安置小區(qū)物業(yè)管理問題與對策
——以涪陵新區(qū)為例

■ 秦 杰

安置房項目是推進城市新區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要配套措施，隨著城市新區(qū)規(guī)模的不斷擴大，安置小區(qū)的數(shù)量及規(guī)模也呈現(xiàn)出不斷增大的趨勢。重慶市涪陵新區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，安置小區(qū)從無到有、從單體樓到配套齊全的綜合性小區(qū)，安置小區(qū)物業(yè)管理積累了一定經(jīng)驗并取得了初步成效，但同時也存在著諸多問題。如何提升安置小區(qū)的物業(yè)管理水平，已成為涪陵新區(qū)發(fā)展的一個重要課題。

一、安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

一是安置小區(qū)建設(shè)。涪陵新區(qū)成立于2003年，與涪陵工業(yè)園區(qū)實行“一套班子，兩塊牌子”的機構(gòu)管理模式，城市規(guī)劃面積約60平方公里，涉及拆遷安置社區(qū)20個、戶籍人口7.5萬人。截至2018年底，涪陵新區(qū)已建成投用的安置房項目達130余萬平方米，在建安置房項目達90余萬平方米，安置小區(qū)共計14個。

二是配套項目建設(shè)。涪陵新區(qū)安置小區(qū)配套項目建設(shè)水平總體較差，配套項目建設(shè)主要分為兩個階段：2007年以前，以獨棟、低層安置樓建設(shè)為主，由于在規(guī)劃、建設(shè)上考慮不足，存在無安防設(shè)施、綠化率低、未配置車庫等問題；2007年以后，以規(guī)模化、分期安置項目建設(shè)為主，配套建設(shè)參照中檔商品房小區(qū)標準，超市、幼兒園、休閑場地等配套項目較為合理。

三是物業(yè)管理模式。涪陵新區(qū)安置小區(qū)主要有3種物業(yè)管理模式：1.2007年以后建成的規(guī)模較大、具備良好物業(yè)管理基礎(chǔ)的安置小區(qū)，由政府平臺公司公開招標，聘請專業(yè)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。2.2007年以前建成的規(guī)模不大、有一定物業(yè)管理基礎(chǔ)的安置小區(qū)，由政府授權(quán)社區(qū)委托物業(yè)公司進行簡單的物業(yè)管理服務(wù)。3.規(guī)模過小、戶數(shù)不多的安置樓，由社區(qū)聘請小區(qū)的個別人員進行簡單的衛(wèi)生維護。2018年以來，涪陵新區(qū)的第二、三種物業(yè)管理模式正逐漸向第一種管理模式轉(zhuǎn)變。

四是物業(yè)費來源及支付。涪陵新區(qū)安置小區(qū)的物業(yè)管理資金來源主要有三個方面：政府財政補貼；小區(qū)收益，主要包括商業(yè)門面租金及公共收益；安置家庭自行繳納。公開招標的安置項目，由政府、安置家庭各支付50%的物業(yè)費用；由社區(qū)委托物業(yè)公司管理以及聘請個別人員進行簡單衛(wèi)生維護的安置小區(qū)，由財政專項經(jīng)費及小區(qū)收益支付，安置家庭不承擔(dān)費用。

二、安置小區(qū)物業(yè)管理存在問題

一是安置小區(qū)規(guī)劃建設(shè)及工程質(zhì)量存在一定問題。2007年以前，涪陵新區(qū)安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計相對滯后， 配套工程不完善， 隨著拆遷家庭生活水平的不斷提高，出行、購物、休閑娛樂需求矛盾日益突出。拆遷安置工作時間緊、任務(wù)重，為保障拆遷家庭拆后有房住，涪陵新區(qū)積極落實“即拆即安”政策，造成安置小區(qū)施工質(zhì)量存在一定瑕疵，墻面滲水、外墻磚脫落問題偶有發(fā)生。

二是業(yè)主物業(yè)管理意識不強。安置戶的生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變需要一定的時間過程，對安置小區(qū)的物業(yè)管理工作不夠理解、支持。安置人員常說“我原來生活得好好的，被你們搬遷到了這里，什么都要管，什么都要錢”， 對安置小區(qū)物業(yè)管理工作帶有對立情緒。安置戶對物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé)不夠清楚，存在“只要將問題反映給物業(yè)公司但沒得到解決的，就是物業(yè)公司沒履責(zé)”的思想。

三是綜合管理難度較大。安置戶的農(nóng)村生活習(xí)慣一時難以轉(zhuǎn)變，普遍存在公共樓道堆放私人物品、占用綠化帶、亂晾曬衣服谷物、私拉電線、亂搭亂建、亂停放等問題，嚴重影響市容市貌。安置小區(qū)房屋的出租比例較高，入住人員構(gòu)成較為復(fù)雜且流動性大，加之早期建成的安置小區(qū)未設(shè)置安防系統(tǒng)，更增加了安置小區(qū)的綜合管理難度。

