淺析房地產(chǎn)租賃行業(yè)內控制度的完善

俞玲

摘 要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)租賃企業(yè)之間的競爭也日益激烈，在運營過程中，難免會涉及到各類風險，因此，房地產(chǎn)租賃行業(yè)加強內部控制就顯得更加重要。本文介紹了房地產(chǎn)租賃行業(yè)內部控制的內涵與意義，分析了目前企業(yè)房屋租賃業(yè)務內部控制中存在的主要問題，并在此基礎上提出加強企業(yè)房地產(chǎn)租賃業(yè)務內部控制的對策建議，希望能夠通過內部控制制度來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)租賃行業(yè)的經(jīng)營管理，確保企業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房屋租賃；內部控制

一、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內部控制制度概述

（1）內部控制制度的內涵

房地產(chǎn)租賃是一個特殊的行業(yè)，既受制于國家政策，還無法避免市場環(huán)境的影響，這都給房地產(chǎn)租賃企業(yè)的正常運營和管理帶來很大的難度。企業(yè)內部控制是一種科學的管理途徑，它依據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實際需求，在各個部門和環(huán)節(jié)上制定相應內部監(jiān)督管理機制，讓企業(yè)內部監(jiān)控體制配合國家相應的審計環(huán)節(jié)對企業(yè)進行一定監(jiān)管，通過各種內部控制規(guī)范維護企業(yè)的高效運轉。內部控制管理的控制程度對企業(yè)的運營和發(fā)展意義重大，內控與企業(yè)的管理制度相結合，在企業(yè)最高層的領導下，重視并帶頭嚴格執(zhí)行相應的制度規(guī)范，確保所有的員工了解內控的意義及作用，并能夠積極主動參與到企業(yè)的內部控制的活動中，自覺地遵守并維護企業(yè)的日常運作流程，提高公司整體的經(jīng)濟效益。

（2）房地產(chǎn)租賃行業(yè)內部控制制度的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)租賃行業(yè)的內部控制管理是企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內容，通過制定并執(zhí)行有效的內部控制制度，有利于保護企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高運作效率；有利于掌握企業(yè)房屋資產(chǎn)的運行的整體情況，為管理者提供及時、準確和有用的信息，做出客觀正確的遠期規(guī)劃和近期決策；有利于促進租賃業(yè)務操作運轉規(guī)范有序，不斷提高和完善日常管理水平，確保企業(yè)健康發(fā)展，維護企業(yè)利益。

二、目前房地產(chǎn)租賃行業(yè)內部控制存在的主要問題

（1）內部控制制度不夠完善

目前大部分房地產(chǎn)租賃行業(yè)都有自身的內部控制制度，但都不夠完善。很多企業(yè)內部控制的程序、各個環(huán)節(jié)等方面都照搬同類公司，但是由于公司之間的差異，并不一定適用于本企業(yè)。房地產(chǎn)租賃企業(yè)內部控制制度對企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營管理有重要的作用。如果內控機制不夠完善，各個控制的環(huán)節(jié)設計上不夠合理，就會給企業(yè)的短期或長期的發(fā)展帶來一定的風險隱患。比如簽署合同簽約前，應該對租戶的市場背景做相應的調查，如果跳過這個流程，或者調查不夠完善和充分，就會對企業(yè)未來帶來很大的不確定因素和隱患。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要不斷根據(jù)自身的經(jīng)營狀況和政策發(fā)展要求，針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)，完善內部控制制度，從而來確保企業(yè)穩(wěn)定良性的發(fā)展。

