ODR在在線短租領域房東自營模式下的應用

吳擷柳

摘 要：經濟的發展與互聯網技術的進步使得在線短租迅速發展，滯后的糾紛解決機制已經無法滿足在線短租發展的需要。ODR在線糾紛解決機制的應用將突破時間和空間的諸多限制，有效解決糾紛。

關鍵詞：C2C電子商務模式;ODR;應用

一、在線短租模式的概念

“在線短租”模式是依托于共享經濟而產生的一種住房共享模式。該模式介于傳統的酒店服務和房屋租賃之間，將閑置的房屋通過社會化的平臺與他人共享從而牟利，整合了酒店經營的服務理念和居民住宅空間資源，提高了資源利用率，創造了更多的經濟價值與社會價值。簡單來說，在線短租模式就是“互聯網+短租”，即互聯網技術與短租交易相結合的一種新型商業模式。房東在互聯網平臺上發布房屋信息，互聯網平臺集聚、整合房東的房屋資源，房客根據需求自行選擇匹配心儀的房屋資源。

二、房東自營模式的概念

房東自營模式是在線短租交易下的一種主要商業模式，其本質上是C2C電子商務模式，即一種遠程的、非面對面交易模式，在整個交易過程中，交易雙方當事人完全依賴于對方發布信息的真實性和準確性。運營公司在線上為房東和房客搭建一個在線溝通和交易平臺，并通過財產、人身安全保障方案及身份識別等機制建立綠色平臺生態系統。在此類商業模式下運營公司以向房客收取傭金，向房東收取附加費用盈利。

房東自營模式運營成本低且擴張速度快，在短期內就能形成龐大的數據體系，在居民消費需求日益增長的今天能夠為平臺帶來豐厚的利潤。但此類運營平臺為避免糾紛往往只承認自己是一個網絡服務公司，只負責核實房東發布的信息是否符合網站的要求，此做法極大程度上導致了房源質量和服務水平的良莠不齊。

C2C電子商務模式是基于信息披露而產生的，充分完全的信息披露對于在線交易的完成具有重要意義。C2C模式下信息披露的真實性常常與信用機制掛鉤。然而平臺自有信用機制往往存在問題，普遍存在信用炒作（交易雙方以一方或雙方增加“會員積累信用”為目的，虛構交易事實或實施足以影響他人“會員積累信用”的行為）。常見的方式有虛擬交易中的職業好評，和實際交易中的賣家強迫買家好評或強迫賣家刪除惡評。在短租交易平臺上同樣存在著這樣的問題，房主和租客串通，互相給予好評，從而得到平臺上的優惠的行為屢見不鮮。

三、房東自營模式下的內部法律關系

從內部法律關系上看，房屋自營模式下的短租交易主要涉及三方主體，即房東、房客和短租運營平臺。

（一）房東和房客之間的法律關系

房東在短租運營平臺上發布房屋、價款信息或其他具體的租賃協議，房客自行瀏覽選擇，確定適合的房源后支付價款。該類行為成立電子合同下的點擊型合同，即賣方在網上發布產品用途、價款等信息，買方如有購買意愿，則鍵入買方信息、銀行卡并附具密碼，得到賣方認可后即成立的一種合同。房客支付價款即表示與房主就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見，最終成立房屋租賃合同。房東和房客之間構成形式和實質上的租賃關系。

（二）房東和運營平臺之間的法律關系

在C2C模式下，網絡交易平臺的提供者在為買賣雙方提供交易平臺的過程中，產生了實質上的中介效果。雖然網絡交易平臺提供者將網絡交易平臺對網絡用戶免費開放，并未因提供網絡交易平臺而收取相應的費用，但交易完成后網絡交易平臺的提供者向房東收取附加費用，向房客收取傭金的行為使其所獲收益具有了居間報酬的性質。

且房東和房客在網絡交易平臺上進行注冊時需要同意一系列的服務條款，而這些條款往往規定了房東、房客以及短租平臺的相關權利與義務，通常明確了短租平臺向房客提供房源信息并向房東報告房客預訂房源的通知的義務。則有理由在房東和房客同意了服務條款后推定當事人之間達成了訂立居間合同的合意。

