財務管理視角下的房地產企業內部控制制度建設

孟凌

[摘 要]房地產企業在經營過程中，面臨著諸多財務風險，如投資風險、籌資風險、資金回籠風險以及成本失控風險等。房地產企業要建設系統完善的內部控制制度，實現對各類財務風險的有效規避和控制，增強自身的綜合效益。文章淺析了房地產企業存在的財務風險，探究了財務管理視角下的房地產企業內部控制制度建設措施，以期為房地產企業內部控制制度建設提供借鑒。

[關鍵詞]財務管理;房地產企業;內部控制制度

[中圖分類號]F299.233.42

近年來，我國房地產企業取得了巨大的發展成就，同時也面臨著日趨激烈的市場競爭和各類財務風險。對此，房地產企業有必要基于財務管理視角，構建系統完善的內部控制制度，實現對財務風險的有效管控，據此增強自身的市場競爭力和綜合效益。房地產企業要深入考察自身存在的財務風險，并立足于實踐，積極探究有效措施建設內部控制制度。

1 房地產企業存在的財務風險

1.1 投資風險

房地產企業涉及的投資項目通常需要巨額資金，且資金占用時間較長，具有較大的投資風險。當前，市場環境日趨復雜，當房地產市場在項目前期缺乏充分的市場調研，未能獲取較為完整的信息時，極易引發投資決策產生失誤，將導致較大的投資風險，并造成經濟損失。

1.2 籌資風險

房地產企業具有資金密集的特征，在項目前期具有較高的成本投入，且伴隨較大風險，且銀行信貸的相關政策對房地產企業具有較大影響。對此，房地產企業要靈活應用財務杠桿，并對籌資方案進行優化選擇，才能實現對籌資風險的有效規避和合理降低。

1.3 資金回籠風險

房地產企業預售樓盤相應的銷售資金能否實現盡早回籠，會對房地產企業的現金流量產生重要影響。資金回籠狀況能有效反映市場對房地產企業開發的樓盤項目相應的認同度。同時，資金快速回籠能有效降低房地產企業的資金成本。房地產企業在對開發項目實施預售的過程中，信用政策以及結算方式等因素可能影響其資金回籠狀況，并對其財務狀況產生重要影響。[1]對此，房地產企業強化內控制度建設，要高度重視增強其不動產具備的變現能力，并加速資金周轉，防止產品形成積壓。

1.4 成本失控風險

房地產企業的開發項目通常具有較長周期，在土地價格、資金成本漸趨上漲的情況下，房地產企業面臨著成本失控風險。當房地產企業難以借助提高售價對自身盈虧進行有效平衡時，其盈利能力將產生較大波動，并在一定程度上削弱自身的市場競爭力。對此，房地產企業要有效加強成本控制，才能強化內部控制建設并增強自身的競爭力。

2 財務管理視角下的房地產企業內部控制制度建設措施

2.1 完善投資決策機制

房地產企業要完善投資決策機制，實施科學合理的投資決策，防止出現投資失誤，有效保障自身的資產安全，并有效降低各類財務和運營風險。房地產企業要針對投資決策設置專門機構，并對投資戰略進行科學制定，要強化項目可行性研究，對投資方案進行優化，并確定具體合理的投資計劃，對投資涉及的各環節相應責任人及其具體職責權限進行明確，對授權程序以及審批程序進行構建，對于各類重大決策要實施科學有效的集體決策。[2]

2.2 強化子公司的財務管控

房地產企業考慮到稅務、注冊等因素，通常設置子公司開展各項業務，通過集團控股的模式對子公司進行管理。子公司通常采用項目公司制，具有較短的經營期限，其管理架構、內部流程、治理結構以及組織形式等普遍呈現出短時期服務的特點，其財務預算相應的內控制度難以實現與房地產企業本部的有效協調。對此，房地產企業要對財務總監委派等制度進行構建，并享有對子公司的各項人事任免權，諸如聘用、辭退以及獎懲財務人員等，對財務人員實施有效的垂直管理，確保子公司的各項經營活動以及財務活動符合房地產企業的戰略目標。[3]

