200多公里的里程，車站商務收入64億港元是怎么做到的

文/據透工作組 李超 多米

“據”透前篇：十年運營概況

2008～2018年，港鐵運營線路里程由211.6公里增至256.6公里，年均增長僅為4.5公里；投運地鐵車站由82座增至94座，僅增加12座。2008～2018年，港鐵在香港專營公共交通工具市場的整體占有率穩步增長，由42.0%增至49.3%；港鐵系統全年總乘客量快速增長，由14.9億人次增至20.4億人次。

表1 港鐵十年運營線路里程及地鐵車站增長情況

“據”透正篇：十年經營特征

一、車站商務總收入增長強健，車站零售設施收入成主力

港鐵車站商務收入包括車站零售設施收入、廣告收入、電訊業務收入和其他車站商務收入。

2008～2018年港鐵車站商務收由27.50億港增至64.58億港幣，增幅達134.8%。同期，車站商務收入增幅是乘客量增幅的3.7倍，是運營線路里程增幅的6.3倍，可見港鐵在資源經營上的高效。

其實日子并非一帆風順。香港作為亞洲金融中心，十年間歷經世界經濟風云變幻，2007～2009年美國次貸危機，2012年歐債危機、美國削減赤字計劃，2016年全球經濟低迷、國際形勢變化。然而，嚴峻的市場經濟環境下，港鐵2008～2018年車站商務收入基本保持了年年增長，并獲得9.2%的年均增長率，殊為不易。其中，2011年車站商務收入增長19.9%，2013年增長24.7%，更是抓住了市場機遇。

從港鐵車站商務收入構成來看，2008～2012年，廣告收入和電訊業務收入占比最大，其中2011年的高增長來自廣、通、商三大業務共同發力；2013～2018年，得益于車站店鋪及免稅店面積增加、租金上漲、商戶優化組合等因素，車站零售設施收入連年顯著提升，成為車站商務收入主力，尤其是2013年的創紀錄增長主要來自于此，這一年也成為一個分水嶺，零售收入一支獨秀，護駕車站商務總收入歷年穩健增長。

圖1 港鐵十年車站商務收入變化情況

二、車站商務收入高于GDP增長率，訪港旅客助推經營創收

同步參考香港GDP、訪港旅客數據，對比如下（如圖2、圖3）。

圖2 港鐵十年車站商務總收入及香港GDP增長率

圖3 港鐵十年車站商務總收入及訪港旅客增長率

圖2中，2009年香港GDP下降2.8%，車站商務總收入減少6.3%（剔除2008年獲電訊服務商終止牌照協議一次性款項影響，2009年收入減少縮小至1.0%），且2012、2014年趨勢相同，可見港鐵車站商務總收入在GDP下降（放緩）時可收斂降幅；2011年香港GDP上漲8.9%，車站商務總收入增加19.9%，2010、2013、2015、2017、2018年趨勢相同，可見港鐵車站商務總收入在GDP上漲時放大增幅。

圖3中，2010年訪港旅客增速達到高點21.8%，次年車站商務總收入增速達到19.9%；2011年訪港旅客增速放緩至16.4%，次年車站商務總收入增速降為7.5%；2016年訪港旅客增速降至低點-4.5%，同年車站商務總收入增速降至低點3.0%?？梢姡坭F車站收入與訪港旅客增長率大體呈現變化趨勢相近、變化時間滯后的關系，表明訪港旅客的持續增長為港鐵增收做出了重要貢獻，這其中應該主要貢獻給了零售業務，尤其是免稅店。

三、車站商務收入結構持續優化

港鐵十年車站商務的統計口徑也經歷多次調整。2007年兩鐵合并后車站商務構成包括廣告、車站商店租賃、電訊服務、對外顧問服務、其他；2010年將“車站商店租賃”改為“車站零售”；2011年剔除“對外顧問服務”；2016年將“車站零售”改為“車站零售設施”。本文采用港鐵車站商務收入最新統計口徑及調整后發布的歷史回顧數據，港鐵十年車站商務總收入構成比例如下（如圖4）。

