(chǎn)組分類(lèi)確定時(shí)，所進(jìn)行劃分的方法不同，從而導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)不能準(zhǔn)確且直觀的觀察到投資的項(xiàng)目是否發(fā)生了減值現(xiàn)象。而很多的因素都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)組計(jì)提方面遇到問(wèn)題，比如所存在的很多不確定的因素比例的計(jì)提，相關(guān)金額的確認(rèn)。

（三）會(huì)計(jì)相關(guān)人員的職業(yè)判斷力不強(qiáng)

外界市場(chǎng)的環(huán)境在不斷的發(fā)生變化，對(duì)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所造成的影響也不同。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在很多不確定的因素。對(duì)于財(cái)務(wù)人員更應(yīng)該及時(shí)關(guān)注外界相關(guān)實(shí)際情況，對(duì)于外在條件的改變運(yùn)用自己專(zhuān)業(yè)的知識(shí)進(jìn)行合理的判斷。對(duì)于計(jì)算資產(chǎn)減值的過(guò)程中所存在的計(jì)提方法和計(jì)提的相關(guān)比例應(yīng)該考慮自身的實(shí)際情況。當(dāng)然計(jì)提過(guò)程中存在的不確定性，并不能真實(shí)的反應(yīng)投資資產(chǎn)的實(shí)際情況。而僅僅是通過(guò)會(huì)計(jì)人員自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)去判定投資的資產(chǎn)是否發(fā)生減值或者投資的資產(chǎn)是否存在增值，都是不太準(zhǔn)確的。而往往財(cái)務(wù)人員偏向于辦公室，對(duì)市場(chǎng)的相關(guān)情況不太了解，導(dǎo)致不能及時(shí)掌握市場(chǎng)的相關(guān)變動(dòng)，對(duì)資產(chǎn)的減值估算過(guò)于隨意，沒(méi)有一定的專(zhuān)業(yè)度。

四、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實(shí)務(wù)操作的相關(guān)策略

（一）加大監(jiān)督與管理

加大對(duì)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性進(jìn)行監(jiān)督和管理，有利于維護(hù)會(huì)計(jì)相關(guān)準(zhǔn)則的權(quán)威。對(duì)此，企業(yè)和個(gè)人應(yīng)積極的配合進(jìn)行管理，對(duì)于相關(guān)違規(guī)行為一定要予以懲戒，樹(shù)立良好會(huì)計(jì)相關(guān)風(fēng)氣。

（二）對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行不斷的完善

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)減值計(jì)量方式是通過(guò)在原有的歷史基礎(chǔ)成交價(jià)格上完成的，因此具有一定實(shí)務(wù)操作性和相關(guān)導(dǎo)向性。而市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，對(duì)于房地產(chǎn)公開(kāi)、透明、準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)格，更有利于企業(yè)充分的掌握投資資產(chǎn)的公允價(jià)值。

（三）完善企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表制度

企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)人員一定要遵守職業(yè)道德，對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)一定要符合真實(shí)的情況，以及保證數(shù)據(jù)的完整性，而對(duì)于一些重要關(guān)鍵性的事項(xiàng)，重要事項(xiàng)的紕漏一定不能出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致漏項(xiàng)或者虛報(bào)的情況。對(duì)于相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表一定要有一定的依據(jù)論證其真實(shí)性，確保不是由于工作人員自我判斷才制作的報(bào)表。另外投資者，決策者等相關(guān)人員都會(huì)利用這些數(shù)據(jù)，報(bào)表對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。企業(yè)戰(zhàn)略的制定不僅僅與企業(yè)的發(fā)展方向有關(guān)，更與企業(yè)工作人員密切相關(guān)，因此，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，真實(shí)性，尤為重要。

而很多企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)減值之后準(zhǔn)備的計(jì)提程序和方法并沒(méi)有做強(qiáng)制的要求，僅僅是對(duì)計(jì)提的結(jié)論進(jìn)行關(guān)注，這就要求企業(yè)制定嚴(yán)密相關(guān)制度，在計(jì)提資產(chǎn)減值時(shí)從企業(yè)自身的角度出發(fā)，進(jìn)行計(jì)提程序，選擇恰當(dāng)?shù)挠?jì)提方法，對(duì)于企業(yè)存在的這種現(xiàn)狀，最終可以在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行的披露。

（四）加強(qiáng)企業(yè)資減值的管理工作

企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的有效管理，有利于促進(jìn)企業(yè)良好的發(fā)展。對(duì)于企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性，合法性在企業(yè)中有著不可忽略的作用。雖然企業(yè)可以通過(guò)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)規(guī)范資產(chǎn)減值，但是各個(gè)企業(yè)仍然需要對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的控制和管理，尤其需要完善對(duì)于資產(chǎn)管理與資產(chǎn)價(jià)值估算方面。當(dāng)然每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)自身不同的情況，因此對(duì)于其他企業(yè)的管理辦法可以參考，但也要結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際內(nèi)部管理，從內(nèi)部控制中加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)增值進(jìn)行管理，使得企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)與實(shí)際價(jià)值相符合。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員相關(guān)培訓(xùn)

企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)核算有著重要的影響。會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的高低直接導(dǎo)致了財(cái)務(wù)的真實(shí)性和完整性，以及相關(guān)決策者根據(jù)財(cái)務(wù)披露做出的相關(guān)規(guī)劃，最終可能阻礙整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)以及發(fā)展。因此，企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)人員一定要有一定的要求和規(guī)劃，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員定期的開(kāi)展稅務(wù)以及核算等方面的相關(guān)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。當(dāng)然對(duì)于行政類(lèi)的財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該僅僅滿(mǎn)足于財(cái)務(wù)核算，更應(yīng)該踏足于市場(chǎng)，了解企業(yè)的重要業(yè)務(wù)以及市場(chǎng)的相關(guān)動(dòng)向。對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)向以及投資房地產(chǎn)實(shí)際的使用情況進(jìn)行一個(gè)走訪(fǎng)，最終提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力以及資產(chǎn)核算的相關(guān)真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是當(dāng)今社會(huì)炙手可熱的投資項(xiàng)目，因此，很多城市的大企業(yè)的紛紛插足房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始日益增多，對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)性要求也越來(lái)越高。而為了能夠在不斷波動(dòng)的市場(chǎng)中真實(shí)準(zhǔn)確的反應(yīng)投資者投資房地產(chǎn)的相關(guān)價(jià)值，就必須完善市場(chǎng)機(jī)制，加大外部的監(jiān)管力度。對(duì)于企業(yè)自身而言，也要對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行有效的控制。使得各個(gè)部門(mén)之間能夠相互協(xié)調(diào)，保證財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而為企業(yè)投資提供相關(guān)的真實(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這樣才有利于企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，在社會(huì)的不斷推動(dòng)下，穩(wěn)步的提高自身在行業(yè)中的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)濟(jì)地位。