淺談房地產企業財務管理內控建設及風險規避

葉小鈴

摘要：近些年房地產企業在我國城市化發展速度加快的背景下進入了新的開發和建設熱潮。房地產企業的財務管理內控建設在企業的發展過程中占據越來越重要的地位，但是房地產行業與其他行業的財務管理內控建設存在明顯差異，主要由于其財務管理內控建設和項目開發周期緊密相關，再加上投資、籌資、成本控制以及資金回收等多方面因素的影響，導致房地產企業財務管理內控建設風險增加，如何有效規避和控制財務風險并提升財務管理內控建設水平至關重要。本文以此為出發點，對財務風險進行了綜合分析，并總結了有效的風險規避策略。

關鍵詞：房地產企業;財務管理風險;內控建設

伴隨著我國大規模城鄉開發建設的熱潮，我國房地產開發企業數量不斷增加，房地產企業的競爭加劇。面對激烈的市場競爭，房地產企業開始紛紛重視和關注財務管理內控建設，這對房地產建筑項目整體收益具有重大影響。通過研究和分析房地產企業財務管理內控建設和風險規避，以期為房地產企業建筑施工項目制定有效財務管理措施提供參考。

一、房地產企業財務管理內控建設的特點

房地產企業是集合了建筑項目開發、建設、銷售、物業管理及相關增值服務于一體的企業類型。房地產企業財務管理內控建設的特點主要受到來自房地產行業特性的影響。伴隨著房地產行業的高速發展，近些年我國房地產企業也開始面臨項目投資過大、房地產價格“泡沫”等問題[1]。對此更加需要針對房地產企業的特點制定財務管理內控體系，將內部控制細化分類，對各風險點把控管理。

房地產企業財務管理內控建設的特點主要有以下幾點：

（一）投資大，資金回收期較長

房地產項目一般投資額較大，開發周期較長，從拿地、立項、建設到竣工交付是一個長期的過程，開發建設階段需要大量的資金支持，迫使企業通過各種融資手段籌集資金。

（二）投資決策分析要求高

現在房地產市場的社會需求越來越多元化，房地產企業在項目定位時如果不能前瞻性預測市場變化趨勢，就會形成滯銷風險，目前國家對房地產領域的調控政策不斷更新，對預期銷售和盈利有重大影響，可能導致投資決策失利。

（三）財務管理內容復雜

房地產企業財務管理內容較多，例如開發成本數據完全依賴于外部，在成本控制上只能按照節點審核，但在成本分攤上有多種分配標準可供選擇，結合稅收情況，需要擬定最有利的成本分攤方法;另外房地產開發整條環節都涉及到稅收問題，從拿地、立項、工程支付、預售、竣工結算到交付，涉及的稅費多達10余種，有一定的籌劃空間;還有籌集資金的管理，由于開發周期較長，如何獲取融資渠道及籌集資金的使用是非常重要的問題。

二、房地產企業財務管理內控建設風險的幾種表現

（一）企業融資較為困難

房地產企業運營所需資金較大，單一依靠自有資金無法滿足建筑項目開發需要。雖然有相關房產信貸支持，但是自2017年地產行業在受國家政策嚴格調控的大環境下，房地產企業融資和再籌資都受到渠道不暢的影響，資金壓力增大。銀監會發布的《關于規范銀信類業務通知》也明確提出了對股票市場、地方政府融資平臺等領域的限制，信托融資渠道進一步收緊。預計2018年年末及未來一段時間的房地產融資環境均不會有大的松動，企業融資會更為困難。

（二）債務償還壓力大

房地產的融資和債務償還均有密切聯系，融資環境緊張也加劇了企業的債務償還壓力。房地產企業目前在土地開發和房屋建設階段的貸款及債務比例逐年提升，同時自2017年至今，房地產企業開始選擇銀行貸款，但是整體的信貸償還比例有所下降[2]。與此同時，2017年以來，我國各地區受“房住不炒”影響，開始紛紛出臺房屋限購政策，在房產稅的漸進出臺、限貸政策的沖擊、居民購房需求下降、房地產銷售放緩等因素影響下，房地產企業的銷售回款速度下降，銷售困難增加了債務償還壓力。目前國內的個人購房按揭貸款方式也是房地產企業主要的收入來源。開發商面臨的預售和后期銷售不樂觀也直接影響了其還貸能力。