圖4 港鐵十年車站商務收入構成比例情況

圖5 港鐵十年車站零售設施收入增長情況

縱觀香港車站商務收入十年變化，收入結構持續優化，廣、通、商三大核心收入中，車站零售設施收入占比區間為[55.7%，69.3%]，平均63.5%，是車站商務收入的第一大業務；廣告收入占比區間為[17.9%，27.2%]，平均22.5%，是第二大業務；電訊業務收入占比穩定，平均10.8%。其中，電訊業務因2008年、2011年出現一次性款項，致使該業務收入當年有所增加，占比達12.9%、14.6%。

十年里三大業務占比用一句話概括：廣告降、零售升、電訊平，降與升的分水嶺在2013年。

四、車站零售設施經營——資源體量穩中有升，收入持續快速增長

2009～2018年，資源體量方面，車站商店數量年均增長2.2%，車站零售設施總面積年均增長2.6%；經營收入方面，車站零售設施收入持續遞增，由16.05億港幣逐步增至44.24億港幣，增幅達175.6%；車站零售設施收入增長率曲線呈“凸”形，年均增長11.4%，其年均增速為車站商店數量的5.2倍，為車站零售設施總面積的4.4倍。

表2 港鐵十年車站零售設施增長分析

據透工作組“按圖索驥”，僅根據港鐵2008～2018年報披露信息，分析出以下香港車站零售設施收入增長的主要原因：

其一，貫穿于商店數量增加和面積擴大的租金收益。港鐵于2009、2014、2016、2018年有新線接入或新站開通，車站零售設施收入增長率均較前后年份有顯著下降，表明新開通車站受商店受經營時日尚短、車站客流尚不穩定等因素影響，其租金收益不及原有商店租金收益。而商店大面積續約、新訂租金時則是港鐵收入增長的豐碩之年。

其二，訪港旅客增長免稅店增加及租金計算新方法。近十年訪港旅客人數持續上漲，隨之帶來免稅店客流驟增和業務快速發展。2009年港鐵車站零售設施面積的18.1%為免稅店業務，即9，540平方米。2013年羅湖站、紅磡站免稅店新合約租金顯著調升，2015年羅湖站、紅磡站免稅店根據租約上調租金、落馬洲站免稅店按營業額計算租金，2017年落馬洲免稅店新租約生效、羅湖站及紅磡站免稅店重新招租，以上三年零售設施收入明顯增長。此外，港鐵改為按營業額計算免稅店租金，可以吸引更具影響力的商家和品牌，利于管理和提高服務品質，創造契機使港鐵和承租企業同心開展宣傳、進行促銷、創造效益。

其三，優化商戶組合提升顧客服務和新訂租金水平。港鐵持續強化車站商店“時尚便利”的品牌定位，線上線下攜手宣傳互動，推出車站商店租賃套餐并借助港鐵品牌優勢制定特惠活動，打造更具吸引力的租賃條件并推動商店租金上漲。

五、廣告經營——審時度勢控點位，多管齊下促增長

港鐵廣告投放點位包括車站內點位和列車廣告位。港鐵十年廣告收入增長、廣告點位數量及平均收入情況如下。

如圖6，港鐵廣告經營收入前五年（2009～2014）穩步增加，之后四年（2015～2018）受到廣告市場放緩影響逐步下滑，2018年創收12.12億港幣。從增速上看，2009～2018年港鐵廣告收入年均增長5.8%。

圖6 港鐵十年廣告收入增長情況

圖7 港鐵十年廣告點位及平均收入情況

如圖7， 2009～2018年，伴隨香港廣告市場環境變化，港鐵公司審時度勢，一方面合理控制廣告點位資源體量、努力提升廣告媒體品質，另一方面陸續推出創新的媒體形式和創意的廣告套餐及模式。2010～2012年廣告點位持續減少，2010年對站廳電視機進行全部更換，并將軌旁廣告的電視屏幕由63寸擴大至103寸，廣告點位減少2，727個；2011年翻新200余個廣告牌，改造170個四封燈箱、32個十二封燈箱外觀，廣告點位減少105個；2012年在沙田、旺角東站設置離子電視屏幕圈，將數碼廣告擴展至東鐵線，在觀塘線引進列車新聞，廣告點位減少82個。自2013年起，廣告點位開始出現不同程度增長，2018年廣告點位總數量為47，105個。

