淺談房地產企業資金管理存在的問題與對策

柴靜

摘 要：房地產企業屬于資金需求量高、負債比率大的企業，所以其相比于其他行業對于資金管理工作具有更高的要求。立足于管理現狀，文章首先介紹了房地產企業資金管理的重要性，其次對房地產企業資金管理中存在的問題進行了解析，并在最后對房地產企業資金管理存在問題優化解決策略進行了解讀，也希望可以有效提升房地產企業資金管理整體水平，促進行業的快速發展。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；問題；策略

房地產行業是我國重要的支柱型企業之一，但是隨著近些年來我國的經濟發展速度逐步平穩，房地產的消費熱度不斷下降，對于行業而言形成了一定的沖擊。房地產企業資金管理是實現企業平穩過渡，降低企業資金管理風險的必要條件，其對于企業內部資源的合理配置也會起到一定的影響。為了進一步介紹房地產企業資金管理優化策略，現就房地產企業資金管理的重要性介紹如下。

一、房地產企業資金管理的重要性

房地產企業與傳統企業不同，其大部分項目都需要負債經營，所以本身就具有較大的經營管理風險。其中，房地產企業資金管理可以說是財務管理的重中之重。房地產企業做好資金管理，不但可以有效提升預期收益，更好的完成企業的預期發展目標，同時也能夠有效促進企業的其他環節。但是，由于企業政策方針以及傳統的經營管理理念的影響，大多數企業更加關注項目開發與銷售環節，單純將資金管理認定為“管賬”，缺乏對于企業的戰略調整的影響，這會嚴重影響企業的風險管理能力，甚至導致企業出現財政危機。由此可見，房地產企業想要提升自己的風險抵御能力與市場綜合競爭力，保持良好的流動資金管理水平是關鍵。通過及時了解資金的使用情況，加強資金預算的制定和執行管理，維護好財務的收支平衡，能夠有效保證房地產企業的資金流動，使企業能夠確保企業平穩、健康發展。

二、房地產企業資金管理存在的問題

房地產企業資金管理活動中存在各種各樣的問題，其中最為常見的問題主要包括負債比例孤高、資金沉淀嚴重、投資行為盲目以及融資形式過分單一，現闡述如下。

（1）負債比例過高

房地產行業的經營管理周期較長，所以投資的回收周期也相對比較高，所以房地產企業依靠自有資金進行發展基本是不可能的事情。為了解決這個問題，就必須要做好企業的

風險管理工作。除此之外，隨著市場的不斷發展以及國家政策的轉變，目前政府對于房地產企業的融資的限制也在不斷提升，許多企業都存在大量的負債，導致負債的比例過高。根據不完全統計結果，我國的房地產企業的開發資金80%來自于銀行，自有資金僅為20%，這樣的負債比例不但會導致資金風險累積，一旦出現資金鏈斷裂，往往會導致企業破產，國家蒙受損失。

（2）資金沉淀嚴重

房地產企業在蒙受資金之苦的同時也需要面對資金的無效占用的問題。這主要由于資金監管不到位，雖然房產銷售率較高，但是由于當前監管政策的限制，開發商在房產銷售完成后，資金依然存在監管賬戶中無法解封，故而無法使用流動資金。特別是一些三四線城市，該區域的房地產商的資金沉淀問題十分嚴重，新建項目滯銷嚴重，造成了企業資金管理困難，甚至入不敷出。

（3）投資行為盲目

房地產項目的行業利潤飄忽不定，許多項目在前些年的投資預期回報率很高，但是近些年來則具有較大程度的縮水，在這樣的條件下，如果企業還盲目投資，很有可能會出現投資風險累積的問題，所以盲目投資對于房地產企業而言是大忌。

（4）融資形式單一

大多數房地產企業的融資渠道都是長期合作的商業銀行，在其他方面的融資渠道不暢通。融資形式與渠道單一，會增加融資的風險，還會導致融資成本增加，不利于企業的多元化發展。

（5）資金管理能力不足

資金管理能力不足主要體現在人員的管理能力不足以及資金管理意識淡薄等方面，具有較大的改善空間。

三、房地產企業資金管理存在問題的解決策略

我國房地產企業的發展離不開資金管理工作，而資金管理中存在的問題會影響企業發展穩定性，帶來巨大的經營管理風險，導致虧損甚至是破產。為了解決上述問題，現總結具體的優化解決策略如下：