（2）內控受制于傳統(tǒng)思想

中國公司引進西方成功的內控制度管理模式，在中國的企業(yè)內部執(zhí)行，卻往往出現(xiàn)上有政策下有對策的現(xiàn)象。很多中國國有大公司參照國外大公司的內控制度，投入了巨大的人力物力財力，但是效果甚微。究其原因，這和中國人中庸的處世觀、根深蒂固的儒家思想息息相關。中國傳統(tǒng)文化儒家思想世代影響著中國人民。儒家主張在組織中建立一種和諧的秩序，講求家和萬事興，盡量避免沖突和紛爭。導致在內控制度推行和執(zhí)行的過程中，相關崗位的執(zhí)行人員往往有不愿意得罪人的想法，只要有人制度規(guī)定的相關人員簽字審批，哪怕發(fā)現(xiàn)了明顯的違規(guī)情況也不指出來，不嚴格執(zhí)行制度，這就是造成內控制度流于形式，成為一個看起來光鮮美麗的體系制度卻無法發(fā)揮其作用的主要原因。有時候并非企業(yè)的內控制度不健全，明哲保身的處世哲學使得相同的制度中西方執(zhí)行起來差異很大，而且這種思想觀念根深地固，很難一下子連根拔起。

（3）內部控制信息的流轉不暢

在企業(yè)的內部控制中，各個環(huán)節(jié)或者部門之間信息交流不暢，導致信息滯后或者缺失。雖有具體的方案流程，但是有些環(huán)節(jié)沒有明確的時間控制節(jié)點和標準，對于各種事項的發(fā)生沒有全面的相應的規(guī)范處理流程和方案。一旦發(fā)生問題，可能就暫時被擱置，相關人員都不覺得是自己的職責，分管領導也無法及時得知情況。滯后、反應遲緩不利于企業(yè)及時調整方案和跟上市場的發(fā)展腳步，這樣就給實際的操作和管理帶來很多不必要的麻煩。

（4）風險控制意識薄弱

風險控制是企業(yè)內部控制的一個重要組成部分，完善房地產(chǎn)租賃企業(yè)的風險控制機制能有利于靈活應對企業(yè)面臨的各類風險，及時設定各類預警機制，明確各類風險一旦發(fā)生具體的處理方案，而不需要再層層上報延誤最佳處理時機，從而有利于企業(yè)良性發(fā)展。然而，從目前房地產(chǎn)租賃企業(yè)的內部控制來看，大部分企業(yè)都缺乏有效的風險防控意識。很多企業(yè)即沒有設立專門的部門來管理企業(yè)的風險，也沒有設立專職的風險測評和管理人員，再加上高管人員事多無暇兼顧，相關工作人員也缺乏相應的風險意識。面對市場突然的變化，無法及時執(zhí)行相關的備用解決方案，限制了企業(yè)的正常經(jīng)營活動，使企業(yè)在經(jīng)濟上遭受損失和長遠發(fā)展上也受到阻礙。

（5）內控缺乏專門監(jiān)管人員

在很多員工眼里，內部控制那是企業(yè)的事情，和自己沒有多大關系。沒有意識到自己也是這一個內控制度體系中間的一個環(huán)節(jié)。對于日常發(fā)現(xiàn)的問題，不涉及目前公司制度里明確規(guī)定的內容，也就聽之任之，不及時上報。造成工作拖沓，運營風險擴大。沒有專門的內控監(jiān)管人員，就很難了解和發(fā)現(xiàn)每個工作環(huán)節(jié)上可能出現(xiàn)的風險和漏洞問題，相關員工也按部就班，無法提升企業(yè)的整體管理水平和有效控制風險。

三、完善房地產(chǎn)租賃行業(yè)內部控制制度的對策建議

（1）建立健全內部控制制度

企業(yè)必須從最高管理部門開始重視內控的工作，大力推行和宣傳內控的作用。內部控制制度訂立的關鍵在于適合自己的公司，不能完全直接照搬同行業(yè)或者母公司的制度版本。應該根據(jù)自己公司經(jīng)營運作模式和管理理念，結合市場變化情況，不斷地修正各個環(huán)節(jié)和部門的內部控制流程和操作細節(jié)。

