公募大舉加倉地產股保利地產、萬科A、華夏幸福位居前列

吳亮鑫

近期，公募基金四季報披露已進入尾聲，公募基金在2018年最后的倉位布局逐漸浮出水面。其中，制造業和金融業占全部行業市值比高達63.22%，保利地產、萬科A等地產股重倉市值也較高，位居前五。而在去年四季度基金調倉力度較大的重倉股中，首先是大幅減持貴州茅臺等原先持有較多的重倉股，四季度重倉這些個股的基金數也大幅下降，同時則增持多家地產龍頭，華夏幸福和保利地產均位列增持榜前十。

地產板塊抗壓性表現優異

公募基金逐步增大地產板塊在配置中的比重，這與該板塊在2018年四季度的市場表現不無關系。2018年國內A股市場呈現震蕩下行走勢，尤其下半年各個板塊普遍下跌，卻唯獨地產板塊飄紅，強勁的走勢也得到了各大公募基金青睞。相關數據顯示，公募基金地產行業配置中，持有占流通股比例最高的前十名為保利地產、招商蛇口、光大嘉寶、華夏幸福、萬科A、新城控股、陽光城、榮盛發展、藍光發展、順發恒業。

地產行業產業鏈極長，因此轉型升級是一個較為漫長的過程。而經歷了多年的市場調整，地產行業呈現兩個主流趨勢，一是集中度進一步推升，業績加速分化明顯，部分預虧的公司情況未見好轉，轉讓土地、逐步剝離房地產業務的情況增多，而一線龍頭企業業績保持良好，銷售業績和市場份額進一步提升;二是地產企業向品質方向轉型，地產發展正逐漸摒棄“三高”模式，即高總價、高周轉、高杠桿，行業內企業更多的在布局個性化、差異化發展方向。

中國房地產行業在國家的調控下，正慢慢回歸居住需求屬性，地產企業即便面臨著大洗牌，但整個行業卻沒有呈現出一蹶不振，行業正一步步走向龍頭企業的品質與規模競爭。隨著千億級的地產公司不斷涌現，地產行業呈現出一種高度集中化，并且快速提升品質與服務的趨勢，處于一線梯隊的地產企業紛紛快速做大規模，因為有規模才有行業地位，實力足夠強大才能保障品質與品牌影響力，只有這樣的公司才能生存發展。

華夏幸福異地復制成果顯著

在此次公募基金重倉個股中，華夏幸福的排名位居前列，這源于公司異地復制的轉型已見成效，公司業績和規模持續提升。華夏幸福以“產業優先” 為核心策略，為所布局區域導入、培育產業集群，同步建設并運營居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，最終實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質量、可持續發展，并將房地產企業的經營內涵進一步擴大，形成了自己的特色發展模式。目前華夏幸福已經形成產業園區業務和房地產開發業務兩大板塊，其中產業園區業務包括產業新城與產業小鎮兩大核心產品，是華夏幸福的核心業務與核心競爭優勢所在。

華夏幸福曾受環京區域限購等政策的影響，但隨著公司成為產業新城的行業領軍者，異地復制的產業新城項目，不僅讓現金流回正的速度快于同期環京區域的項目，而且促進了公司2018年銷售面積實現大幅增長，同比增速達57.56%。非環京區域2018年全年實現銷售面積774.12萬方，同比增長143.7%，占總銷售面積的51.53%，較2017年提升18.21%。其中，環鄭州區域繼環南京、環杭州后，成為華夏幸福新的增長點。華夏幸福在整體銷量增長的前提下，非環京區域貢獻率逐步提升，產業新城模式異地復制正在逐步兌現。

在融資渠道上，華夏幸福在2018年四季度也有了全新的開拓，公司全資子公司九通投資通過與關聯方平安資管設立投資計劃，預計總募集規模不超過60億元，最低募集規模不低于12億元，綜合融資成本暫定為8.32%，將用于廊坊市固安高新區綜合開發PPP項目及南京溧水區產業新城PPP項目。此外，華夏幸福借助平安融資平臺的優勢，有效為公司提供多元化的融資渠道，這也成為華夏幸福與平安集團全面戰略合作的重要落地成果。

正因為此，華夏幸福成為2018年第四季度公募基金持有市值和加倉數量前十名的上市地產公司，且僅次于保利地產、萬科A，位列第三。