關于完善沈陽社區治理與業主自治模式的對策建議

魏來

摘? 要：《物權法》和新《物業管理條例》實施后，物業糾紛仍在深化和蔓延，已成為當今嚴重的社會問題。通過對沈陽物業小區業主自主治理能力及業主委員會與小區管理滿意度關系的調研，反映沈陽市物業糾紛的現狀、業主委員會在社區治理和物業糾紛解決中的作用等問題。在調研及理論研究的基礎上，提出應建立政府主導下的業主自治模式及有效的多元化物業糾紛解決機制的觀點。

關鍵詞：社區治理;業主自治;業主委員會;物業糾紛

基金項目：2018年沈陽市社會科學課題（SYSK2018-16-10）。

一、研究背景

物業糾紛是當代城市最為多發和典型的糾紛類型之一，與此類糾紛解決機制相關的一個重要視角是社區治理，尤其是業主組織的作用。《物權法》專章規定了業主的建筑物區分所有權，并隨后對《物業管理條例》進行了相應的修改，使物業管理的法律體系更加規范，沈陽市也于2011年頒布了《沈陽市物業管理條例》。然而這些成就不僅無法徹底解決實踐中的問題，而且其自身也存在各種問題或難以落實。事實上，《物權法》和新《物業管理條例》實施后，物業糾紛仍在深化和蔓延。

二、沈陽物業小區調研啟示與問題

通過對沈陽近30個小區的抽樣調查，在業主組織現狀、物業糾紛情況、解紛方式選擇、業主委員會在社區治理和物業糾紛解決中的作用等方面得出結論，為提出相應對策建議提供啟示。

（一）業委會在物業糾紛解決上并沒有起到制度預期作用。相當多的業委會成員自身都有拒交物業費的經歷，實際上對其他業主產生了倡導作用。

（二）訴訟并非是解決物業糾紛的最佳方式。不僅多數由業委會啟動的訴訟并未勝訴，即使勝訴的案件也并不能使所有業主從中獲益，很多物業糾紛經過訴訟反而增加了對抗性和解決的困難，因此，業委會對訴訟的偏好未必是理性的。

（三）業主在糾紛初期更愿意選擇協商解決。不論小區是否已成立業委會，小區業主對于協商的優先選擇是一致的，這說明在糾紛初期及時通過合理的機制和政府的介入有利于糾紛的及時解決和控制。但如果糾紛提出的訴求本身不具有合理性，即使采用激烈的群體上訪等方式，也同樣難以得到合理解決。

（四）各方未將業主組織作為改善社區治理和物業糾紛的首要因素。物業公司關注的是業主的消費意識、居委會的作用和政府主管部門的作用。而業主和居委會更加關注物業公司服務的規范運作。這說明在利益沖突中，處于中立地位的政府實際上更多的是站在業主一方，將規范物業服務作為改善社區治理和物業糾紛的首要因素，而不認為成立業主委員會是解決糾紛的關鍵。

（五）各主體對業主組織基本持肯定態度，物業公司也并不反對業主組織。業主和物業公司當事人雙方及街道辦事處、居委會等中立參與者都對政府介入、街道辦事處及居委會作用寄予較高期待。

三、關于完善沈陽社區治理與業主自治模式的對策建議

（一）加強政府對業主組織的行政指導，引導業主委員會的建設和業主意識轉變

1.政府應對小區業主大會的召開及業主委員會的成立進行行政指導，積極幫助業主委員會理順其與物業公司的關系，對業主委員會的委員資格、資金狀況、純收益性民事活動的經營狀況等進行業務指導。

2.通過明確的法規政策對物業管理最敏感和重要的問題制定出較詳細的規定和標準，尤其是物業費問題。在承認業主自治的前提下，逐步形成政府對業主自治的引導、監督和規制，并通過法律、公約、監管限制業委會的權力。

3.加強對業委會成員的物業管理知識和社會工作知識的專門培訓，使業主委員會能理性、客觀、公正地參與小區民主自治建設。同時房地產行政主管部門、街道辦事處應當定期召開社區、業委會、物業聯席會議，建立溝通渠道，指導業委會和物業公司規范、細化物業管理服務合同條款，引導業主自覺遵守業主公約。

（二）加強基層政府對物業管理的全面監管和有效控制

1.應制定標準化的物業服務標準和格式合同，尤其是對前期物業的服務項目、收費方式、基本價格的概念制定出盡可能詳細的條款，業主在購房時或入住之前必須簽署業主公約和前期物業合同。

2.政府主管機構對物業服務企業實行嚴格監管，可要求其交付風險基金或加入責任保險，并建立處罰和退出機制，在接到業主投訴的情況下，可以通過調查評估確認違約事實，根據問題程度要求其限期糾正或退出，并指定符合資質的企業接替，造成的損失可由基金或保險理賠。

3.減少業主對共有設施和公共物權的管理權限和責任，建立中立的公共監管機構，在使用維修基金等問題上，可由公共機構代管，也可由全體業主決定，并建立異議或聽證程序。

4.政府介入物業管理應以街道辦事處為主體，對物業管理進行指導、協助和監督。街道辦事處除了牽頭成立業主委員會外，還應當建立物管糾紛投訴調解站，安排專職人員調解物業公司與業主的矛盾，使基層政府在物業管理中的“柔性”指導作用變為“剛性”的行政救濟，有利于糾紛的有效解決。

（三）建立有效的多元化糾紛解決機制

物業糾紛的特點決定其不適于采用司法救濟，因為訴訟的高成本、長周期、對抗性、執行難等會加大糾紛激化，陷入僵局。基于物業糾紛的特點，應重在預防，在糾紛發生后，應建立便于利用的中立性解紛機構，政府也必須及時介入，避免糾紛的擴大和激化。應建立由社區民間、基層政府或行政主管機構以及司法調解相互銜接的多元化糾紛解決機制，多數物業糾紛應由前置性非訴訟程序解決，以減少物業糾紛給當事人和社會帶來的巨大成本風險。

參考文獻：

1. 張金娟.物業管理模式的演變[J].城市問題，2019（2）

2. 朱艷萍.業主委員會自管物業的法律困境與消解[J].人民司法（應用），2017（7）

3. 張雪霖.城市住宅小區物業管理面臨的困境及其生成機制[J].北京工業大學學報（社會科學版），2018（3）

4. 黃建文.城市住宅小區的業主自治與政府介入[J].學術界，2011（4）

作者簡介：

魏? 來（1988.8-），女，漢族，遼寧沈陽人，沈陽工程學院法學院，實驗師，碩士學位，專業：訴訟法學，研究方向：民事訴訟法學、民商法學。