（2）轉變傳統(tǒng)的思想觀念

在內控執(zhí)行中，內控表單是內控施行的外部的載體，應該真實無誤地記錄各個環(huán)節(jié)的審核過程。而實際工作中，很多企業(yè)的表單成了形式，并沒有起到原先表單設計的功效。無論業(yè)務實質如何發(fā)生，內控表單該簽字的地方都會被簽字填滿，存在很多事后補簽的行為，違背了流程設計的初衷。造成內控表單穿了內控產(chǎn)出成果的光鮮外衣，卻起不到實質的控制作用。事實證明，并非有了完整簽字的內控表單，就能確保業(yè)務流程沒有風險。關鍵控制點上人員的形式主義和玩忽職守都不是建立了內控制度就能杜絕的。因此在執(zhí)行內控制度上，先要培養(yǎng)執(zhí)行人員正確的操作意識和規(guī)范，制度高于人情，制度是企業(yè)的憲法，是公司每個員工必須率先嚴格遵守的。

（3）完善信息化內部控制

大量的相關基礎信息是內部控制體系建立的根基。因此，房地產(chǎn)租賃企業(yè)應先建立完善的內部控制系統(tǒng)體系，應最先建立起有效的信息化內部控制信息管理系統(tǒng)。每個公司應該根據(jù)自己公司的實際情況，分析并選擇適合自己公司的軟件及操作流程。該體系實現(xiàn)了企業(yè)各個部門和流通環(huán)節(jié)的信息資源共享，還能夠給房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者及決策者及時提供準確真實的數(shù)據(jù)信息，對企業(yè)的業(yè)務做出準確的判斷和決策。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該對相關的信息管理系統(tǒng)進行定期的查驗和對比，以確保房地產(chǎn)信息的傳遞、存儲的準確性和有效性。

（4）積極認識和應對各類風險

在房地產(chǎn)租賃企業(yè)運營和日常管理中，必然會面對各類風險。因此，企業(yè)對風險的識別、評估、應對機制進行進一步完善就顯得非常重要。首先，針對項目、資金、銷售業(yè)務等關鍵的業(yè)務上制定合理的風險承擔目標。其次，結合企業(yè)內部實際，對企業(yè)內部和外部各類潛在的風險進行識別和分類，根據(jù)分類定性，企業(yè)可以承受的和不能接受的。最后，針對分類的風險，制定對應的合適有效的應對方案。可以接受的風險，也要盡量將風險降低。如稅務政策變更導致企業(yè)承擔的稅率變化，進而影響企業(yè)的利潤，針對該可能性，就可以在和租戶簽定的合同上就約定。如果稅率上調，租金的金額相應上浮等，以確保企業(yè)的利益不受政策的影響。各類不可預見的意外事故，就盡量購買對應的保險，把風險轉嫁給保險公司。對于可以外包的業(yè)務，盡量外包，把風險轉移給外包公司。

（5）建立嚴格的內部審計制度

內部審計與財務監(jiān)督是房地產(chǎn)租賃企業(yè)中兩個重要的組成部分，兩者相互補充。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立起全面精準的財務核算，對每個崗位都進行合理的安排嚴格的監(jiān)控，培養(yǎng)合格的專業(yè)的財務核算人員，認真履行好自己的職責，真正做到準確的財務核算，有效的進行監(jiān)控。此外，規(guī)模較大的企業(yè)，建議成立專門的內部審計部門，規(guī)模不大的企業(yè)也配備專業(yè)的內審人員。同時建立起規(guī)范并且適應企業(yè)業(yè)務和長遠發(fā)展的內部審計制度，設置獨立的內部審計部門，強調內部審計人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)操守，定期和不定期地對審計人員的專業(yè)人員進行培訓和提高。

綜上所述，對于房地產(chǎn)租賃企業(yè)而言，建立和健全內部控制是一個極其繁瑣而又耗費大量資源的管理控制制度。它需要多方努力和配合，包括最高領導層的重視，企業(yè)所有員工的充分理解、認識并支持。對于企業(yè)自身而言，則要促進內部控制組織結構合理和審批程序規(guī)范設置，權責明確、業(yè)務流程通俗易懂、具有可操作性、內部信息溝通迅速通暢，進而實現(xiàn)企業(yè)內部控制制度的不斷完善和發(fā)展。

參考文獻

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