將港鐵廣告收入分攤至單個點位，可發現點位平均廣告收入與整體廣告收入變化趨勢相一致。2018年港鐵平均每個廣告點位可創收2.6萬港幣。

六、電訊業務經營——技術與服務的升級為收入增長保駕護航

2008～2018年港鐵電訊業務收入呈現平穩增長趨勢，由3.56億港幣增至6.96億港幣，年均增速約為9.4%。其中，2009年收入下降23.3%，系上年獲電訊服務商終止牌照協議一次性款項所致，剔除后本年增長1.1%；2010年增長72.4%，系本年終止2G合約一次性應收賬款所致，剔除后本豐增長13.1%，主要歸于項目管理費收入增加；2012年下降20.8%，系本年終止2G合約應收賬款較上年減少所致，剔除后本年增長4.3%。

港鐵電訊業務收入增長是在通訊技術快速發展背景下不斷與電訊服務提供商探索新技術應用，發展移動通訊和無線網絡為乘客持續提升乘車體驗的過程。港鐵2008年在東鐵線、馬鞍山線完成3G覆蓋，30個車站Wi-Fi覆蓋；2009年完成西鐵線3G覆蓋，機場線Wi-Fi覆蓋，引進先進2G/3G網絡技術將數據傳輸提速至21Mbps；2010年計劃對15個車站的3G網絡進行擴容，并簽約網絡運營商提升鐵路沿線移動網絡設備；2013年完成全部車站4G覆蓋；2014年完成48個車站2G/3G網絡擴容；2015年計劃建立新移動網絡為8個繁忙車站提供數據容量和4G服務；2017年完成84個車站Wi-Fi設備升級；2018年在31個車站動工安裝全新商業電訊系統。

圖8 2008～2018年港鐵電訊業務收入增長情況

“據”透后篇：簡單對比后的小結和展望

內地與香港最具可比性的應該是廣告收入。劇透工作組在《理性看收益，謹慎看規?！罚d于本刊2018年11月刊）一文中提到，2017年北、上、廣、深四個一線城市，站均傳媒廣告收入分別為286.25萬元、170.76萬元、335.34萬元、149.74萬元（2016年）。港鐵同期數據達1151.61萬港幣，折合人民幣959.06萬元，相當于一線城市總和。此外，內地與香港收入結構差異較大，2013-2017年內地資源經營收入結構中，廣告收入居首位平均占比為54.1%，通訊收入次之為13.4%，商業零售收入再次為12.5%，其他為物業租賃、物業管理等收入；而港鐵車站商務收入占比依次為商業零售63.5%、廣告22.5%、電訊業務10.8%。

按基本相同的統計口徑看，2017年內地城軌城市廣、通、商業務總收入為70.18億元，其中一線城市收入合計43.16億元；同年港鐵收入為58.49億港幣，折合人民幣48.71億元，約為內地總收入七成，高于一線城市總和。

2018年港鐵車站商務收入達到了64.58億港幣，每公里收入0.25億港幣，單站收入0.69億港幣。這時候十年回望，看到的是一份賞心悅目的經營樣本，看到了地鐵資源經營真正的長尾效應。是什么給地鐵帶來現金奶牛，是什么令其克服經濟景氣周期和市場波動仍穩健增長，這十年的年報中點點滴滴透露出道理——至少，那不是依賴運營里程增長和客流激增，不是依賴經營資源的非理性擴張，不是涸澤而漁上手段，不是坐等商機靠天吃飯，不是粗放管理，不是固步自封。

劇透工作組在《回眸五十年，探問百公里》（刊載于本刊2019年2月刊）中提到，內地城軌交通運營規模超過200公里城市已有9個，后面還有8個100公里城市轉眼進階。對于資源經營來說，200公里，路網已成、經營已具基礎，在下一個十年，希望我們的資源經營能像港鐵一樣，憑借先進的經營理念和商業模式以變應變、精益求精，持續提升資源經營效率、豐富乘客出行體驗，讓地鐵收獲應有的價值，更收獲一份持久的商業尊嚴。

備注：

1、本文研究港鐵資源經營收入特指港鐵公司在香港地區的車站商務收入，不含物業及其相關收入。

2、本文數據來源為港鐵2008～2018年報、經審核業績公告，香港特別行政區政府統計處資料等。

3、港鐵2017年資源經營數據匯率轉換依據2017年12月31日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價：1港元對人民幣0.8328元。

4、本文圖表均為據透工作組編制。