四是物業(yè)費收取存在惡性循環(huán)。安置戶對物業(yè)管理工作不夠理解，存在長期拖欠物業(yè)費的問題，致使物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以得到保障，出現(xiàn)了“物業(yè)費收不齊——物業(yè)公司降低服務(wù)質(zhì)量縮減成本——小區(qū)管理差——物業(yè)費收不齊”的惡性循環(huán)。個別物業(yè)企業(yè)因惡性循環(huán)問題，甚至主動退出了安置小區(qū)的物業(yè)管理工作。

五是老舊安置小區(qū)未交存專項維修基金。2011年1月，重慶市人民政府下發(fā)《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，明確了城市房屋拆遷安置房須建立物業(yè)專項維修資金以及繳存標準，而涪陵新區(qū)2011年以前建成、投用的安置小區(qū)并沒有強制繳存專項維修資金相關(guān)規(guī)定。隨著時間推移，修建較早的安置小區(qū)時常出現(xiàn)外墻脫落、屋面滲漏、排污管網(wǎng)塌陷、路面破損等問題，均由政府平臺公司組織維修，實行政府“兜底”。

三、安置小區(qū)物業(yè)管理對策

一是健全法規(guī)制度，促進規(guī)范管理。完善適用于安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)政策，進一步明確街道、社區(qū)的管理職責(zé)，充分發(fā)揮基層組織的物業(yè)糾紛調(diào)解、管理監(jiān)督、保障服務(wù)功能；出臺老舊安置小區(qū)維修資金管理辦法，探索政府補貼、小區(qū)收益、安置家庭繳納等多種形式的資金來源渠道，確保老舊安置小區(qū)房屋及時維修、更新、改造；建立政府補貼物業(yè)費退出機制，探索實施“政府補貼按時間、按比例逐漸減少，安置家庭繳納費用相應(yīng)增多”的補貼政策，減輕政府財政負擔(dān)；完善考核機制，成立以街道、社區(qū)、業(yè)委會、安置家庭代表為成員的考核小組，對安置小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考核，作為政府補貼的關(guān)鍵依據(jù)。

二是完善安置小區(qū)工程配套，提升建設(shè)質(zhì)量。明確安置小區(qū)建設(shè)標準， 細化安置小區(qū)配套項目種類及規(guī)模比例，解決安置家庭入住后的教育、購物、休閑、車輛停放等“后顧之憂”；選擇信譽度高、施工質(zhì)量好的建筑企業(yè)，強化建設(shè)過程控制、嚴把質(zhì)量關(guān)，鼓勵安置戶代表參與過程監(jiān)控及驗收工作；督促物業(yè)公司做好安置小區(qū)入住前的承接查驗工作，重點對消防設(shè)備、電梯、安防監(jiān)控設(shè)施、給排水管網(wǎng)等公用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題及時交由開發(fā)商整改。

三是落實屬地管理責(zé)任，開展安置小區(qū)環(huán)境綜合整治。建立以街道辦事處為主體，建設(shè)、房管、綜合執(zhí)法、衛(wèi)生、環(huán)保、 消防、工商、派出所等多部門協(xié)同配合的綜合治理機制，對安置小區(qū)的違規(guī)搭建、毀綠種菜、占用公共區(qū)域、違章裝修、改變房屋性質(zhì)等違規(guī)行為進行集中整治， 杜絕群體性違規(guī)勢頭蔓延，引導(dǎo)安置人員共建和諧、美麗、整潔的小區(qū)環(huán)境。

四是加大物業(yè)管理宣傳，提高物業(yè)管理水平。通過政府部門、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)宣傳相關(guān)法規(guī)政策以及物業(yè)管理工作的重要性、必要性，把安置人員思想逐步從“被管理”轉(zhuǎn)變成為“要管理”， 逐漸形成安置人員與物業(yè)企業(yè)、社區(qū)、政府部門共建美好家園的新局面；物業(yè)公司通過提升人員素質(zhì)、強化內(nèi)部管理、加強有效溝通、提高滿意率等手段，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，得到安置人員的認可，進而實現(xiàn)物業(yè)管理工作的良性發(fā)展。

五是鼓勵成立業(yè)委會，監(jiān)督、配合物業(yè)管理。鼓勵安置小區(qū)成立業(yè)委會，廣泛聽取安置戶對物業(yè)管理的工作建議，督促物業(yè)企業(yè)嚴格履行《物業(yè)服務(wù)合同》，規(guī)范物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平；積極監(jiān)督安置戶遵守小區(qū)管理規(guī)約，協(xié)助物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)工作，共同維護安置小區(qū)環(huán)境；發(fā)揮業(yè)委會的紐帶橋梁作用，積極溝通、反映安置戶的物業(yè)訴求，調(diào)解安置家庭與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

實現(xiàn)安置小區(qū)良好的物業(yè)管理局面，是一個長期、動態(tài)的工程。解決安置小區(qū)的物業(yè)管理難點問題，應(yīng)當(dāng)從制度、主體以及理念出發(fā)，采取循序漸進的方式，改變安置人員生活習(xí)慣、提升安置人員生活環(huán)境、維護安置人員合法權(quán)益，推動安置小區(qū)共建共治共享，進而促進安置小區(qū)的和諧、穩(wěn)定。