（三）全面預算管理風險

房地產行業面臨市場競爭，想要獲取長遠穩定的發展，必須提高自身綜合競爭力，通過合理科學的方法對未來發展進行規劃。現階段房地產企業實行預算管理的問題主要是以下兩點：

第一、預算管理缺乏全員參與意識，溝通和協調不暢。房地產企業大部分員工都認為全面預算就是財務部的工作，只要各部門把成本費用的支付計劃給到財務，預算就差不多完成了，對全面預算的認識偏差造成各部門之間缺乏有效溝通，容易造成預算和實際形成較大偏差，預算方案流于形式。

第二、預算目標與企業發展戰略目標相脫離。部分房地產企業預算編制都以年度經營計劃為前提，忽略項目全周期的開發，使得預算數據與戰略目標不相符，只能發揮短期效力，影響企業長遠發展。

（四）成本管控風險

隨著市場宏觀調控的持續進行，房地產企業的利潤空間被壓縮，為保證企業的經濟效益和競爭力，在項目全周期開發過程中的成本管控十分重要。房地產企業成本管控面臨三大特點，一是時間跨度長，二是影響因素多，三是開發活動具有動態性。因此房地產企業成本管控風險也主要受這些特點影響，設立成本目標時考慮不到位，造成后期動態成本增加，如果未及時獲知成本差異并采取應對措施，成本目標會形同虛設，使得成本管控失效。

三、房地產企業財務管理內控建設的風險規避

（一）項目拿地前做好市場調研

加強房地產企業拿地前的市場調研工作對于房地產企業財務管理內控建設的風險規避具有重要意義。房地產市場調研可以包括銷售群體調研、原材料市場調研、政治法律環境、經濟環境調研等等。以經濟環境調研為例，房地產企業主要通過調研來了解項目開發地區的居民收入、消費結構、物價指數和購房需求等。通過了解開發地的居民購房動機、偏好、整體經濟結構等更加有利于針對性的制定項目開發政策，發揮對企業財務管理和內控建設的支持，實現預期開發和項目招標的盲目風險縮減。[3]

（二）收入和成本并重

房地產企業在拿地時應該做好充分的市場分析，加強行業形勢判斷，掌握當地房地產調控狀況，供求形勢、地塊周邊配套及未來發展等。在此基礎上綜合判斷整體房價漲落趨勢，合理預測銷售價格，其次，開盤售價還可以以臨近項目為參照，使售價預估更具有準確性。只有合理預估售價，才能使項目經濟利益達到預期。

在2018年房地產調控收緊、預售價格限制的影響下，成本管控的重要性再次被提上了項目日常討論和考核的重點。

首先，成本管控需要重視目標成本的設立，它是以項目設計為前提的，其次在項目進展中必須實行招投標，讓供應商公平競爭，這樣可以更好控制成本，在施工過程中，還需要加強監督檢查，有利于縮減工期控制費用。[4]但是需要說明的是成本管控不是一味的縮減開支，需要綜合考慮各方面目標，例如：工程質量、工程進度、項目面對的客戶群需求等。彼此結合，相輔相成，才能使項目達到預期目標和效果，圓滿完成項目工程，實現項目效益和客戶口碑的雙贏。

（三）進一步優化和完善企業資本結構

房地產企業資本結構的優化和完善是不斷實現融資渠道拓展并營造良好市場環境的重要基礎。對此需要房地產企業結合宏觀經濟政策，積極開發多種融資渠道，降低對房產銀行信貸的過度依賴;其次，企業應該增強償債能力，制定更加科學有效的預售計劃;房地產企業通過提升自身盈利能力，充分利用房地產開發規模優勢，可以更加有利于合理安排預售款項，通過合理的債務分配構成調整來拓展融資渠道，進一步優化和完善企業資本結構，帶動房地產企業財務管理內控建設的風險規避水平提升。

四、總結

綜上所述，房地產企業在競爭日趨加劇和整體銷售市場緊縮的環境下強化財務管理提升內控管理水平必不可少，對于企業的長期發展具有重要意義，是新時期房地產企業競爭力的重要體現。通過加強房地產企業財務管理內控建設，合理規避運營中的經營風險，有助于實現經濟利益最大化，確保房地產企業持續健康穩定發展。

參考文獻：

[1]趙娜.房地產企業內部風險控制現狀及完善對策探討[J].中國集體經濟，2018 （35）：67-68.

[2]朱琳.新形勢下房地產企業財務管理控制的分析[J].金融經濟，2018 （20）：174-175.

[3]馬媛.房地產企業財務管理風險及防范措施研究[J].現代國企研究，2018 （18）：49.

[4]張亞衛.房地產企業財務成本管理中存在的問題及管控措施[J].納稅，2018 （19）：81.