論不動產的善意取得制度

摘 要：隨著2007年《物權法》的頒布和實施，善意取得制度也由此開始正式的通過立法確定下來。在我們國家，善意取得制度即適用于動產也適用于不動產。但是現行的《物權法》關于不動產善意取得制度的規定還存在一些需要完善的地方，需要通過今后立法的完善來促進實踐當中的應用。

關鍵詞：物權;不動產;善意取得制度

一、不動產善意取得制度概述

（一）不動產善意取得概念

不動產善意取得制度，指的是在不動產交易的過程中，物權受讓人為第三人，第三人基于對登記的信賴，和沒有處分權限的人進行不動產物權變更的交易，交易之后的不動產已經進行了物權的變更登記，不動產的物權確定由第三人取得，從而真實的權利人不能追奪。在不動產善意取得的過程中，讓與人是不動產登記簿中記載的物權人，也就是“登記名義人”，而真正享有物權的權利人，則因為登記錯誤而被隱藏。

（二）不動產善意取得制度構成要件

1.讓與人須為無權處分不動產的占有人

在不動產善意取得制度中，一個前提條件就是，無權處分不動產的占有人是此處的讓與人，對于不動產占有人是不享有實際的處分權的。行為人對不動產進行無權處分表現為其處分的行為沒有經過權利人的允許以及事后的追認。

2.有償受讓

所謂有償受讓需要受讓人為所取得的不動產支付對價，受讓人對不動產的取得并不是無償的，而是需要支付合理的對價有償才能取得，只有有償受讓才能適用善意取得制度。

3.物權登記

根據《物權法》的相關規定可知，對于轉讓的不動產或者動車，依照法律規定需要登記的應該進行登記。由此可知，不動產的善意取得中，需要對轉讓的不動產進行登記。即便是受讓人在滿足前述幾個條件的話，沒有將轉讓的不動產物權進行登記的話，依然不能善意取得。

4.受讓人的善意

不動產善意取得制度的適用，需要受讓人在主觀上是善意的。此處的善意指的是，不動產的受讓人基于對登記簿所記載的內容的信賴，由此產生信賴利益，然后在此基礎上和出讓人進行不動產交易。

二、不動產善意取得制度的缺陷

（一）制度體系不健全

不動產物權變動需要進行登記，只有對不動產完成變更登記之后，才能發生不動產去勸的變動，也只有經過登記程序，之前存在于不動產上的相關權利人才能進行變更?，F行的《物權法》對不動產登記進行了相關的規定，但是從總體上看，依然存在著諸多問題，導致當事人在交易的時候成本增加，由此影響了交易的效率?？偟膩砜矗饕嬖谝韵聨讉€方面的問題，例如不動產登記機關和權屬證書不統一、登記程序存在混亂等等。

（二）對原權力人的救濟乏力

不動產善意取得制度的立法規定使得善意第三人的信賴利益得到保護，但是對于原權利人的救濟卻相對乏力。因為《物權法》上善意取得制度的立法規定，保障受讓人能夠最終獲得不動產物權，受讓人權利獲得的一個必然結果是原權利人物權的喪失。對于原權利人的權利保障現行的立法是從債權的角度予以保護的，原權利人在進行維權的時候可以選擇違約或者侵權或者是不當得利來保護自己的合法權益，但是針對登記機關登記錯誤的賠償責任，目前的立法規定的不夠明確。與此同時，執行程序的復雜性也導致原權利在救濟的道路上面對諸多的不便。

三、不動產善意取得制度的立法完善

（一）統一不動產登記制度

縱觀我們國家現有的法律制度環境以及實踐環境，我們國家在完善不動產登記制度的時候不應該完全的照搬國外的立法模式，而是要結合現有的實踐情況。例如在完善的時候，要考慮到不動產登記實務中穿認同實踐與習慣，以及與其他法律規范的協調等。因此，不動產登記制度的統一需要設置專門的登記機關，有了專門的登記機關，才能實現登記程序的統一和規范，這也是今后不動產登記的改革趨勢。有了專門的登記機關，能夠保障登記的及時性和效率，而且有助于保障不動產交易的安全性和規范化。專門登記機關能夠保障不動產權屬證書統一格式和規范，能夠讓不動產登記簿準確的反映不動產的真是權利信息，促進把不動產交易秩序的維護和保障。

（二）增強對原權利人的救濟力度

從大陸法系和英美法系來看，對于原權利人因為登記錯誤向登記機關請求賠償的立法規制，主要有三種立法模式：第一，國家賠償模式。采用這種賠償模式的國家比較多，若是因為登記機關的原因，因此侵犯到原權利人的利益的話，此時需要國家承擔賠償責任;第二，受益者負擔的模式。該模式的具體運作辦法為不動產登記程序人向登記機關繳納一定費用設立賠償基金，該項基金具有特定用途：只在發生登記錯誤，原權利人向登記機關請求賠償時才向其賠付;第三，所有權保險模式，這種模式來源于美國。在不動產登記程序中加入商業保險的保障，登記行為人可以選擇購買此種保險，即錯誤與遺漏保險，購買此保險之后，原權利人的利益若是因為登記機關的行為受到損失，保險公司進行賠付。這種做法即不像國家賠償模式下所導致的公共財政負擔加重，也不像利用者負擔模式下社會公眾負擔加重，商業化特征濃厚，符合市場在資源配置中起決定性作用的取向，值得我們借鑒。

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作者簡介：

程瑤晟（1997～ ），男，漢族，四川成都人，研究方向：民法。