重慶房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)人口老齡化的對(duì)策探析

江優(yōu)優(yōu)

[摘要]人口老齡化是一個(gè)全社會(huì)的問題，對(duì)各行業(yè)各領(lǐng)域的影響較為廣泛。圍繞老齡化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，不同的學(xué)者提出了各自不同的觀點(diǎn)。文章立足于人口老齡化視角，分析重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)機(jī)遇。通過對(duì)重慶老齡人口總體狀態(tài)的分析，準(zhǔn)確把握人口老齡化對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響，有針對(duì)性地提出重慶房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)人口老齡化的現(xiàn)實(shí)路徑。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化;房地產(chǎn);需求

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911028

1999年，我國正式步入老齡化社會(huì)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，老齡化程度仍在不斷加深。現(xiàn)如今，人口老齡化成為社會(huì)發(fā)展中的重大課題。在這樣的大趨勢下，深入了解分析人口老齡化對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，引導(dǎo)重慶房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確把握人口老齡化的現(xiàn)實(shí)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)從“賣房子”到“賣服務(wù)”的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

1重慶人口老齡化總體現(xiàn)狀

11進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)間較早

按照國際慣例，某一國家或地區(qū)人口老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)量上的節(jié)點(diǎn)：其一，60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%;其二，65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%。以此為標(biāo)準(zhǔn)，重慶則于1994年進(jìn)入老齡化社會(huì)，足足比全國早了5個(gè)年頭。在整個(gè)西部地區(qū)，重慶是第一個(gè)率先步入老齡化社會(huì)的城市。

目前，重慶人口老齡化程度在全國的排名位列前五，居西部地區(qū)第二位，僅低于四川。人口老齡化已經(jīng)成為重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)問題，更是重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中必須重視的焦點(diǎn)問題。

12老齡化人口基數(shù)大，人口老齡化程度呈逐年遞增趨勢

重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年底，重慶60周歲及以上人口為62176萬人，占全市總?cè)丝诘?02%，比2016年增加1715萬人;65周歲及以上人口40654萬人，占全市總?cè)丝诘?32%，比2016年增加2457萬人。就全國而言，2017年，全國60周歲及以上人口占全國總?cè)丝诘?73%，65周歲及以上人口占全國總?cè)丝诘?14%。對(duì)比2017年國家數(shù)據(jù)，重慶60周歲及以上、65周歲及以上人口占比分別高出29個(gè)和18個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比2013年的重慶，60周歲及以上人口占比高出18個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，較之全國，重慶老齡人口比例嚴(yán)重超標(biāo)，并呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢。

13老齡人口結(jié)構(gòu)性問題突出，高齡化程度明顯

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在重慶市老年人口中，80歲以上高齡老人共有9617萬人，占總?cè)丝诘?84%。百歲及以上的超高齡老人有1573人，其中，男性458人、女性1115人。這表明重慶市的高齡化程度明顯。

2人口老齡化對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響

從消極層面而言，人口老齡化導(dǎo)致高齡人力比重增加，人力資源結(jié)構(gòu)性短缺，社會(huì)負(fù)擔(dān)加重，人口紅利逐步消解，一定程度上抑制社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。如有學(xué)者認(rèn)為，人口老齡化同時(shí)意味著勞動(dòng)人口比重在不斷下降，那么，在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長，以及提升收入水平中，“人口紅利” 的影響在逐漸減弱，從這一個(gè)簡單的角度而言，購房與需求是降低的。

21人口老齡化刺激住房需求

在筆者看來，人口老齡化對(duì)住房需求有積極的推動(dòng)作用。一種情況，部分老人或子女認(rèn)為，兩代人在思想、理念、習(xí)慣等各個(gè)方面存在著較大的差異，長時(shí)間在一起容易引發(fā)諸多家庭矛盾，那么，購置或租住一套小型化住房成為必然的選擇。另一種情況，部分家庭則傾向于父母與子女同住，那么，購置戶型較大的改善型住房成為現(xiàn)實(shí)的需求。無論哪種情況，重慶人口老齡化在一定程度上引起住宅總量與結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。

22人口老齡化促進(jìn)品質(zhì)需求

老齡人在生活習(xí)慣和需求上具有特殊性，如對(duì)住宅區(qū)場地的平整程度、綠化環(huán)境等方面的設(shè)計(jì)與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求較高。相對(duì)應(yīng)的，住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須要統(tǒng)籌考慮老齡人的實(shí)際需求，從小細(xì)節(jié)、小環(huán)節(jié)入手，做好住宅小區(qū)的品質(zhì)提升。針對(duì)老年人特殊需求，需要建設(shè)無障礙交通、智能化系統(tǒng)、活動(dòng)場館等各個(gè)方面的服務(wù)設(shè)施。