短租平臺向房東和房客提供訂立合同的媒介服務，房東和房客支付報酬。由此可見，房東和運營平臺之間構成居間關系。

（三）房客和運營平臺之間的法律關系

無需贅述，房客和運營平臺之間亦成立居間合同關系。

根據上述分析，運營平臺僅僅是居間人的身份，作為中介方的運營平臺，其法律作用相對較弱，相應的法律責任也會較少。

四、房東自營模式下的法律糾紛（以房東和房客之間的沖突為主）

（一）完全違約行為

（1）房東在已經接受預約的情況下將房屋出租給他人，致使房客在約定的期間內無房可租。

（2）房客預定了房間，但單方面取消預約致使房東遭受損失。

（二）部分違約行為

部分違約行為多發生在房東身上，多為房東延遲履行或者不完全履行自己的義務。

例如：因為房東清掃房間不及時導致房客延遲入住，或是房屋的實際情況與描述不符，不符合房客的消費預期。

（三）侵權行為

在房屋在線短租中侵權行為時常發生，且表現為房東與房客互相侵權。

1.房東侵犯房客的隱私權

房東在住房內安裝監控設備侵犯房客隱私權的事件層出不窮。據美國《財富》雜志的報道，Airbnb位于佛羅里達州長船島的一間民宿房被發現裝有隱藏攝像頭。一對夫婦在前去當地旅游時預訂了該間民宿，入住時發現臥室的煙霧警報器中裝有隱藏攝像頭，租客因此而報警，事后該房東被逮捕。Airbnb在臺灣的一間民宿也被中國用戶發現裝有針孔攝像頭，對此，Airbnb給出的回應是“已經立即將該房東移出Airbnb社區，并且為這位房客提供全額退款”，并強調對于任何侵犯隱私的行為，都采取零容忍政策。

盡管在Airbnb的服務條款中明確規定如果房東在房源內或房源周圍安裝有監控攝像頭，即使這些攝像頭處于關閉狀態或沒有連接，Airbnb也要求房東在房屋守則中清楚說明相關信息。此外，Airbnb還要求房東披露是否正在進行錄制。但這項致力于事前預防且幾乎沒有強制力的條款，對于阻止偷窺監視事件的發生可謂是無能為力。

2.房客侵犯房東的財產權

房東放置在房內的貴重物品被房客偷盜或是房客損壞房屋內的固定設施。

五、上述租賃糾紛的傳統解決方式及其弊端

對于公訴案件房東和房客自然是借助司法機關維護自己的合法權益，但是對于常見的侵權糾紛，房東和房客的選擇遠遠不止訴訟這一種形式。

（一）訴訟

原告將自己的請求直接訴諸法院，是最具有權威性的一種糾紛解決方式。

弊端：

1.高成本、低效率

在房東自營模式下的糾紛主體其常住地往往不在同一個地區，為解決糾紛進行訴訟其耗費的人力、物力較高，加之訴訟程序比較繁雜，周期較長，致使訴訟成本高，效率不足。

2.國外判決執行難

該種弊端發生在跨國短租糾紛中。在跨國糾紛中根據國際私法上規定的連結點確定法院管轄權，通常為屬地連結點、屬人連結點和主觀性連結點。一個案件往往不止一個連結點，因此可供原告選擇的訴訟法院自然不止一個。在這種情況下，原告通常會選擇對自己有利的國家的法院提起訴訟。如果原告選擇的法院又與案件的實體爭議沒有實質意義上的關聯且承認與執行地法院對該案也有管轄權的話，那么原判決法院的管轄權很可能被認定為不合格管轄權，從而判決無法得到承認和執行。

（二）仲裁

當事人雙方依據私法自治的原則訂立仲裁協議，將爭議提交到由仲裁員組成的仲裁庭進行裁判。

弊端：實踐中很少采用這種方式，在爭議發生前當事人雙方很少達成仲裁協議。糾紛發生后因為距離的局限性也難以達成協議。

（三）和解和調解

“和解”是雙方當事人之間通過信息的交換和溝通，就產生糾紛的事項達成共識和就糾紛的解決做出一致的決定的過程和結果。和解主要是依賴于協商。

“調解”是指糾紛的當事人在中立的第三方的介入下，通過談判達成和解、解決糾紛的過程和結果。

弊端：糾紛發生后因為距離的局限性難以達成協議。

六、ODR的概念

ODR（Online Dispute Resolution）在線糾紛解決機制是一種依托于ADR（Alternative Dispute Resolution）替代性糾紛解決機制而產生的新興的爭議解決機制，能夠獨立于當事人的物理場所，是一種主要利用互聯網技術進行的爭議解決機制。其主要模式是把ADR的方法和經驗運用到全球電子商務環境中，以解決大量出現的在線糾紛的一種機制。

