“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

殷梅

摘要：自“營改增”稅制改革實(shí)施后，我國各個(gè)行業(yè)均受到了一定的影響，并隨之進(jìn)行了行業(yè)深化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，作為我國支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在“營改增”后積極的采取一定的措施，降低稅制改革對企業(yè)的影響。筆者針對“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響進(jìn)行了探究與分析，并提出了“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效措施，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的順利實(shí)施。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);稅務(wù)籌劃;影響;有效措施

隨著“營改增”稅制改革不斷的推行，增值稅納稅的范圍隨之不斷的擴(kuò)大，如何做好“營改增”后的納稅工作成為大部分企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)是一種較為特殊的行業(yè)，在經(jīng)營與管理上相對較為復(fù)雜，尤其是在稅收成本方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面的認(rèn)識(shí)到“營改增”后稅務(wù)籌劃工作的重要性，并對其引起高度的重視，以此更好的應(yīng)對“營改增”所給企業(yè)帶來的不利的影響，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

一、“營改增”概述

“營改增”是營業(yè)稅改征增值稅的簡稱，也就是將企業(yè)以往需要繳納的屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改變?yōu)樵鲋刀惖姆懂牎Ｆ淠康氖菫榱擞行У慕鉀Q以往各個(gè)行業(yè)中存在的充分納稅的現(xiàn)象，以此促使社會(huì)形成一個(gè)更加良好的循環(huán)，有效的緩解企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。隨著“營改增”的全面推行，各行各業(yè)均在其背景下，根據(jù)自身的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行了適應(yīng)與實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)自然也對自身存在的稅制問題進(jìn)行了深入的反思與分析，以往的工作模式在“營改增”實(shí)施后，不但未能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，反而增加了企業(yè)納稅金額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身存在的問題，提出有效的解決方案，以此更好的適應(yīng)現(xiàn)階段的稅制，從而從真正意義上緩解自身的納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促使“營改增”實(shí)施的重要意義得以充分的發(fā)揮。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響

在以往的稅制中，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅率為5%，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，以此有效的降低企業(yè)的稅務(wù)壓力。“營改增”后給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來了諸多的影響，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

（一）建筑成本方面

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是給建筑原材料采購帶來的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，原材料采購的成本在其整體成本中占據(jù)著較大的比重，“營改增”后，企業(yè)成本的支出也隨之發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行原材料采購時(shí)，不僅僅需要采購大量的主要建筑原材料，像水泥、鋼筋等，同時(shí)還需要采購許多較為零散的原材料，像五金配件等。然而，部分規(guī)模較小個(gè)體商戶很難為其提供增值稅專用發(fā)票，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)，很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的增加。另一方面在于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際施工工人方面。房地產(chǎn)企業(yè)重要的一項(xiàng)成本支出就是支付給施工工人的勞動(dòng)薪酬，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的施工工人來源于農(nóng)民工，農(nóng)民工一般學(xué)歷較低，沒有固定的勞務(wù)公司，并且具有較大的流動(dòng)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)很難提供可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的增值稅專用發(fā)票，這無疑加大了企業(yè)的建筑成本。

（二）現(xiàn)金流方面

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式上具有一定的特殊性，一般可以對自身的產(chǎn)品通過預(yù)售的方式來銷售，預(yù)售就需要房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先繳納一大筆相應(yīng)的納稅金額，而這筆成本費(fèi)用在企業(yè)的現(xiàn)金流中占有較大的比重，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)行帶來一定的負(fù)擔(dān)，只能夠在完成施工，收回工程款后才可以抵扣這部分稅款[1]。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)，其年度銷售收入為1800萬元，成本費(fèi)用為800萬元，“營改增”后，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅稅率為17%，原營業(yè)稅率是5%，其他變動(dòng)的因素忽略不計(jì)，那么在實(shí)施“營改增”前，該企業(yè)需要繳納的稅額為90萬元，而實(shí)施“營改增”后，應(yīng)繳納的稅額為71.38萬元，由此可見，對于一些較小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”的實(shí)施給企業(yè)帶來的積極影響要大于不利的影響，其納稅負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。然而，這僅僅是在進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的金額在總營業(yè)額中占有較大比重是，才能夠?qū)崿F(xiàn)“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)降低的目的，因此，“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)影響較大。