23人口老齡化增加產(chǎn)業(yè)需求

住宅不僅僅是滿足飲食起居，更多的要滿足人們學(xué)習(xí)、生活、休閑等全方位的需求。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，加速了住宅小區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求釋放。就本質(zhì)原因來說，老齡人身體素質(zhì)、運(yùn)動(dòng)能力相對(duì)較差，導(dǎo)致多數(shù)不愿遠(yuǎn)足，更多選擇在住宅小區(qū)周邊活動(dòng)，活動(dòng)覆蓋范圍較小。這對(duì)住宅小區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)能力提出了新的挑戰(zhàn)與要求。

3重慶房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)人口老齡化的對(duì)策建議

重慶房地產(chǎn)行業(yè)要立足國際國內(nèi)視野觀察，前瞻性地研究重慶人口老齡化的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，分析人口老齡化對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，探索應(yīng)對(duì)人口老齡化的現(xiàn)實(shí)路徑。

31深入開展老齡問題研究，制定住宅項(xiàng)目老齡人服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)清單

由重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)牽頭成立專門機(jī)構(gòu)，

一方面整合內(nèi)部資源和社會(huì)力量，深入開展老齡人群體需求的問卷調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)老齡化社會(huì)規(guī)律及需求特點(diǎn)的研究，策劃設(shè)計(jì)老齡化問題與重慶房地產(chǎn)行業(yè)相適應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和政策制度框架，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)決策，指導(dǎo)住宅小區(qū)高品質(zhì)建設(shè)發(fā)揮參謀助手作用;另一方面針對(duì)老齡人群體特征，研究制定住宅項(xiàng)目老齡人服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)清單，并作為重慶各房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重要要件。

32做好頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃工作，打造樣板住宅小區(qū)項(xiàng)目

重慶各房地產(chǎn)企業(yè)要依托自身管理、業(yè)務(wù)優(yōu)勢，著力推進(jìn)特色化住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)，注重走綠色健康設(shè)計(jì)規(guī)劃之路。要在住宅項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)方案、品質(zhì)建設(shè)等工作上下功夫。按照住宅科技發(fā)展新趨勢，全面推廣應(yīng)用減隔震、智能化等新技術(shù)，提高住宅科技含量，提升住宅品質(zhì)，強(qiáng)化住宅小區(qū)的功能需求，真正做到策劃站位高、設(shè)計(jì)謀劃細(xì)、質(zhì)量把控嚴(yán)，著力打造重慶房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

33廣泛開展產(chǎn)業(yè)合作，構(gòu)建“地產(chǎn)+養(yǎng)老”服務(wù)鏈

一個(gè)不爭的事實(shí)，人口老齡化在一定程度上促使社會(huì)財(cái)富向老齡人口流動(dòng)。必然的結(jié)果是，老齡人占據(jù)一定的社會(huì)資源，一個(gè)家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)擠占一定的可支配收入。 那么，需要專門研究老齡人產(chǎn)業(yè)需求，加快打造老年服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈。一是與本土知名綜合型醫(yī)療機(jī)構(gòu)開展合作，在住宅小區(qū)內(nèi)部設(shè)置坐診點(diǎn)，定期組織專家醫(yī)生坐診，重點(diǎn)開設(shè)與老齡人密切相關(guān)的體檢、養(yǎng)生保健、疾病預(yù)防等服務(wù)項(xiàng)目;二是與家政、老人護(hù)理等機(jī)構(gòu)開展合作，為老齡人提供托養(yǎng)、日間照料以及助餐、助醫(yī)、助購等生活服務(wù)，共同解決好老齡人日常照料、醫(yī)療、護(hù)理等各方面問題;三是聯(lián)合政府、文化團(tuán)體等，定期組織舉辦文藝節(jié)目進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，豐富老齡人精神生活;四是綜合考慮重慶山城地形的特殊性，諸多老年人上街購物極為不便，重慶房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒日本東京經(jīng)驗(yàn)，在住宅小區(qū)打造一條老小街，以滿足小區(qū)不同層次老年人的物質(zhì)文化需求;五是實(shí)施重點(diǎn)關(guān)愛工程。針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的老齡人群的弱勢群體，如失能老人，要重點(diǎn)幫扶，定期關(guān)愛。

4結(jié)論

綜上所述，人口老齡化問題：一方面對(duì)重慶的的人口總量與人口結(jié)構(gòu)有著較深的影響;另一方面對(duì)整個(gè)重慶房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。鑒于老齡化問題短期內(nèi)無法改變，且老齡化問題對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)影響趨勢難以扭轉(zhuǎn)，亟須重慶各房地產(chǎn)企業(yè)審視人口老齡化問題，強(qiáng)化創(chuàng)新，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，防范與破解房地產(chǎn)市場未來因人口老齡化帶來的危機(jī)與問題，切實(shí)提升企業(yè)的核心競爭力與市場應(yīng)對(duì)能力。

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