（1）強化資金預算管理

預算管理是房地產企業資金管理的基礎環節，同時也是實現良性管控的基本條件。為了提升資金預算管理水平，首先需要加強資金運營中資金預算編制的準確性，保證資金運營中的收支可控。其次需要明確資金管理目標，確保資金使用效率與管理效果，這樣才能夠為房地產企業資金管理的順利開展創造條件。作為企業的財務管理部門，需要結合企業的實際需要進行預算的編制與管理，通過資金預算收入管理以及資金的預算支出管理工作協調應用來實現內部資金的合理管控。其中，預算管理作為最核心的環節，其帶來的經營效果也是最為顯著的。在進行年度資金預算編制時，需要抓好主要矛盾，明確企業的資金管理計劃，特別是做好日常資金的控制與規劃活動，這樣能夠有效把握資金的周轉，確保企業合理的融資成本，一定要盡可能避免出現不合理貸款以及盲目的融資，這些都是導致房地產企業資金管理失衡的重要原因。所以，預算方案在編制完成后，正確執行才是基本條件。

（2）加強資金風險管理

企業風險管理中的資金管理也是企業提升自身經營管理水平的重要條件。在資金風險當中，主要表現為投資風險。其作為企業主要的盈利手段，同時也是一種可以事先進行控制的風險。通過強化投資項目的可行性調查以及對市場環境的調查，能夠預估出相應的投資收益與投資風險，盡可能將預計風險的概率控制到最低水平，這有助于企業實現資金的平衡管理，不至于出現較大的虧損。除此之外，企業在重大投資項目上一定要做好集體決策，避免出現個人決策的問題，否則企業的資金管理的力度就會受到影響。在項目投資環節，需要做好資金流向以及整體控制，通過跟蹤管理的方式來提升資金的管理效率與效果。在獲取投資項目前，要進行銷售節奏的鋪排、回款的鋪排、資金支付的鋪排、融資的鋪排，便于計算資金成本的計算和資金風險的管理。在資金的應用于管理方面可以通過集團或其他企業共同擔保的方式來進行壓力分擔，同時對于完善審批，更低成本的獲取資金也具有一定的幫助。

對于銷售回款期，房地產企業與銀行簽訂的按揭協議，也是資金風險管理不可缺少的一部分。一般銀行都要求房地產企業是先人保后物保，就是業主出現斷供情況下，首先讓開發商進行承擔擔保責任，從賬戶進行直接扣款，這是有很大的資金風險的。我們作為房地產企業，和銀行簽訂協議主要把控好以下3點：首先明確擔保責任的期間，一般都是到正式抵押為止；其次是明確擔保方式，爭取先物保后人保，就是業主出現斷供時，首先處理抵押的房屋，后再開發商承擔擔保責任；第三是爭取優先條款，就是按揭協議為主合同，借款合同是從合同而已，一些已按揭協議為準。這樣爭取了3點，可以降低房地產企業的資金風險。

（3）確保房地產企業資金融資的多樣化

對于房地產企業拿到用地規劃許可證前，集中精力推進拿地融資，接觸和洽談信托機構、資產管理公司、銀行等，通過擔保或者信用，與合適的融資機構進行合作完成拿地融資。在取得預售證前，集中精力推進開發貸款，通過土地和在建工程的抵押，獲取銀行的開發貸款，解決項目資金的需求。在預售后，精心跟進回款，包括認購客戶的簽約回款、按揭客戶的按揭辦理。在房地產企業開盤后的常銷期，供應鏈融資、保理、商票、銀票都可以運用，主要需要施工單位、供應商的配合，銷售回款是資金管理基本的保證，其余的融資方式是可供選擇的補充。

四、總結

綜上所述，房地產企業資金管理是企業提升風險抵御能力，降低資源配置不均勻問題的重要條件。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產企業資金管理的實際標準與技術需要也與日俱增。結合房地產企業資金管理現狀，為了解決其中存在的各種問題，除了進一步強化資金預算管理之外，還需要做好資金風險管理，爭取融資渠道多樣化，有效促進房地產行業的快速健康發展。

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