三、“營改增”后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的有效措施

稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要構(gòu)成部分。“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃，有效的降低“營改增”稅制改革所給企業(yè)帶來的不利影響，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。因此，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對稅務(wù)籌劃工作引起高度的重視，充分?jǐn)U大企業(yè)的利潤空間。

（一）對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題進(jìn)行合理的調(diào)整

“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在新舊稅收制度銜接的過程中，面對這業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)變的難題[2]。房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)“營改增”對企業(yè)不利影響的降低，就需要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，合理的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題。例如：適當(dāng)?shù)恼{(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)賬簿中的會(huì)計(jì)科目，同時(shí)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)，組織其進(jìn)行“營改增”稅制改革政策的深入學(xué)習(xí)，以便其能夠及時(shí)的、準(zhǔn)確的處理“營改增”政策中的相關(guān)財(cái)務(wù)問題。“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)在很大程度上取決于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情況，成分體現(xiàn)了增值稅專用發(fā)票的重要作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在合理調(diào)整企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)問題的過程中，應(yīng)該注重提高票據(jù)管理水平。

（二）加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的控制，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著“營改增”的深入推行，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不可避免的稅務(wù)問題。針對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及早做好準(zhǔn)備和防范[3]。加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制，做好“營改增”后防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效對策。在遵守我國法律法規(guī)的前提下，合理的實(shí)施稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)收到增值稅專用發(fā)票時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)的審核，以此避免出現(xiàn)虛假增值稅發(fā)票，從而防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)增加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到：首先，無論是大數(shù)額成本費(fèi)用支出，還是小數(shù)額成本費(fèi)用支出都需要進(jìn)行稅收籌劃，以此有效的降低企業(yè)成本資金的投入。其次，在落實(shí)“營改增”的過程中，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，做好風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的有效措施，在進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，還應(yīng)該結(jié)合相應(yīng)的法律法規(guī)對具體操作進(jìn)行規(guī)范，以此有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）擴(kuò)大銷售渠道，創(chuàng)新銷售方案

近些年，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)飛速的發(fā)展，其應(yīng)用的范圍隨之不斷的擴(kuò)大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)的應(yīng)用，擴(kuò)大銷售渠道，合理的控制營銷成本[4]。在銷售方案上，應(yīng)該對簽約銷售進(jìn)行實(shí)施合理的控制，并以此進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身當(dāng)月已經(jīng)預(yù)先繳納的增值稅稅額，對簽約銷售進(jìn)展的實(shí)際情況實(shí)施有效的控制，以此避免發(fā)生開具發(fā)票過于集中的問題出現(xiàn)，從而有效的防止企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)行受到“營改增”的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該合理的提高精裝修在地產(chǎn)銷售中的比重。創(chuàng)新銷售方案。對于精裝修房屋內(nèi)的各種電器和裝飾材料等，可以通過增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，以此有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”實(shí)施后，給房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本、現(xiàn)金流等方面帶來了一定的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面的認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要意義，合理的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，同時(shí)擴(kuò)大銷售渠道，創(chuàng)新銷售方案，以此充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的重要作用，促使企業(yè)更好的適應(yīng)“營改增”稅制改革，有效的緩解企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤空間，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李金蔓.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析與管控措施[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018 （18）：86+88.

[2]丘愛芳.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)新特點(diǎn)分析和應(yīng)對措施探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018 （05）：277.

[3]陳琳.營業(yè)稅改增值稅后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與涉稅處理分析[D].吉林大學(xué)，2017.

[4]劉鵬宇.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.