2.3 加強預算管理

房地產企業要對預算管理委員會進行構建，有效履行全面預算管理涉及的各項職責，針對預算編制構建系統完善的工作制度和具體流程，對企業各部門以及各崗位工作人員實施嚴格的預算考核，并輔之以必要的獎懲措施，據此有效加強預算管理。房地產企業要建立健全具有動態調整特點的財務預算，對項目科研、建筑施工、房產銷售等各階段的實際進度進行合理控制，促進經營資金實現快速周轉回籠，增強企業科學預見和有效抵抗資金風險的能力，實現對各類資金風險的有效規避。[4]

2.4 有效應用籌資策略

房地產企業具有多樣化的籌資渠道，諸如金融市場融資、銷售款回籠、銀行信貸以及施工單位墊資等。房地產企業要深入考察內外部環境呈現出的動態變化，并結合自身的投資需求，遵循穩定性以及可得性原則，構建籌資決策委員會，對資金管理的具體職權進行明確，對各類籌資方案的不同影響進行科學分析，合理選擇財務杠桿。另外，要靈活應用各類金融工具實現對融資來源的有效創新。

2.5 強化內部審計

房地產企業要強化內部審計，實施科學的自我評價，據此有效增強內部控制，及時發現并有效解決內部控制中存在的各項漏洞，并彌補各項薄弱環節。要強化對會計賬目的審核，強化各項稽查，對內控制度以及各機構執行其指定職能的實際效率進行評價，并形成相應報告提交管理部門，有效完善內控制度。

2.6 增強成本優勢

土地成本、市場環境、客戶定位以及開發規模等因素會影響房地產企業的實際運營成本。其中，土地成本以及建筑安裝費在總成本中大約占據70%的比例。因此，要強化對這兩類成本的有效控制，增強開發項目的競爭力。要在項目開發的投資決策階段，對土地成本進行有效控制。形成投資決策后，土地出讓金、契稅、置換成本、動遷費以及養老安置費等屬于剛性支出，缺乏良好的彈性空間。對建筑安裝工程而言，設計階段能決定75%～85%的成本。另外，施工合同簽訂及變更也會形成一定成本。對此，房地產企業要注重控制成本支出，針對設計階段構建系統完善的評估分析制度，對設計結果形成的成本實施科學分析。要針對合同變更構建嚴格的簽證制度，對授權程序以及審批程序進行明確，實現對合同變更的有效控制。

2.7 實施科學的稅務籌劃

在房地產企業成本中，稅收成本占據著重要地位。房地產企業要實施科學的稅務籌劃，有效降低稅務成本。房地產企業要實時關注稅收政策發生的動態變化，并對自身的稅務管理制度進行完善，深入研究相關稅收政策，對企業內部負責稅務籌劃的相關部門的具體職權進行明確。要遵循相關法律法規，對稅收籌劃的具體方案進行科學制定，促進自身稅務籌劃實際水平的大幅度提升，實現對稅負的合理控制，有效降低涉稅風險，最大化地獲取利潤。

3 結 論

綜上所述，房地產企業存在的財務風險主要包括投資風險、籌資風險、資金回籠風險、成本失控風險。在財務管理視角下，房地產企業要通過完善投資決策機制、強化子公司的財務管控、加強預算管理、有效應用籌資策略、強化內部審計、增強成本優勢、實施科學的稅務籌劃等措施，有效加強內部控制制度建設。

參考文獻：

[1]蔣一琳.財務管理下的房地產企業內部控制制度建設研究[J].中國鄉鎮企業會計，2018（8）：224-225.

[2]孫瑜.財務內控制度建設在房地產企業的創新分析[J].財會學習， 2017（23）：241-242.

[3]石巖.財務管理視角下的房地產公司內部控制分析[J].財會學習，2018（9）.

[4]馬艷.財務內控制度建設在房地產企業的創新分析[J].財經界（學術版）， 2017（2）：249.