ODR的出現不是要代替司法解決糾紛的機制，而是彌補司法機制的不足。在全球電子商務環境下，以地域和國家主權概念為基礎的司法機制，在解決迅速發展的電子商務所引起的大量糾紛面前，將不得不面臨一系列復雜的法律、經濟問題，例如管轄問題、適用的實體規范問題、裁決的承認和執行問題，以及費時的拖延、昂貴的訴訟費用等等。而ODR的出現將在極大程度上解決這一系列問題。

七、ODR在爭議解決中所具備的優勢

（一）便捷性

在互聯網的幫助下當事人能夠突破時間和空間的限制，隨時隨地進入ODR程序。

（二）經濟性

與訴訟以及其他需要突破距離局限性的糾紛解決機制相比，當事人利用ODR解決爭議的成本較低，一臺聯網的電腦就能夠使當事人之間進行協商，利用電子郵件等工具傳遞相關材料耗時短，易于當事人取得。

（三）弱對抗性

與傳統的ADR相比，ODR避免了當事人的直接會面，有效避免了當事人之間因糾紛解決而產生正面化沖突，有助于雙方當事人在爭議發生后保持合作關系。

（四）靈活性

綜合應用調解和仲裁兩種方式。一般情況下，ODR先進性調解，在調解不成的情況下可以選擇進行仲裁。這與我國的仲裁法不謀而合，《中華人民共和國仲裁法》第51條規定“仲裁庭在作出裁決前，可以先行調解，當事人自愿調解的，仲裁庭應當調解，調解不成的，應當及時作出裁決。調解達成協議的，仲裁庭應當制作調解書或者根據協議的結果制作裁決書。調解書與裁決書具有同等法律效力。”

八、ODR在國內發展的困境

（一）安全性與保密性問題

在ADR模式中，我們可以采取限制的方式來保障信息的安全性，但在ODR模式中所有的資料，包括當事人的爭議請求、證據等都是通過互聯網傳播，而互聯網因其開放性使得資料的傳播十分便捷，這提高了當事人相關資料的保密難度。對網絡的安全性提出很高要求。

（二）ODR合法性基礎的缺失

目前我國關于ODR的相關制度建設尚不完備，與電子商務相關的立法也有限單一。由于我國并未從法律的層面建立ODR模式，甚至是電子商務糾紛的解決機制，使得ODR的實施缺乏合法性基礎，很大程度地阻礙了ODR模式發展。

（三）ODR的承認與執行問題

裁決的執行有兩種方式：一是當事人主動履行;二是依靠代表國家公權力的強制執行機構強制履行。但是ODR從本質上排除國家公權力的，因此只能依靠當事人的自覺。但當事人是否自動履行又往往掛靠于當事人對糾紛解決機構的信任程度和對解決結果的滿意程度。一旦當事人拒絕履行，沒有國家公權力支持的ODR將形同虛設，其裁決結果的可執行性將大打折扣。

（四）ODR難以取得消費者的信任

在線爭議解決機制其主要的支撐力在于信任——當事人雙方、爭議解決平臺之間的信任。ODR作為一種新興的糾紛解決機制，在中國的發展尚不成熟，存在諸多難題，在這種情況下難以獲得多數消費者的信任，致使一般民眾不敢輕易把糾紛提交ODR解決。

九、ODR在在線短租領域房東自營模式下的應用

（一）短租交易平臺

短租交易平臺的發展依靠的是源源不斷的房源信息以及由這些房源信息吸引而來的注冊用戶。如果短租交易平臺僅僅認可自己的居間人身份，以此來規避責任，放任房東和房客之間的糾紛，短期來看確實為公司減少了不必要的麻煩，長期而言這樣的做法反而會降低用戶的消費體驗從而減少用戶量。由此筆者建議短租平臺主動與相關的ODR在線糾紛解決機構進行聯系，為用戶之間的糾紛指定ODR機構。

（二）國家政府

加強相關法制建設，出臺一套關于ODR的官方標準，為ODR的合法性提供基礎。

（三）消費者

在糾紛發生后積極主動了解ODR，對ODR持一個開放包容的態度。

參考文獻：

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[3]劉禹.ODR建立的必要性——從淘寶兩起網購糾紛案例談起 [J] 東方企業文化，2011.10.